Comment les investisseurs utilisent la stratégie BRRRR pour faire évoluer leurs portefeuilles immobiliers

L’investissement immobilier peut être un moyen efficace de créer de la richesse, mais ce n’est pas aussi simple que de sélectionner un fonds indiciel, d’y cotiser et de le laisser croître.

Un investissement immobilier réussi nécessite du temps, de la stratégie et de l’argent – ​​souvent une somme importante, en particulier pour les investisseurs qui cherchent à constituer des portefeuilles multi-propriétés.

Pour évoluer sans avoir à économiser pour un nouvel acompte et les frais de clôture de chaque transaction, certains investisseurs utilisent une stratégie connue sous le nom de « acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter » ou BRRRR.

La démarche consiste à acheter un bien ayant du potentiel, à le rénover et à le louer. Une fois loué, l’étape suivante consiste à refinancer, permettant aux investisseurs de retirer leur investissement initial, ainsi que les capitaux propres qu’ils ont constitués, pour les aider à financer leur prochain achat. Les banques prêtent généralement jusqu’à 70 à 75 % de la valeur d’une propriété dans le cadre d’un refinancement avec retrait d’argent.

Évoluer rapidement en recyclant le capital

Lorsque vous achetez un immeuble de placement, « vous envisagez en réalité une mise de fonds d’au moins 20% », a déclaré Pieter Louw à Trading Insider. Lui et son ami d’enfance, Connor Swofford, ont utilisé la stratégie BRRRR pour passer de zéro à 24 unités en 12 mois. « Même avec une propriété de 300 000 ou 400 000 dollars, avec les frais de clôture, il faut prévoir 60 à 80 000 dollars, ce qui n’est pas très évolutif. »

Leur premier contrat était un duplex avec une remise à Buffalo. Deux des trois logements étaient prêts à être loués, tandis que le troisième nécessitait des rénovations. Ils ont déclaré qu’ils l’avaient acheté pour 295 000 $, qu’ils y avaient investi environ 40 000 $ et qu’au moment du refinancement, l’évaluation s’élevait à 430 000 $.

« Cela nous a vraiment donné un coup de pouce », a déclaré Louw.

Ils ont financé leurs transactions avec des prêts d’argent dur (prêts à court terme garantis par un actif « dur », comme l’immobilier), en ajoutant parfois de l’argent privé pour l’acompte ou les rénovations. Travailler avec des prêteurs d’argent dur leur permet d’agir plus rapidement que les banques traditionnelles, même si cela comporte des risques, a déclaré Swofford : « C’est un gros paiement forfaitaire, vous devez personnellement garantir le prêt, et il y a un peu plus de paperasse et des obstacles de conformité plus difficiles à franchir. »

Grâce à l’expérience de Louw dans le domaine de la construction, ils peuvent prédire en toute confiance les coûts et le calendrier de leur réhabilitation, ce qui est essentiel au succès d’un BRRRR.

« Les deux choses les plus importantes sont de s’assurer que votre budget de construction est raisonnablement précis », a déclaré Louw, « et de connaître votre prix d’achat et quelle en sera la valeur par la suite : l’ARV. »

Carolyn Yu a utilisé la méthode BRRRR pour passer à cinq propriétés en deux ans.

Sa stratégie consiste à acheter en dessous de la valeur marchande, à améliorer la propriété, à lui permettre de s’apprécier, puis à puiser dans les capitaux propres accumulés pour l’aider à financer un autre achat.

« Ma stratégie consiste essentiellement à utiliser chaque propriété pour financer la suivante », a déclaré l’investisseur de 27 ans en quête d’une retraite anticipée.

Une version plus lente et plus flexible de BRRRR

Il existe plusieurs façons d’exécuter un BRRRR. L’investisseur financièrement indépendant Dion McNeeley a expérimenté un « BRRRR avec résidence », et Mike Newton, un policier de l’État de Washington qui possède plus de 20 logements locatifs, utilise ce qu’il appelle une stratégie de « BRRRR lent » pour réduire les risques.

« L’une des principales préoccupations liées à la stratégie BRRRR est la suivante : que se passe-t-il si je n’obtiens pas l’évaluation souhaitée ? Et si je ne la rénove pas aussi rapidement que je le pensais ? » dit Newton. « Tout d’un coup, comme je prends plus de temps, cela me coûte désormais beaucoup plus d’argent. »

Sa stratégie « BRRRR lent » fonctionne de la manière suivante : tout d’abord, il obtient des fonds privés auprès d’investisseurs individuels de sa communauté immobilière locale. Cette étape n’a rien d’unique ; la clé est de savoir comment il structure les prêts. Il met en place une durée de prêt de cinq ans sans intérêt. Par exemple, lors de l’achat d’un triplex en 2025, il a emprunté 60 000 $ à un taux d’intérêt de 10 %, ce qui signifie qu’il devait au prêteur 6 000 $ par an, soit environ 500 $ par mois, sans aucun remboursement de principal.

Il finira par rembourser le prêt sous forme d’une somme forfaitaire après avoir réhabilité et refinancé la propriété, mais il a tout le temps pour le faire. Il inclut une clause qui lui permet de prolonger le prêt jusqu’à trois années supplémentaires si l’évaluation n’atteint pas un seuil spécifié. Il inclut également une clause de pénalité de non-paiement anticipé.

« Si nous avons eu une récession folle ou si la valeur ne revient pas, je peux attendre plus longtemps et continuer à générer des liquidités », a-t-il déclaré. « Même si 10 % ne constitue pas un bon taux d’intérêt, si vous ne payez aucun principal, le paiement réel que je fais de 500 $ par mois est inférieur à ce que serait un paiement de principal et d’intérêts. »

Lorsque le moment est venu, il refinance, rembourse le prêteur privé et passe à la transaction suivante.

Pourquoi certains investisseurs se tournent maintenant vers BRRRR

Pour les investisseurs Mike Gorius et Kevin Hart basés à Louisville, BRRRR devient de plus en plus attractif à mesure que les conditions du marché évoluent.

Les partenaires commerciaux se sont principalement concentrés sur le retournement de maisons depuis qu’ils ont commencé à acheter des biens immobiliers ensemble en 2019, mais ils se penchent davantage sur les projets BRRRR en 2026.

En raison du ralentissement du marché, il est devenu plus difficile de compter sur des bénéfices de revente rapides.

Ils savent que la stratégie n’est pas sans risque. Vous devez toujours vous assurer que vos chiffres fonctionnent et que vous pouvez atteindre la valeur que vous attendez, a déclaré Hart.

« Dès le départ, vous courez toujours le risque d’une rééducation et le risque d’engager des coûts corrects pour vous assurer que vous pouvez réellement obtenir une bonne évaluation. »

Cependant, comparé au retournement, BRRRR offre une sortie plus prévisible.

« Vous éliminez le risque du marché », a expliqué Hart. Au lieu de vous soucier de rester assis pendant des mois pendant que vous payez des intérêts, « vous savez qu’à la fin de la réadaptation, vous pouvez trouver un locataire et vous pouvez immédiatement refinancer auprès de la banque ».

Cela ne rapportera peut-être pas d’argent rapidement comme un lancer réussi, mais ils jouent le jeu à long terme.