Dan Garodnick réfléchit à la politique du logement à New York et aux défis futurs

Au cours de ses quatre années en tant que directeur du département de la planification de la ville de New York, Dan Garodnick a supervisé l’un des changements les plus radicaux apportés aux règles de zonage de la ville depuis des décennies. La politique, appelée City of Yes, a lancé une série de révisions pour stimuler le logement, y compris des mises à jour qui permettent aux nouveaux projets d’appartements d’ajouter de la masse utilisée pour des logements abordables, aux maisons de convertir les sous-sols ou d’ajouter des chalets dans la cour comme logements accessoires, et à davantage d’immeubles de bureaux d’être convertis en espaces résidentiels.

Le maire Zohran Mamdani a remporté les élections l’année dernière grâce à des promesses électorales audacieuses visant à apporter des solutions à l’aggravation de la crise du logement et de l’accessibilité financière. Les promesses de Mamdani de geler les loyers pourraient cependant dissuader davantage les propriétaires d’immeubles d’appartements vieillissants à loyer réglementé – qui ont déjà subi un coup dur financier en raison d’une modification des règles de réglementation des loyers en 2019 – d’effectuer l’entretien nécessaire.

La mairie de Mamdani sera un test pour savoir si les politiciens du pays peuvent réduire les coûts du logement sans déstabiliser les propriétaires qui construisent et entretiennent la majeure partie du parc de logements.

Garodnick, qui va bientôt quitter son poste, s’est entretenu avec Trading Insider pour revenir sur ses réalisations et donner des conseils au nouveau maire. La conversation a été modifiée pour plus de longueur et de clarté.

La communauté immobilière n’a pas été enthousiasmée par Mamdani. Que leur diriez-vous ?

Je les encouragerais à lui donner l’occasion d’exposer son programme en matière de logement et de développement économique et de prendre leur décision.

Quels conseils lui as-tu donné ? Vous lui en avez donné ?

Concentrez-vous sur l’obtention de résultats et assurez-vous que le gouvernement peut mettre en œuvre les idées à grande échelle. Et aussi que le conseil municipal est censé être un contrepoids actif au maire, et c’est quelque chose qu’il devrait adopter et donner aux élus les outils dont ils ont besoin pour pouvoir dire oui aux choses difficiles.

Pensez-vous que Mamdani va geler les loyers réglementés ? Pensez-vous que c’est la bonne décision ?

Oui. Je pense que c’est une priorité absolue pour le maire, et je pense que les gens devraient s’attendre à cela.

Je pense que c’est un signal important pour les locataires que le maire prend soin d’eux et de leurs intérêts. Je pense également qu’il est important de trouver un équilibre ici et de s’assurer que cela n’entraîne pas de conséquences inattendues et ne mettrait pas les bâtiments en difficulté.

Les propriétaires d’immeubles réglementés affirment que leurs propriétés s’effondrent et qu’ils ne sont pas incités à les réparer. Ont-ils besoin de l’argent provenant des augmentations de loyer ?

Il est important que la ville et l’État veillent à ce que leurs politiques protègent non seulement les locataires contre les augmentations de loyer déraisonnables et les abus des propriétaires, mais également à ce que les conditions de vie ainsi que la santé et la sécurité de ces immeubles soient également satisfaisantes. Nous devons nous assurer de trouver le bon équilibre ici.

Après quatre ans à l’agence, qu’est-ce que ça fait de partir ?

Nous avons permis, grâce à des changements de zonage en quatre ans, plus de logements que ce qui avait été permis au cours des 20 années précédentes combinées.

Il y a des règles qui ont été écrites il y a 60 ans et qui ont eu pour effet de limiter trop étroitement où et combien de logements on peut construire. Il n’est donc pas surprenant que de nombreux quartiers de la ville produisent peu ou pas de maisons. City of Yes a été conçue pour permettre un peu plus de logements dans chaque quartier de la ville.

La communauté immobilière affirme que cela peut être impressionnant, mais que ce n’est toujours pas suffisant pour construire des logements à grande échelle.

Il ne fait aucun doute que même si le zonage persiste pendant de longues périodes, il existe d’autres facteurs tels que l’environnement des taux d’intérêt, l’existence d’un incitatif fiscal ou même l’appétit pour le risque ou l’accès au capital de tout propriétaire foncier.

Les rezonages ambitieux suscitent souvent des résistances considérables. Qu’est-ce que cela dit sur l’accueil du public à l’égard du développement de logements à grande échelle ?

Le changement est difficile et les gens sont, à juste titre, sceptiques. Nous nous sommes concentrés sans relâche sur la clarté, les explications en langage simple, les outils visuels, la sensibilisation multilingue et l’engagement avec les communautés de la ville. Nous avons rencontré des gens là où ils se trouvaient, leur avons expliqué comment des règles obsolètes affectaient la vie quotidienne et leur avons fait valoir que la crise du logement n’était pas une fatalité.

Selon vous, quelle est la faisabilité politique de solutions spectaculaires à la crise du logement, en particulier un développement à grande échelle ?

Nous voulions trouver ici un équilibre qui soit historique par son ampleur, mais aussi quelque chose pour lequel nous pensions pouvoir rassembler un soutien. Il y aura toujours un équilibre. Je noterai que les électeurs de la ville de New York ont ​​récemment approuvé des révisions de la charte, ce qui permettra dans certains cas de permettre plus facilement l’approbation plus rapide des logements et montre qu’il y a une volonté de la ville, du maire, du conseil municipal, de continuer à prendre de grandes mesures pour résoudre ce problème.

Selon vous, quels seront ces grands changements ?

Le maire Mamdani a clairement exprimé son intérêt pour la création de davantage de logements à New York et a cité City of Yes comme un modèle important sur lequel s’appuyer. À mesure qu’il façonne son programme, je m’attendrais à ce que vous voyiez de nouvelles initiatives passionnantes qui continuent de faire avancer les choses.