Pourquoi 4 personnes ont construit des petites maisons ou des ADU dans leur cour : coût et avantages
Mon mari et moi en sommes à notre deuxième année de mariage et commençons enfin à réfléchir sérieusement à l’accession à la propriété.
Entre la lecture de Zillow, la lecture d’études sur le logement et même la navigation sur les réseaux sociaux, une chose est claire : acheter une nouvelle maison n’a jamais semblé aussi hors de portée, même pour deux actifs avec des salaires décents.
Dans le cadre de mon travail de journaliste immobilier, j’ai interviewé de nombreuses personnes qui ont construit des petites maisons ou des unités d’habitation accessoires (ADU). Beaucoup d’entre eux l’ont fait parce que déménager dans une maison nouvelle ou plus grande n’était pas une option pour eux ou leurs proches. Ils ont donc eu recours à une solution de contournement qui, bien que coûteuse, est moins chère qu’une maison typique.
Todd Kuchta, un ingénieur du nord de la Californie, a dépensé 248 000 $ pour construire une petite maison pour son fils adulte, qui a des besoins spéciaux – une bonne affaire étant donné que les maisons typiques de la région se vendent plus d’un million de dollars. Justin Mauldin, PDG d’une agence de relations publiques basée à Austin, a ajouté un bureau dans la cour pour libérer de l’espace dans la maison principale. Le prix total ? 41 500 $ – bien moins qu’un déménagement dans une nouvelle maison dans la capitale du Texas.
Bien sûr, construire un ADU n’est pas encore une option pour mon mari et moi. Mais entendre comment les gens se sont tournés vers eux comme alternative au déménagement – comme moyen de loger un parent et d’ajouter de la superficie sans rénovation complète – est inspirant.
Les petites maisons et les ADU deviennent de plus en plus populaires
Les ADU sont de petites maisons avec jardin qui mesurent généralement entre 150 et 1 200 pieds carrés, selon les réglementations locales. Le coût moyen de construction d’une ADU se situe entre 100 000 $ et 300 000 $, sans compter les frais de permis. Certains États, dont la Californie, le Colorado, New York et le Vermont, offrent des subventions pour aider les propriétaires à compenser ces coûts.
Sheri Koones, auteur et experte en micro-maisons, en ADU et en construction de maisons, m’a dit que la grave pénurie de maisons à vendre dans le pays était à l’origine de la popularité des petites maisons et des ADU.
« C’est un marché particulièrement difficile pour les jeunes et les baby-boomers qui tentent de trouver un logement », a déclaré Koones. « Les situations de logement multigénérationnelles sont de plus en plus courantes. Les parents font vivre leurs enfants adultes dans l’ADU sur leur propriété, et lorsque les « enfants » ont leurs propres enfants, ils échangent leur logement. »
Une étude réalisée en 2024 par la Federal Reserve Bank de San Francisco estime qu’il existe désormais au moins 1,6 million d’ADU aux États-Unis. La Fed indique que le nombre de maisons unifamiliales dotées d’un ADU représente près du tiers du nombre de copropriétés occupées par leur propriétaire dans tout le pays. De tous les États, c’est la Californie qui en compte le plus, avec au moins 201 000, suivie par Washington, avec plus de 77 800.
Selma Hepp, résidente californienne, économiste en chef chez Cotality, anciennement connue sous le nom de CoreLogic, et elle-même propriétaire d’ADU, m’a dit que tant que la flambée des prix de l’immobilier et des taux hypothécaires maintiendra l’abordabilité du logement à un plus bas historique, les ADU continueront de gagner du terrain.
« Quand vous regardez les marchés les moins abordables, à l’avenir, vous verrez peut-être des gens réfléchir à des moyens alternatifs pour maximiser leur utilisation des terres », a déclaré Hepp. « Potentiellement plus tard, vous les verrez dans davantage de régions. »
Les ADU sont une solution pour les propriétaires souhaitant plus d’espace
L’automne dernier, j’ai parlé avec Kuchta, 58 ans, de la construction d’une petite maison dans son jardin pour son fils Jacob.
Jacob, âgé d’une vingtaine d’années, souhaitait plus d’indépendance et un endroit à lui. Mais comme il est autiste, il compte toujours sur ses parents pour l’aider dans les tâches quotidiennes comme le ménage, la prise de médicaments et la préparation des repas.
Avec ses frais médicaux mensuels dépassant 9 000 $, il était hors de question d’acheter une maison plus grande ou de déménager dans une résidence-services.
Je comprends parfaitement pourquoi. Les Kuchtas vivent dans le comté de Napa, l’un des marchés immobiliers les plus chers du pays. La région est parsemée de domaines et de vignobles valant plusieurs millions de dollars. En février, le prix médian de vente d’une maison était de 1,1 million de dollars, selon Redfin.
Plutôt que d’acheter une nouvelle propriété, les Kuchtas profitent au maximum de ce qu’ils possèdent déjà. Pour construire une petite maison de 480 pieds carrés sur leur terrain de 6 000 pieds carrés, ils ont contracté une deuxième hypothèque sur leur maison, évaluée à plus de 800 000 $. Cela leur a donné 160 000 $ pour travailler. Ils ont également reçu un prêt-subvention de 63 000 $ du programme Affordable ADU du comté de Napa.
Le nouveau logement de Jacob – une unité d’une chambre avec une salle de bain complète et une cuisine – a coûté 248 000 $ à construire. C’est une fraction de ce que les Kuchtas auraient payé pour une maison plus grande et séparée.
« C’est la réalité du marché immobilier en Californie », m’a dit le père de Jacob. « Acheter une nouvelle maison coûte très cher, à moins de s’y lancer avant que les prix ne montent en flèche. Si nous vendions notre maison et déménagions, nous serions également confrontés à une augmentation des impôts fonciers, d’environ 3 000 $ par an à 12 000 $ par an. »
Certaines personnes utilisent des petites maisons pour « pirater leur maison »
Pour certains propriétaires, construire une petite maison ou ADU est un projet à long terme.
Prenez Blanca Barragan, une électricienne de 43 ans qui loue des chambres dans sa maison de Sacramento depuis des années. Cela s’appelle du piratage de maison, et pour Barragan, cela a été un chemin vers ce qu’elle veut vraiment : acheter encore plus de biens immobiliers.
Lorsque je lui ai parlé en avril 2024, Barragan a déclaré qu’elle avait gagné 55 780 $ en louant les micro-studios de sa maison de 583 pieds carrés. Au fil des années, ce revenu l’a aidée à acheter à son fils aîné une maison de 360 000 $ – dont elle est co-emprunteuse – et à bénéficier d’un prêt pour ajouter une petite maison dans son jardin.
L’année dernière, elle a emménagé dans la petite maison, une unité de deux chambres et une salle de bain avec de nouveaux appareils et meubles. Elle a dépensé près de 220 000 $ pour le construire avec l’aide du programme de subventions ADU de CalHFA.
« Tout le monde recherche un logement abordable, même ma famille », a déclaré Barragan à Trading Insider. « C’est pourquoi j’ai eu l’idée de sacrifier la vie dans un espace plus grand et d’emménager dans un petit espace. »
Vivre dans l’ADU lui a permis de louer plus de chambres dans sa maison, augmentant ainsi son revenu mensuel et lui permettant d’économiser environ 2 200 $ chaque mois sur ses factures.
« Je prévois d’utiliser cet argent pour acheter davantage de propriétés », a-t-elle déclaré.
C’est un jeu intelligent. Cela montre que les petites maisons peuvent être un outil pratique pour créer de la richesse.
Pourquoi déménager quand on peut construire ?
En tant que personne qui ne possède pas de maison et qui rembourse encore ses prêts étudiants, construire une petite maison ou une ADU semble tout aussi hors de portée que d’acheter une nouvelle maison.
Mais pour les propriétaires disposant d’une valeur nette accumulée, cela peut avoir beaucoup de sens. Je peux comprendre à quel point, pour eux, le coût d’une petite maison dans leur jardin peut sembler une bonne affaire par rapport à l’achat d’une autre propriété, probablement plus chère, qui pourrait également entraîner des primes d’assurance et des taxes foncières plus élevées.
Pour Mauldin, qui a construit une petite maison de près de 200 pieds carrés dans son jardin d’Austin pour 41 500 $, cela ressemblait probablement à une bonne affaire.
Ce père marié de deux enfants souhaitait un bureau à domicile dédié, mais sa maison principale de 1 200 pieds carrés n’avait pas assez d’espace. Il m’a dit que déménager dans une maison plus grande en ville, où le prix de vente médian était de 512 500 $ en février, dépassait également largement son budget.
« Bien sûr, nous aimerions avoir une maison plus grande, mais avec des prix toujours inabordables, c’est difficile », a déclaré Mauldin. « Lorsque nous avons acheté notre maison, notre taux d’intérêt était bloqué à 2,5 % – les taux sont maintenant beaucoup plus élevés. La plupart des maisons situées dans des quartiers recherchés se situent dans la fourchette de 1,5 million de dollars, et avec les impôts fonciers élevés ici, ce n’est tout simplement pas réaliste.
Mauldin m’a dit que la petite maison avait « changé la donne ».
« Le bureau a certainement rendu la vie dans notre maison beaucoup plus confortable », a-t-il déclaré. « Pour l’instant, nous sommes satisfaits de notre logement et peut-être ajouterons-nous une salle de bain un jour. »
Quand j’entends des histoires comme celle des Mauldin, je me souviens que même si je ne peux pas me permettre la maison de mes rêves aujourd’hui ou demain, je peux toujours en façonner une à son image.
Les ADU sont autant une question de confort que d’abordabilité
Mes conversations m’ont permis de mieux comprendre les raisons financières pour lesquelles les propriétaires ne veulent pas déménager. Ils ont également révélé que, pour beaucoup, la décision est tout aussi émotionnelle que pratique.
Si j’avais vécu dans un quartier pendant des décennies, je ne pense pas que déménager serait facile. Je suis locataire de mon immeuble depuis plus de trois ans maintenant et je redoute le jour où je devrai me dire au revoir.
C’est un sentiment que Christine Wilder-Abrams, une femme de 72 ans d’Oakland, en Californie, voulait éviter à tout prix. Même si elle avait du mal à monter les escaliers de sa maison à deux étages, elle n’était pas prête à abandonner la maison ou le quartier dans lequel elle vivait depuis près de 35 ans.
Au lieu de cela, elle a construit une petite maison accessible de 560 pieds carrés dans son jardin pour 350 000 $, et sa fille de 34 ans et sa jeune petite-fille ont emménagé dans sa maison principale de 2 000 pieds carrés.
Koones m’a dit que ce type d’ADU, également connu sous le nom de Granny Pod ou Granny Flat, est devenu une solution populaire pour les personnes âgées souhaitant vieillir chez elles.
« Il y a des années, beaucoup de personnes âgées emménageaient simplement dans des établissements pour personnes âgées, mais les gens vivent plus longtemps », a-t-elle déclaré. « Une ADU leur donne la possibilité de vivre près de leurs enfants, de les aider à la garde des enfants, aux repas et d’être à proximité. »
La petite maison est une situation gagnant-gagnant pour Wilder-Abrams et sa fille.
Elle n’a pas eu besoin d’acheter une nouvelle maison en ville, où le prix de vente médian était de 749 000 $ en février, et bénéficie désormais d’un soutien à mesure qu’elle vieillit. Sa fille, mère célibataire, dispose également d’une paire de mains supplémentaire pour l’aider à élever son enfant.
« Je vis près de ma fille et de ma petite-fille », a-t-elle déclaré. « C’est bien que je sois là pour eux. »
Wilder-Abrams me fait penser à mes parents et à ma belle-famille.
Je n’en suis encore qu’au début de mon parcours d’achat d’une maison et, comme beaucoup d’autres, je m’interroge sur les bases : quel sera le montant de la mise de fonds ? Combien coûtera la maison ? Où vais-je vivre ?
Mais ces conversations sur les petites maisons et les ADU ont également soulevé de nouvelles questions, telles que : la maison que j’achèterai un jour aura-t-elle suffisamment d’espace pour une grand-mère dans mon jardin ?
