Le propriétaire américain achète une propriété locative à Airbnb en Grèce

Cet essai tel que déposé est basé sur des conversations avec Alex Pettas, 54 ans, architecte et propriétaire en Californie depuis 1998. En avril 2024, Pettas a acheté un appartement en Athènes, Grèceet a depuis loué sur Airbnb. La conversation a été modifiée pour la durée et la clarté.

Je viens de la région de la baie, et vers 1996 et 1997, comme Internet était une toute nouvelle chose, je pouvais dire que ça allait quelque part. J’ai donc senti que ce serait une bonne idée d’obtenir une propriété locative à San Francisco. Je me suis approché de mon père et j’ai suggéré un accord dans lequel il réduit le dépôt et je fais tout le travail, puis nous avons divisé les bénéfices au fil du temps.

En ce moment, j’ai une unité à deux unités à San Francisco et une unité à trois unités à Glendale, en Californie, qui est à Los Angeles. Le bâtiment de San Francisco a été acheté en 1998 et le bâtiment Glendale en 2015.

Chacun rapporte un peu environ 9 000 $ par mois. Mais même si nous possédons une propriété pendant un certain temps, la barrière à l’entrée est assez élevée à Los Angeles, avec des bâtiments que je pourrais être intéressés à acheter à environ 1,5 million de dollars.

Ainsi, une décision a été prise d’acheter en Grèce en fonction de plusieurs choses: ma famille est grec, donc nous nous intéressons fort, et le dollar était très fort contre l’euro. La crise grecque se terminait, mais j’en ai attrapé le dernier petit morceau, donc je voulais un appartement à Athènes. Le dollar allait très bien, donc c’était comme si tout était de 20% de réduction.

La crise avait baissé les prix, et je sentais que je pouvais le faire Airbnb et il se couvrirait. C’est bien fait beaucoup mieux que ça.

Je pourrais faire une location à long terme, mais à court terme est plus logique

L’achat de propriété en Grèce n’est pas plus difficile, juste différent.

J’ai une famille grecque, donc j’ai été aidé – et je parle grec, donc ça a aidé, mais c’est une chose compliquée, plus compliquée que l’habitude.

J’ai donné à mon cousin la procuration pour acheter la propriété en mon nom, alors elle a fait une partie de la signature, ce qui a définitivement aidé.

En particulier en Grèce, le principal problème a été que le registre foncier – nous l’appelons l’enregistreur en Amérique – est passé du papier au numérique. Parfois, le journal peut avoir 100 ans, il y a donc de nombreux problèmes avec le titre en Grèce.

Beaucoup de gens achètent une propriété pour le visa d’or au cours des 10 dernières années. [Ed note: In Greece’s Golden Visa program, foreigners are granted a five-year residency visa in exchange for purchasing property in the country.] Ce fut une chose énorme en Grèce pour les étrangers achetant des propriétés parce que les prix étaient scandaleusement bas.

Pour moi, l’achat concernait plus une connexion familiale, une connexion de nostalgie. Mon père et moi avions toujours voulu un appartement au centre de la Grèce. Il est décédé il y a quelques années, mais j’ai terminé le projet et j’en ai acheté un.

J’ai acheté à Athènes près de l’Acropole pour 425 000 euros, soit environ 456 322 $ en avril 2024, lorsque j’ai fermé.

À Athènes, il est très typique d’avoir un appartement. Celui que j’ai acheté est dans un bâtiment de quatre unités. Ainsi, un immeuble à petite échelle, qui est si omniprésent à Athènes. Le bâtiment est de 1950, et c’est un deux chambres de 84 mètres carrés.

Nous avons commencé Airbnb-ing à la mi-juillet 2024. J’ai fait quelques voyages pour le fournir – c’était, bien sûr, complètement vide, besoin de peinture et quelques trucs mineurs.

Il est sur Airbnb un peu plus d’un an maintenant, et c’est très bien fait – mieux que ce à quoi je m’attendais.

La première année, qui ne sera jamais la meilleure année, a été aussi faible que 1 300 euros par mois. C’est net pour moi après les cotisations HOA, les frais de gestionnaire Airbnb, les frais Airbnb, le nettoyage, et cetera. Jusqu’à présent, le plus élevé était de 3 300 euros.

Je pourrais probablement le louer pour 1 400 ou 1 500 euros par mois à long terme, mais j’ai été l’une des dernières personnes à obtenir une licence Airbnb dans le centre historique d’Athènes. Ils les ont immédiatement suspendus quelques mois après avoir obtenu notre licence.

Le gouvernement essaie de ralentir cela pour encourager les locations à long terme. Certains immeubles ont des lois HOA restreignant l’utilisation d’Airbnb. Ce sont probablement les appartements plus toniques de la région.

Vous ne pouvez plus Airbnb dans le centre historique. C’est devenu un problème de logement pour les Grecs, de nombreuses propriétés du centre-ville étant utilisées pour Airbnb. Mais vous pouvez simplement gagner plus d’argent sur Airbnb.

Nous voulons également la flexibilité d’y rester. Je suis juste allé pendant deux semaines avec ma fille. Nous allons aussi souvent que possible.

C’est beaucoup plus facile d’être payé en Grèce

L’une des choses qui est différente est que je reçois de l’argent numériquement en Grèce – c’est en fait plus facile que l’Amérique. Le numéro de compte bancaire international (IBAN) que vous avez en Europe est beaucoup plus facile de transmettre de l’argent entre les gens.

Aux États-Unis, j’utilise Baselane. J’utilisais des vérifications papier jusqu’à ce que quelqu’un ait modifié un changement d’adresse sur moi, puis cela a tout bouleversé.

En Europe, s’ils ont votre Iban, qui est essentiellement votre numéro de compte, ils vous envoient simplement l’argent. C’est incroyablement facile.

Les baux en Amérique, s’ils sont bien faits, sont beaucoup plus approfondis qu’en Grèce. Nos expériences avec les gens qui sortent des appartements sont très différentes en Amérique. Je gère également deux des unités de ma mère en Grèce, et je suis traité avec ceux qui sont allumés et désactivés depuis longtemps.

En Grèce, ils ont tendance à laisser des appartements dans un état pauvre. Ils ont peint tous les murs funky, ils ne peignent pas les choses, ils quittent les ordures. J’y suis allé récemment et les deux locataires ont laissé les deux appartements de ma mère.

En Amérique, il est beaucoup plus difficile de faire ce genre de choses. Je n’ai jamais eu cela qui se produit vraiment en 30 ans en Amérique. Je pense qu’il y a beaucoup plus de dents dans les baux en Amérique.

Mais je regarde personnellement toujours la Grèce, l’Italie et l’Espagne pour plus d’unités – j’aime ces pays.

Il y a dix ans en Grèce pendant la crise, j’aurais acheté tout ce sur quoi je pourrais mettre les mains. Le retour sur investissement que j’ai réalisé dans un appartement de 425 000 Euro a été formidable.

Maintenant, je suis un acheteur vraiment difficile. J’étais vraiment prudent, et tout le monde n’aura pas le même succès. Je suis allé plusieurs fois. J’étais très minutieux dans ma sélection d’endroits, mais avoir cinq unités en Amérique, je voulais me diversifier, et cela me donne une excuse pour voyager dans des endroits que j’aime.

Si je pouvais obtenir une propriété locative en Italie, c’est juste une raison de continuer avec ma famille. Je mélange donc les affaires avec plaisir en quelque sorte.

Athènes a été incroyable. Personne n’a jamais voulu rester à Athènes, maintenant c’est une destination toute l’année, et j’ai bien fait en janvier, même. Donc pour moi, dans cette situation particulière, je l’aurais fait encore et encore si je pouvais l’avoir.