Le rebond estival du marché immobilier a déraillé : taux hypothécaires et guerre en Iran
Pour réussir dans l’immobilier, il faut un certain degré d’optimisme aveugle : la conviction que, malgré les hauts et les bas du marché, les acheteurs viendront frapper à la porte, l’inspection de la maison se déroulera sans problème, et les deux parties se débarrasseront de leur nervosité et signeront sur la ligne pointillée. Cette foi ne coule jamais plus librement que dans les semaines précédant la saison de vente printanière chargée en mars et avril, lorsque le meilleur temps tend à inciter les acheteurs et les vendeurs à sortir de leur hibernation et à se lancer dans une vague de transactions qui donne le ton pour le reste de l’année.
Ces dernières années, cet éternel optimisme n’a pas été récompensé. Plus récemment, les tarifs douaniers drastiques imposés par le président Donald Trump ont gâché les espoirs d’un rebond au printemps 2025. Les acheteurs potentiels étant inquiets des taux d’emprunt, de l’économie et de leur emploi, beaucoup ont décidé de rester sur place. Pour ne pas se décourager, les agents immobiliers sont arrivés en 2026 en osant à nouveau rêver. Les taux hypothécaires avaient baissé et les prix de l’immobilier diminuaient dans une grande partie du pays, adoucissant les calculs pour les acheteurs. Le marché du travail n’était pas en pleine forme, mais il résistait. De plus, pensait-on, les acheteurs ne pouvaient que retarder les grands changements de vie pendant un certain temps. Finalement, les gens ont dû se remettre en mouvement. Peut-être que 2026 était enfin l’année.
« Nous étions tous excités », me dit Neil Brooks, un agent immobilier de la région de Phoenix. « Tout le monde allait bien et pensait : ‘D’accord, peut-être que ce sera ça. Retenons notre souffle et espérons que rien d’autre ne se passera.’
Brooks fait une pause : « Mais ensuite, quelque chose d’autre s’est produit. »
Pour la deuxième année consécutive, les vendeurs, les agents et les analystes déplorent un choc printanier qui ne s’est pas concrétisé. Et une fois de plus, ils pointent du doigt les troubles géopolitiques : cette fois, c’est la guerre en Iran, qui a fait grimper les taux d’emprunt et rendu les produits de la vie quotidienne, notamment l’essence, plus chers. Le conflit a pesé à la fois sur les finances des consommateurs et sur leur psychisme : s’il y a une chose que les acheteurs de maison détestent entendre avant le plus gros achat de leur vie, c’est « l’incertitude ». Pour couronner le tout, la guerre a commencé au moment même où les vendeurs commençaient généralement à planter des pancartes de vente dans leurs cours en train de dégeler.
« Le moment de tout cela n’aurait pas pu être pire du point de vue du logement », déclare Rick Palacios Jr., directeur de recherche chez John Burns Research and Consulting.
Les agents immobiliers, toujours optimistes, ne sont pas encore prêts à jeter l’éponge. Ils espèrent que les choses pourraient encore s’améliorer à temps pour le pic de la saison de vente en juin. Et bien sûr, les gens doivent toujours déménager pour des raisons vitales, indépendamment du marasme macroéconomique. L’avantage pour les acheteurs est qu’ils disposent de plus d’influence que ces dernières années – cela peut suffire à convaincre certains d’aller à la chasse aux bonnes affaires, peut-être dans l’une des nombreuses communautés de maisons neuves où les constructeurs offrent de gros avantages pour maintenir les ventes. Cependant, les rachats de taux et les croisements de doigts ne peuvent aller plus loin. Il faudra bien plus que des vœux pieux pour redonner vie au marché immobilier.
La reprise du secteur immobilier était fragile avant même que les États-Unis n’entrent dans une nouvelle guerre au Moyen-Orient. L’abordabilité s’est améliorée, certes, mais pas suffisamment pour inciter à une course folle aux journées portes ouvertes. Il y avait néanmoins de bonnes raisons d’être optimiste. Le plus grand point positif a été le taux hypothécaire typique, qui fin février est tombé en dessous de 6 % pour la première fois depuis 2022. Il s’agit d’une nette amélioration par rapport à l’année précédente, lorsque les taux tournaient autour de 7 % – une baisse d’un seul point de pourcentage peut réduire les mensualités des acheteurs de maison de plusieurs centaines de dollars. À l’échelle nationale, les salaires ont augmenté plus rapidement que les prix de l’immobilier. Le marché du travail était bizarre, mais pas terrible. Même si les entreprises n’embauchent pas beaucoup, le taux de chômage est resté relativement faible à 4,3 %. Tout cela laisse présager des conditions plus favorables pour les acheteurs de maison.
Certains économistes ont prédit un marché en plein essor en 2026 – la National Association of Realtors, par exemple, prévoit que les ventes de maisons existantes augmenteront de 14 % cette année (si cela s’était effectivement produit, je pense que vous auriez peut-être surpris votre sympathique agent immobilier local en train de faire la roue dans la rue). La plupart ont adopté une approche plus mesurée, mais toujours optimiste. Zillow, par exemple, s’attend à voir 4,26 millions de ventes de maisons existantes cette année, soit une modeste augmentation de 4,3 % par rapport à l’année dernière – plus un dégel qu’une vague de chaleur. Mike Simonsen, économiste en chef de la société de courtage Compass International Holdings, prévoit une reprise comprise entre 4,25 % et 5 %. John Burns a également prédit une légère hausse des faibles pourcentages à un chiffre.
« Nous ne prévoyions pas de boom cette année », me dit Palacios, décrivant ses perspectives comme « plus réalistes, ou, je suppose, prudemment optimistes ».
Même les prévisions les plus prudentes sont désormais révisées à la baisse, ce qui montre à quel point les acheteurs et les vendeurs ont mal tourné ce printemps. Le taux typique d’un prêt sur 30 ans a grimpé à près de 6,5 % début avril, selon Freddie Mac, bien qu’il ait récemment baissé à environ 6,25 %.
Le moment de tout cela n’aurait pas pu être pire du point de vue du logement.Rick Palacios Jr., directeur de recherche chez John Burns Research and Consulting.
Les consommateurs continuent de dépenser, mais ils se font critiquer à la pompe à essence et se sentent pourris à l’égard de l’économie. Il est également difficile de se sentir en sécurité dans son travail lorsque les patrons continuent de parler d’« efficacités » basées sur l’IA et d’envoyer des avis de licenciement dans un langage d’entreprise entièrement en minuscules.
« C’est vraiment la volatilité », explique Jason Waugh, cadre de la société de courtage immobilier Coldwell Banker. « Je veux dire, c’est ce qui pousse les gens à faire une pause. »
Les acheteurs ont commencé l’année avec de nombreuses options sur le marché, ce qui leur a permis de prendre leur temps et de voir comment les choses évoluent. Les stocks actifs ont augmenté d’environ 5,44 % en janvier par rapport au même mois en 2025 et de 32 % de plus qu’au même point en 2023, selon les données de Redfin. « Chaque fois qu’il y a plus d’offre, cela pèse sur les prix », me dit Palacios. « Cela élimine en quelque sorte toute urgence. »
Simonsen, économiste en chef chez Compass, voit des signes indiquant que cette tendance est en train de changer : en mai, dit-il, le nombre de maisons à vendre pourrait en fait être légèrement inférieur à celui de l’année dernière au même moment. La principale raison est que de nombreux vendeurs potentiels jouent également le jeu de l’attente. Les gens ne déménagent pas pour trouver un nouvel emploi, et le faible taux de chômage signifie également que moins de personnes sont obligées de vendre leur maison après un licenciement ou une catastrophe financière. De plus, les propriétaires ne sont en grande partie pas pressés de renoncer à leurs taux hypothécaires élevés.
« En réalité, on dirait que ce sont des vendeurs qui sont parfaitement heureux d’attendre », me dit Simonsen. « Ils n’ont tout simplement pas besoin de vendre. »
Si vous secouez la tête et marmonnez : « Pas dans ma région, les maisons se vendent toujours comme des petits pains chauds », vous êtes probablement assis quelque part dans le Midwest ou le Nord-Est. Les constructeurs d’habitations n’ont pas afflué vers ces régions pendant la pandémie comme ils l’ont fait à Austin ou à Phoenix, ce qui signifie qu’ils n’ont pas vu le genre d’augmentation de l’offre qui ferait baisser les prix et ferait pencher la balance en faveur des acheteurs. Une enquête récente menée auprès de 700 agents Coldwell Banker révèle la répartition géographique : 70 % des agents du Midwest et 74 % du Nord-Est ont déclaré que leurs régions étaient des marchés de vendeurs, contre seulement 13 % dans le Sud et 22 % dans l’Ouest. Les points chauds de l’ère pandémique luttent toujours contre la gueule de bois. Prenez le métro de Phoenix, autrefois brûlant, où le nombre de ventes de maisons en attente – des maisons sous contrat mais pas encore fermées – était en baisse d’environ 2 % par rapport à l’année dernière fin avril, selon les données de Redfin.
« Les acheteurs se disent en quelque sorte : ‘Si j’attends, j’obtiendrai probablement moins cher' », explique Brooks, l’agent de la région de Phoenix.
La recette d’un redressement est assez simple : une fin rapide de la guerre en Iran, une croissance régulière de l’emploi et une stabilité du marché hypothécaire. Ou comme Brooks me le dit succinctement : « Taux d’intérêt et emplois ».
« À Phoenix, nous faisons du bon travail en ce moment », dit-il. « Si cela reste fort et que les taux d’intérêt baissent un peu, nous serons de retour en action. »
On dirait que ce sont des vendeurs parfaitement heureux d’attendre. Ils n’ont tout simplement pas besoin de vendre.Mike Simonsen, économiste en chef chez Compass International Holdings
Ne comptez pas sur un rebondissement dramatique, prévient Palacios. Un ramassage cet été n’est pas impossible, dit-il, mais le temps presse, étant donné que la plupart des ventes de maisons mettent un mois ou deux à se clôturer et que les gens veulent généralement conclure les choses d’ici août ou septembre, lorsque les vacances se terminent et que les enfants retournent à l’école.
Les choses ne sont pas toutes sombres. Dans 22 des plus grands marchés immobiliers du pays, les données de John Burns montrent que les prix des logements sont soit « abordables », soit à peu près conformes aux niveaux d’accessibilité historiques. « Vous avez connu une appréciation modérée des prix de l’immobilier, voire une baisse au cours des dernières années dans une poignée de marchés, et vous avez connu une croissance régulière des revenus », me dit Palacios. « C’est donc juste un rythme ennuyeux et glacial pour trouver un prix abordable. Ce n’est tout simplement pas quelque chose de super sexy. »
Même sur des marchés en difficulté comme Phoenix, les maisons peuvent faire l’objet de plusieurs offres et se vendre rapidement si leur prix est approprié, déclare Brooks : « Lorsque vous êtes dans un marché baissier, vous voulez être le premier à vendre. De l’autre côté de la table, les acheteurs peuvent obtenir des concessions telles que des paiements pour les réparations, des frais de clôture couverts ou des délais d’emménagement avantageux. « J’obtiens plus de concessions que depuis au moins une décennie », ajoute-t-il.
Mischa Fischer, économiste en chef de Zillow, est optimiste quant aux rebondissements du marché immobilier cette année. « Je pense que cela dépend des attentes de chacun », a-t-il déclaré. Il parie toujours que le volume des ventes augmentera d’environ 2 ou 3 % cette année – ce n’est pas une raison de se réjouir, mais c’est une évolution positive tout bien considéré. Selon Simonsen, après quelques semaines difficiles après le début de la guerre en Iran, l’activité des acheteurs s’est effectivement légèrement redressée par rapport à l’année dernière. Mais il reconnaît également que « toute croissance actuelle est très fragile ».
L’époque où l’on rêvait en grand pour cette année semble n’être qu’un lointain souvenir. Waugh, le dirigeant de Coldwell Banker, s’est résigné au fait que cette année ressemblera beaucoup à 2024 et 2025 – des années historiquement lentes pour l’immobilier. À l’approche de 2026, dit-il, on espérait que cela marquerait le début d’un nouveau cycle immobilier : la fin du marasme et le retour des enseignes à vendre et des camions de déménagement. Personne ne s’attendait à une performance record, mais ils espéraient un changement notable, dit-il.
Waugh a cependant surmonté les cycles précédents et il n’est pas du genre à laisser les rêves mourir complètement.
« Si nous pouvons avoir une certaine stabilité des taux et moins de volatilité, l’accessibilité s’améliorera », me dit Waugh, « et 2027 devrait donner aux gens beaucoup d’optimisme ».
James Rodríguez est correspondant au sein de l’équipe Discourse de Trading Insider.
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