Avantages fiscaux immobiliers : comment fonctionne une étude sur la ségrégation des coûts

Posséder un bien locatif s’accompagne d’avantages fiscaux importants. Si importants que, lorsqu’ils sont utilisés de manière stratégique, ils peuvent aider les investisseurs à évoluer uniquement grâce à des économies d’impôt.

Jill Green, médecin à temps plein qui investit dans l’immobilier avec son mari, a utilisé les économies d’impôt pour accroître son portefeuille d’environ une propriété par an.

L’une des stratégies à l’origine de sa croissance : des études de ségrégation des coûts, qui lui permettent, ainsi qu’à d’autres investisseurs immobiliers, d’accélérer l’amortissement.

Pourquoi la dépréciation est importante

Les propriétaires d’immeubles locatifs peuvent déduire un large éventail de dépenses, notamment les intérêts hypothécaires et les assurances, ainsi que les frais de déplacement et d’équipement, réduisant ainsi considérablement leur revenu imposable.

L’une des déductions les plus puissantes est la dépréciation.

L’amortissement permet aux investisseurs de déduire le coût d’un bâtiment sur sa durée de vie utile définie par l’IRS : 27,5 ans pour les propriétés résidentielles et 39 ans pour les propriétés commerciales. Pour calculer l’amortissement annuel, les propriétaires divisent la valeur du bâtiment (hors terrain) par le calendrier applicable.

Par exemple, si vous achetez un immeuble commercial d’une valeur d’un million de dollars, l’amortissement standard vous permet de déduire 1/39 de sa valeur chaque année.

Une étude sur la ségrégation des coûts change ce calcul.

Comment fonctionne une « segmentation des coûts »

Une étude de séparation des coûts, souvent appelée « segment des coûts », accélère l’amortissement en séparant un bâtiment en composants qui peuvent être amortis plus rapidement que le bâtiment dans son ensemble.

Les ingénieurs analysent les éléments internes et externes de la propriété, tels que les revêtements de sol, les systèmes électriques, la plomberie et le CVC, et reclassent certaines parties dans des catégories d’amortissement plus courtes de cinq, sept ou 15 ans. Ils peuvent déterminer qu’une prise électrique ne devrait pas durer 39 ans, par exemple, mais qu’elle constitue plutôt un actif de trois ans.

Ainsi, au lieu d’amortir la totalité du bâtiment d’un million de dollars sur 39 ans, certaines parties pourraient être amorties plus rapidement. Cette accélération peut augmenter considérablement les déductions de la première année.

En utilisant le même exemple d’un million de dollars : plutôt que de déduire environ 25 600 $ la première année (1/39 d’un million de dollars), un investisseur pourrait potentiellement déduire des centaines de milliers de dollars d’avance grâce à un amortissement accéléré et un bonus.

Demander des déductions plus importantes dès le début de la propriété réduit l’impôt à payer et augmente les liquidités disponibles.

« Vous pouvez prendre une grosse part au cours de ces deux premières années et vous mettre essentiellement dans une position de perte parce que la déduction est si importante », a déclaré la CPA Kristel Espinosa à Trading Insider. « Si vous n’avez pas besoin de la totalité de la perte de l’année en cours, cette perte se répercutera sur les années suivantes, de sorte que ces pertes pourraient protéger les revenus locatifs de cette propriété pour les années à venir. »

Notez que, dans la plupart des cas, la dépréciation peut compenser les revenus passifs – tels que les revenus locatifs – mais pas les revenus actifs comme les salaires W-2. Cependant, les investisseurs qualifiés de professionnels de l’immobilier selon les règles de l’IRS peuvent utiliser les pertes locatives pour compenser leurs revenus actifs. Le conjoint de Green a droit au statut de professionnel de l’immobilier, ou REPS, ce qui rend ses études sur la ségrégation des coûts particulièrement puissantes : les déductions pour amortissement accéléré peuvent compenser les revenus actifs, générant ainsi des économies d’impôt importantes et immédiates qui ne seraient pas disponibles autrement.

Pour qui la ségrégation des coûts a-t-elle du sens

Une étude de segmentation des coûts coûte généralement plusieurs milliers de dollars et peut prendre un à deux mois. Le sens de cette décision dépend de la taille du bien immobilier, du prix d’achat et de la situation fiscale de l’investisseur.

Espinosa a déclaré que la stratégie fonctionne souvent mieux pour les investisseurs à revenus plus élevés qui possèdent des propriétés commerciales ou de grands portefeuilles.

En règle générale, « une étude de ségrégation des coûts permet généralement de reclasser 20 à 40 % du coût d’un bâtiment en périodes d’amortissement plus courtes », a-t-elle déclaré. « Cela peut générer des économies d’impôt la première année de 50 000 $ à plus de 150 000 $ par million de dollars de coût de construction, selon les résultats de l’étude et votre situation fiscale. »

Elle a donné l’exemple d’un immeuble commercial de 15 millions de dollars. Si 5 millions de dollars sont reclassés en actifs à durée de vie plus courte et sont admissibles à un amortissement bonus, cela pourrait générer 3 millions de dollars de déductions. À un taux d’imposition fédéral de 37 %, cela représente environ 1,11 million de dollars d’économies d’impôt fédéral, avant de tenir compte des impôts des États.

Dans un cas, Espinosa a déclaré qu’un client avait économisé environ 1,8 million de dollars en impôts après avoir payé environ 10 000 dollars pour l’étude. Ce n’était pas un cas extrême pour sa clientèle, qui comprend des salariés à revenus élevés appartenant aux tranches d’imposition les plus élevées et possédant généralement de grands portefeuilles et des immeubles commerciaux, a-t-elle déclaré.

Pourtant, les études de répartition des coûts n’ont pas de sens pour chaque propriété. Ils ont généralement plus de valeur pour les bâtiments commerciaux, qui comportent plus de composants à reclasser, et pour des prix d’achat plus élevés.

Green a déclaré qu’elle consulte son CPA avant de commander une étude. Lorsqu’elle a acheté une propriété à 123 000 $, cela n’avait aucun sens financièrement, d’autant plus qu’elle prévoyait la vendre rapidement.

Espinosa conseille aux investisseurs de travailler en étroite collaboration avec des CPA expérimentés et des spécialistes de la ségrégation des coûts et de conserver des rapports d’ingénierie détaillés en cas d’audit.

« La séparation des coûts est puissante », a-t-elle déclaré, « mais elle nécessite une exécution minutieuse ».