Erreurs d’investissement immobilier d’un investisseur de construction pour louer au Texas

Brannon Potts, 54 ans, a commencé à construire des propriétés locatives à la fin de la quarantaine dans le cadre d’un plan visant à créer une autre source de revenus et à prendre sa retraite à la cinquantaine.

Au cours des cinq dernières années, l’investisseur de la région de Fort Worth a utilisé une stratégie de construction pour louer pour construire 14 unités locatives réparties dans huit propriétés. Au fur et à mesure que son portefeuille s’agrandit, Potts a affiné à la fois les maisons qu’il construit et la façon dont il les gère. Il a déclaré qu’il avait maintenant construit la même maison cinq fois, en apportant de petits changements en cours de route.

« Je l’ai plutôt optimisé », a-t-il déclaré à Trading Insider, mais y parvenir n’a pas été « que du soleil et des arcs-en-ciel ».

Potts, qui documente ses constructions et détaille les chiffres de ses investissements sur sa chaîne YouTube, a partagé deux erreurs qui ont changé la façon dont il gère son entreprise immobilière.

1. Il a laissé trop de baux expirer à peu près en même temps

L’inoccupation peut rapidement gruger les revenus d’un propriétaire, une leçon que Potts a apprise après avoir loué un quadruplex.

« J’étais juste excité de les louer tous et de faire avancer les choses », a-t-il déclaré. Le problème est survenu plus tard, lorsque plusieurs locataires ont déménagé dans un court laps de temps. « Tout d’un coup, tous ces baux ont pris fin dans les 30 jours et j’ai eu beaucoup de postes vacants en même temps. »

Potts a commencé à étaler les expirations des baux afin de ne pas avoir à remplacer plusieurs locataires à la fois. Dans le quadruplex, il a déclaré que seuls deux baux devaient être renouvelés chaque année, et même ceux-ci étaient espacés d’environ 60 jours.

Il adopte une approche similaire lorsqu’il termine plusieurs propriétés à peu près en même temps et qu’il dispose de plusieurs unités prêtes à louer. Cela s’est produit cette année, lorsqu’il a achevé deux propriétés multifamiliales presque identiques. Plutôt que de promouvoir les deux en même temps, il les a commercialisés un par un.

« Nous n’avons mis qu’une seule propriété sur le marché, car nous ne voulons pas inonder cette zone », a-t-il déclaré. Une fois l’un loué, il passe au suivant.

2. Il a contracté plus de dettes qu’il n’était à l’aise

Son autre erreur concernait l’effet de levier. Sur une propriété multifamiliale, il a déclaré que son ratio prêt/valeur se situait entre 80 % et 85 %, ce qui, avec le recul, est supérieur à ce qu’il considère désormais comme prudent pour son portefeuille.

« J’ai surendetté plus que je ne suis à l’aise », a déclaré Potts, issu du secteur bancaire. Il a travaillé dans le secteur des prêts commerciaux avant de rejoindre son entreprise familiale en tant que directeur financier. Cette expérience l’a rendu particulièrement méfiant à l’idée de trop s’endetter. « J’ai vu des saisies immobilières de personnes surendettées. »

Aujourd’hui, il essaie généralement de maintenir son ratio prêt/valeur autour de 70 à 75 %. Cela signifie laisser une plus grande partie de la valeur de la propriété sous forme de capitaux propres, plutôt que de financer autant que possible l’achat.

Ce coussin « donne une option » en cas de problème, a-t-il déclaré.

Si la valeur de la propriété chute ou s’il doit vendre rapidement, un investisseur fortement endetté pourrait devoir presque autant que la valeur de la propriété, tandis que les coûts de vente grugent les capitaux propres restants. Avec un effet de levier de 85 ou 90 %, a déclaré Potts, un investisseur risque de se retrouver « à l’envers ».

« Je n’ai pas l’intention d’en vendre », a-t-il ajouté. « Mais je réfléchis à plusieurs voies si les choses tournent mal. Dans le pire des cas, je peux vendre et m’en sortir. »