J’ai acheté ma première maison à l’université. Maintenant, j’ai 24 ans et je possède 30 maisons en tant que propriétaire.

Cet essai tel que raconté est basé sur une conversation avec Lawrence Guerguis, un jeune de 24 ans basé à Orange County, en Californie, qui a commencé à investir dans l’immobilier dans le Midwest alors qu’il était encore à l’université. Ce qui suit a été modifié pour plus de longueur et de clarté.

J’ai toujours pensé que j’allais me lancer dans la banque d’investissement et travailler à Wall Street. Au cours de ma deuxième année d’université à l’Université de San Diego, je me suis concentré sur la finance comme spécialité.

Un week-end de ma première année, je suis allé dans les bars. Nous sommes allés dans cette pizzeria où mes amis et moi allons habituellement, et j’ai croisé ce type qui était assis là, agissant un peu bizarrement.

Je me disais : « Hé, est-ce que tout va bien ? » Il s’est tourné vers moi et m’a dit : « Mec, je n’ai que deux semaines par an pour passer un bon moment. Laisse-moi tranquille. »

Je lui ai demandé ce qu’il faisait et il a répondu qu’il travaillait dans la banque d’investissement, alors je me suis assis et j’ai parlé avec lui pendant environ une heure. Il m’a demandé si j’aimais l’argent et j’ai dit non. L’argent, c’est bien, mais je ne l’aime pas.

Il m’a dit : « Eh bien, j’aime l’argent, et c’est pourquoi je fais de la banque d’investissement. Je n’ai même pas le temps de dépenser autant d’argent que je gagne. Je gagne beaucoup d’argent et tout ça, mais mon style de vie est plutôt dur. »

Le lendemain, je suis allé voir mon conseiller pédagogique et j’ai ajouté une spécialisation en immobilier.

Je me suis dit : « Nous ne faisons pas de banque d’investissement. » Ce n’est pas pour cela que je veux vivre. Je ne veux pas vivre pour l’argent. Je veux vivre pour la liberté et avoir un but.

J’ai toujours eu une passion pour l’immobilier. J’adore les maisons – j’avais l’habitude d’aller à des journées portes ouvertes pour m’amuser à l’université, juste pour les vérifier. Ainsi, même si je choisissais la banque d’investissement ou la finance, je savais que je pouvais me lancer dans l’immobilier.

Mais après cette conversation avec ce type, j’ai complètement fermé les finances. J’ai pensé : « Je vais tout mettre en œuvre pour déterminer ce que nous allons faire de l’immobilier. »

J’ai vendu ma voiture pour financer mon premier investissement

Durant ma première année, j’avais une voiture d’occasion et je me disais : « Je suis dans cette université et je n’en ai vraiment pas besoin. » Alors je l’ai vendu.

J’ai reçu 16 000 $ de cette vente et mon père m’a dit : « Nous pouvons acheter une autre voiture. »

Il ne savait pas ce que je voulais faire à ce moment-là.

J’ai commencé à chercher une propriété à acheter. Évidemment, je ne pouvais rien obtenir à San Diego ou dans le comté d’Orange pour 16 000 $.

Alors je me suis dit : « Très bien, nous allons devoir commencer à chercher ailleurs. » J’ai regardé différents États du Midwest et j’ai fini par arriver dans une ville assez intéressante de l’Illinois. Là, 15 000 $ couvraient la mise de fonds sur une propriété, et les 1 000 $ supplémentaires couvraient quelques mois d’hypothèque. Je me disais : « Faisons-le ».

Je savais que c’était un risque, mais j’avais 21 ans à l’époque, donc dans le pire des cas, je suis endetté, mais je suis sûr que je vais le découvrir. J’ai appuyé sur la gâchette de cette maison.

Je n’avais pas de revenu W-2 – je n’en ai jamais eu – donc je ne pouvais pas contracter un prêt conventionnel. J’ai contracté un prêt typique au ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Un DSCR est un ratio de couverture du service de la dette, qui permet de déterminer si le loyer actuel de la propriété ou le loyer prévu couvrira le versement hypothécaire – et le ratio doit être de 1,25.

Pour cette maison, simplement parce qu’elle était si bon marché, mon paiement était d’environ 400 $ et le loyer HUD pour ce code postal était d’environ 1 300 $, soit bien plus de 2,0.

Je me suis dit : « Je vais avoir besoin d’un locataire qui ne manque pas de loyer », ce qui est une demande assez folle. Je suis ensuite tombé sur la section 8 et, heureusement, mon premier locataire a réussi. Ma projection a été horrible – je ne pense même pas avoir fait une projection la première fois – j’ai en quelque sorte suivi le courant, et heureusement, celle-ci a fonctionné.

Une fois que j’ai obtenu ma première année junior en maison et que l’argent coulait, je me suis dit : « Je pense que c’est ce que je veux faire dans l’immobilier. »

Avant cela, je pensais que je voulais juste travailler dans l’immobilier et posséder une maison. Mais une fois que je suis devenu propriétaire de la maison et que j’ai eu ce premier locataire de la section 8, je me suis dit : « OK, c’est mon créneau ».

Cette première maison a été une décision assez courageuse, mais je savais que si je voulais me lancer dans l’immobilier à un moment donné, je devais soit agir rapidement, soit commettre une erreur rapidement.

Je gagne un revenu passif maintenant, mais je me suis sali les mains au début

Lorsque j’ai obtenu mon diplôme universitaire en mai 2024, j’ai emballé tous mes vêtements dans un bagage enregistré, mon PC et mes câbles – pas même le clavier et la souris – dans un bagage à main, et j’ai traversé le pays jusqu’en Ohio sans y connaître personne. Là, j’ai commencé à acheter plus de propriétés et à les gérer.

J’ai passé deux ans à Cleveland et la première année et demie, j’ai tout fait par moi-même.

Je peignais ces maisons, je faisais du revêtement de sol et j’arrachais de la moquette. J’étais en train de comprendre : j’avais YouTube ouvert sur mon téléphone, cherchant comment enlever et remettre des toilettes.

Je n’avais pas beaucoup d’expérience dans la construction ; Je ne pourrais pas vous faire la différence entre la plomberie PEX et PVC.

Maintenant, je sais tout ça. Et j’ai plus de 30 propriétés.

Cette première année et demie, j’étais investisseur et propriétaire. Je faisais toutes les projections, les visites des locataires, toute la communication, tout.

À un an et demi, j’ai créé mon propre groupe de gestion immobilière. Je suis toujours propriétaire, je fais toujours les visites, mais j’ai des gens qui font les réparations pour moi, qui font les visites pour moi. Je n’ai pas nécessairement besoin d’être là.

C’est devenu passif et je suis de retour en Californie depuis juin. J’ai passé des appels téléphoniques et envoyé quelques e-mails, mais ce n’est pas comme un travail traditionnel.

Honnêtement, j’aime bien à quel point c’est trépidant d’être propriétaire.

J’aime bouger. J’aime faire des trucs. Je sais que certaines personnes disent qu’être propriétaire est difficile – et cela dépend vraiment de vos critères de sélection – mais je savais que c’était quelque chose qui venait du fait de posséder une propriété et de devenir investisseur.

Pour moi, assumer la responsabilité de devenir propriétaire valait plus que rester assis à un bureau. Dieu merci, j’ai gagné ma vie.