L’investissement immobilier le plus intéressant : un Airbnb à proximité d’un stade de la Coupe du monde

Les débuts de Myriam Totta en tant qu’hôte Airbnb ont été marqués par une série de déceptions.

Elle et son mari ont dépensé 55 000 $ au cours de la dernière année pour rendre leur maison de la région de Kansas City plus attrayante pour les locataires à court terme. La maison de quatre chambres présente le genre de touches – des zones confortables pour regarder la télévision, un foyer extérieur et des meubles nouvellement achetés – qui devraient être de l’herbe à chat pour les visiteurs. Depuis que l’annonce a été mise en ligne en décembre, la maison n’a attiré qu’une poignée de réservations. Le premier séjour n’a pas été très encourageant : les invités ont saccagé les lieux, causant environ 1 200 $ de dégâts.

« C’était comme un baptême du feu », me raconte Totta.

Elle fonde toutefois de grands espoirs pour cet été, lorsque la Coupe du Monde de la FIFA rapportera des dizaines de milliers de personnes. fans de football dans leur jardin. Sélection de Kansas City parmi les 16 Les villes d’accueil nord-américaines sont la principale raison pour laquelle elle et son mari ont décidé de se lancer dans le jeu de la location. Totta dit qu’elle a été intriguée après avoir entendu parler des projets d’un ami de capitaliser sur l’afflux de touristes de l’extérieur. Avec l’aide d’un logiciel de tarification dynamique qui la conseille sur les tarifs journaliers (pour lesquels elle ne paie que 20 $ par mois), Totta s’est fixé comme objectif de gagner au moins 2 500 $ par nuit pendant les festivités.

Cela s’annonce comme une année record pour les propriétaires locataires qui, comme Totta, possèdent des propriétés à proximité de certains des plus grands stades sportifs du pays. Du Super Bowl à la Coupe du Monde, il n’y a jamais eu de meilleur moment pour mettre un toit au-dessus de la tête de quelques (ou quelques douzaines) de fans qui ont besoin d’un endroit où dormir. Les hôtes Airbnb dans des endroits comme Dallas, Atlanta et Los Angeles devraient récolter 212 millions de dollars rien que pour la Coupe du monde, selon une analyse de Deloitte (ces estimations n’incluent pas les revenus sur d’autres plateformes de location à court terme comme Vrbo). Certains opérateurs visent à encaisser plusieurs milliers de dollars par nuit. À Kansas City, par exemple, les tarifs médians demandés pour les locations à court terme dans la nuit du 16 juin, lorsque l’Algérie et l’Argentine s’affrontent en phase de groupes du tournoi, ont augmenté de plus de 200 % par rapport à l’année précédente.

La promesse de richesses locatives attire tout le monde, des gestionnaires immobiliers chevronnés aux débutants désireux de participer à l’action. À bien des égards, il n’a jamais été aussi simple de s’essayer à la location à court terme. Si vous cherchez à tirer le meilleur parti de votre maison, un large éventail de fournisseurs de logiciels peuvent vous conseiller sur les stratégies de tarification et de référencement. Si vous recherchez la simplicité, les sociétés de gestion sur le terrain sont prêtes à gérer tous les maux de tête (contre rémunération, bien sûr). Mais alors que les fans sont prêts à faire des folies pour des maisons de premier ordre situées dans des emplacements privilégiés, certains de ces futurs propriétaires sont voués à la déception. L’époque où il fallait prendre quelques photos sur iPhone et lancer une maison sur Airbnb à un prix élevé est révolue. Pour se démarquer de leurs concurrents toujours plus avisés, les propriétaires décorent leur logement avec un décor adapté aux fans les plus inconditionnels et offrent le genre de fioritures, comme des friandises fraîchement préparées ou des draps de luxe, qui sont généralement associés aux séjours cinq étoiles.

La proximité du stade est agréable. Dans le monde impitoyable des maisons de sport, ce n’est que le début.

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L’ampleur du marché du tourisme sportif, combinée à la popularité croissante des options non hôtelières pour ces voyageurs fatigués, a fait du secteur de la location à court terme une tentation naturelle pour quiconque se trouve à proximité d’une arène. Les amateurs de sport de tout le pays ont dépensé la somme énorme de 6,9 ​​milliards de dollars en hébergement en 2024, selon le dernier rapport annuel de l’Association des événements sportifs et du tourisme. La même année, Oxford Economics a constaté que les locations à court terme ont connu une augmentation de la demande plus importante que les hôtels et les croisières réunis. Le désir de lits à proximité d’événements sportifs majeurs a donné naissance à une industrie artisanale de propriétaires qui travaillent au noir en tant que propriétaires plusieurs fois par an, d’investisseurs qui achètent des propriétés pour les louer à des fans en quête d’argent et de sociétés de gestion qui se chargent de gérer des mini-hôtels.

C’était comme un baptême du feu.Myriam Totta, hôte dans la région de Kansas City, lors de sa première location Airbnb

Rent Like A Champion, fondée en 2006 par quelques anciens de Notre Dame, a commencé par gérer des locations à court terme pour des propriétaires de maisons universitaires cherchant à gagner un peu d’argent supplémentaire lors des week-ends de football chargés. La société s’associe désormais également à des organisateurs d’événements comme la PGA of America pour garantir l’hébergement des fans, des entreprises clientes et des athlètes. La grande majorité de ses hôtes sont des propriétaires réguliers plutôt que des investisseurs immobiliers à temps plein, explique le PDG Dave Longwell, et les annonces les plus recherchées peuvent rapporter cinq chiffres pour un événement d’une semaine. Mais il prévient que les salaires accrocheurs sont limités.

« Si vous êtes à 10 ou 20 miles de l’événement, vous n’allez pas tomber sur un locataire de qualité », me dit-il. « Les clients sont avisés. »

Les expériences de ces hôtes à temps partiel pourraient offrir une feuille de route à ceux qui espèrent profiter de la ruée vers l’or de la Coupe du monde. Lisa Hinkle, une cliente de Rent Like A Champion de 63 ans qui vit à quelques pas du stade de football de Notre Dame à South Bend, dans l’Indiana, affirme que les séjours de deux nuits pour les matchs peuvent rapporter entre 3 500 et 3 800 dollars, tandis que le plus gros match à domicile de la saison – probablement le match des Fighting Irish contre le vice-champion national Miami cet automne – pourrait atteindre 5 000 dollars. Cependant, ces aubaines ne sont pas faciles. Hinkle, qui occupe deux emplois, dit qu’elle passe environ 10 à 20 heures à nettoyer et à préparer la maison pour les prochains invités après un séjour. Elle a effectué diverses rénovations au fil des ans, depuis l’amélioration des salles de bains jusqu’à l’ajout de lits supplémentaires pour que la maison puisse accueillir jusqu’à 16 personnes. Elle paie un ami pour l’aider à faire le ménage, tandis que Rent Like A Champion prend une réduction de 15 % de ses revenus en échange de la recherche, de la vérification et de l’assurance des invités.

« C’est beaucoup d’argent, mais cela demande beaucoup de travail », me dit Hinkle.

Un peu de flair ne fait pas de mal non plus. Hinkle équipe la maison avec des serviettes, des tasses et d’autres décorations de la marque Notre Dame, notamment un cornhole sur le thème des Fighting Irish et un lutin gonflable à l’extérieur les week-ends de match. Elle laisse des pâtisseries chez un boulanger local et s’enregistre personnellement auprès des clients, offrant ainsi une flexibilité pour les heures d’enregistrement ou de départ si nécessaire. « Je pense que les gens apprécient les petites touches supplémentaires », dit-elle.

À Indianapolis, JD Holly combine ses connaissances en marketing avec le vieil adage immobilier « emplacement, emplacement, emplacement ». Il possède quelques maisons de location à environ cinq minutes à pied du Lucas Oil Stadium, domicile des Colts d’Indianapolis de la NFL et de nombreux événements de grande envergure tels que des conventions de jeux vidéo et des concerts de Taylor Swift. À Indianapolis, enclavée et passionnée de sport, cette proximité est aussi bonne qu’une « propriété en bord de mer », déclare Holly.

Le joyau de la couronne est une maison à deux étages construite sur mesure à partir de conteneurs d’expédition et décorée dans le bleu et le blanc des Colts, avec le logo de l’équipe peint au-dessus de l’entrée. Il y a suffisamment d’espace pour se promener à l’extérieur, tandis que l’intérieur dispose de sept téléviseurs, d’un bar et d’un hébergement pour huit personnes. Pendant les week-ends de gros gibier, l’endroit se loue jusqu’à 1 500 $ la nuit.

« Je suis plutôt choquée de faire ça », me dit Holly. « Je veux dire, je n’aurais jamais pensé de ma vie que je travaillerais dans le secteur de la location à court terme et de l’hôtellerie, mais c’est amusant. »

En novembre, la Kansas City Short-Term Rental Alliance et la Missouri Vacation Home Alliance ont organisé un cours intensif pour les propriétaires intéressés à inscrire leurs propriétés pour la Coupe du monde. Tyann Marcink Hammond, propriétaire de la société de location de vacances Branson Family Retreats et « Reine de l’expérience client », comme on l’appelle dans le secteur, affirme que son message aux propriétaires potentiels était de se débarrasser de tout fantasme induit par les médias sociaux consistant à remettre les clés, puis « d’aller s’asseoir sur une plage avec un parapluie à la main ». Des choix apparemment simples, comme les types de serviettes ou de draps proposés, ou la manière dont les clients recevront leur à l’intérieur la maison, peut donner naissance à des arbres de décision tentaculaires qui peuvent dérouter n’importe quel hôte.

Lors de la session de novembre – une autre est prévue les 6 et 7 février – les participants n’étaient pas aussi préoccupés par ces moindres détails. Au lieu de cela, ils étaient plus intéressés à en savoir plus sur les prix. « Les gens veulent savoir si cela vaut la peine de consacrer leur temps et leur énergie ? » Marcink Hammond me le dit. Ils se demandent peut-être aussi exactement combien ils pourront gagner une fois la poussière retombée. Les exemples de salaires farfelus abondent : s’ils n’ont pas été surpris par le brouhaha autour des annonces à 5 000 $ la nuit pendant la Coupe du Monde, alors peut-être ont-ils entendu parler des habitants d’une petite ville de Géorgie qui gagnent l’équivalent d’un an de remboursements hypothécaires lorsque le tournoi des Masters s’abat sur Augusta. Pour aider les propriétaires à tirer le meilleur parti de leurs locations à court terme, des entreprises technologiques comme PriceLabs, Eviivo et AirDNA proposent des outils relativement bon marché qui remplacent les conjectures par la science. L’abondance d’informations ne peut cependant pas remplacer le travail fastidieux de l’hospitalité à l’ancienne.

« Plus vous pouvez communiquer que vous savez ce que vous faites », dit Marcink, « plus vous pouvez obtenir un taux élevé ».

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Les hôtes à la recherche du meilleur prix n’ont pas longtemps pour décider s’ils souhaitent se joindre à la mêlée ou s’absenter. Jamie Lane, économiste en chef d’AirDNA, affirme que la société a constaté une forte demande de réservations pour la Coupe du monde sur Airbnb et Vrbo, où Kansas City est déjà occupé à plus de 40 % pour la phase de groupes du tournoi. Lane dit qu’il s’attend à voir une augmentation de l’offre un peu plus près de l’événement, à mesure que de plus en plus de gens entendent parler des tarifs dont bénéficient leurs voisins. Mais attendre trop longtemps pourrait s’avérer une stratégie perdante.

Plus vous pouvez communiquer que vous savez ce que vous faites, plus vous pouvez obtenir un taux élevé.Tyann Marcink Hammond, propriétaire de Branson Family Retreats

Lane a comparé la situation à l’expérience des hôtes à Paris avant les Jeux olympiques de 2024. Paris a connu une augmentation de 50 % des stocks sur Airbnb et Vrbo – une augmentation « assez étonnante », dit Lane, étant donné que la ville est déjà le deuxième plus grand marché d’Airbnb au monde. La plupart de ces nouvelles inscriptions sont arrivées environ trois ou quatre mois avant l’événement, ce qui leur a donné suffisamment de temps pour se forger une petite réputation sur la plateforme. Les voyageurs sophistiqués se tournent vers des hôtes expérimentés et des lieux avec de bonnes critiques, dit Lane, et sont moins susceptibles de parier sur une nouvelle annonce. Si les propriétaires potentiels de la Coupe du monde veulent obtenir un bon tarif lorsque les choses débuteront en juin, ce sera une bonne idée d’avoir des représentants ce printemps.

Myriam Totta, l’hôte de la région de Kansas City, espère récolter les fruits d’une solide planification. Elle a quelques réservations prévues pour février et mars – « J’ai hâte de rencontrer un bon invité », me dit-elle – même si la vie d’un hôte de location à court terme a encore ses hauts et ses bas. Lorsque je lui parle fin janvier, elle vient de refuser une réservation potentielle de 1 000 $ parce que le client avait reçu une note précaire lors d’un récent séjour ailleurs.

Pour l’instant, Totta suit les conseils de son logiciel de tarification dynamique et croise les doigts pour juin.

« Soit ce sera un succès, soit ce sera une histoire », dit Totta. « Donc ce ne sera pas gaspillé, n’est-ce pas ? »

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James Rodríguez est correspondant au sein de l’équipe Discourse de Trading Insider.

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