Comment se lancer dans l’immobilier sans beaucoup d’argent : un financement créatif

Il est facile pour les investisseurs immobiliers potentiels de se laisser décourager par le choc des autocollants.

De nombreux prêteurs exigent un acompte d’au moins 20 % pour un immeuble de placement. Le prix médian des maisons aux États-Unis oscillant autour de 400 000 dollars, cela peut signifier un gain de 80 000 dollars, sans compter les frais de clôture, les réparations et les réserves de liquidités.

Si vous ne disposez pas de dizaines de milliers de dollars en espèces, investir dans l’immobilier n’est pas forcément hors de portée. Trading Insider s’est entretenu avec quatre investisseurs qui ont trouvé des moyens créatifs d’utiliser les actifs dont ils disposaient déjà – de l’épargne-retraite à un camion remboursé – pour les aider à financer leurs premières transactions.

Lucy Zheng a emprunté à son 401(k)

Lorsque Lucy Zheng a voulu acheter sa première location en 2023, elle était à court d’argent et vivait en Californie, où les prix lui semblaient inabordables. Elle a commencé à s’intéresser aux marchés moins chers du Midwest, pour finalement se concentrer sur Détroit, où elle a trouvé des maisons se vendant à environ 60 000 $.

Pour financer l’achat, Zheng a investi environ 15 000 $ de son propre argent et a emprunté le reste sur son 401(k), ce qui lui a permis d’acheter la propriété en espèces. Selon les règles de son régime d’employeur, elle pouvait emprunter jusqu’à 50 000 $ ou 50 % du solde de son compte acquis, selon le montant le moins élevé.

Pour Zheng, l’attrait était la rapidité et le coût. Elle a déclaré avoir reçu l’argent en quelques jours ouvrables, payé des frais de 75 $ et fermé la propriété dans un délai de deux semaines.

Elle appréciait également que les intérêts du prêt soient reversés sur son propre compte de retraite. Pour rendre les remboursements mensuels gérables, elle a temporairement réduit ses cotisations 401(k) régulières afin que les remboursements du prêt remplacent à peu près ce qu’elle avait déjà mis de côté sur chaque chèque de paie.

La principale mise en garde, a-t-elle souligné, était le risque lié à l’emploi : si elle quittait ou perdait son emploi, elle aurait dû rembourser le solde immédiatement.

Mark Kearney a utilisé un HELOC pour acheter sa première location

L’investisseur basé en Floride, Mark Kearney, n’a jamais gagné plus de 52 000 $ par an et ne pensait pas que l’investissement immobilier était une voie viable vers la richesse, mais il a pu utiliser une ligne de crédit sur valeur domiciliaire, ou HELOC, pour l’aider à financer son premier immeuble de placement.

Un HELOC permet aux propriétaires d’emprunter sur la valeur nette de leur résidence principale – la différence entre la valeur de la maison et ce qu’ils doivent encore – et cela fonctionne de la même manière qu’une carte de crédit : le prêteur approuve une ligne de crédit maximale et le propriétaire peut en tirer selon ses besoins pendant une période définie.

Kearney a déclaré que sa maison valait environ 200 000 $ à l’époque. Plutôt que d’emprunter près du montant maximum disponible, il a ouvert une marge de crédit de 30 000 $ – environ 15 % de la valeur de sa maison – pour l’aider à acheter une maison unifamiliale de 100 000 $ dans la vallée de Shenandoah, en Virginie.

Après avoir trouvé un locataire, Kearney a déclaré que la location générait environ 220 $ de bénéfice par mois. Il a utilisé une partie de ces flux de trésorerie pour rembourser le solde HELOC et en mettre une partie dans ses économies.

Kent Il a contracté un prêt sur valeur domiciliaire pour financer une location à court terme

Kent Il a exploité la valeur de sa maison de San Diego en utilisant un produit différent : un prêt sur valeur domiciliaire.

Lui et sa femme ont acheté leur résidence principale en 2019. Au fur et à mesure de l’appréciation de celle-ci, ils ont constitué une valeur nette substantielle et ont finalement contracté un prêt sur valeur domiciliaire, qui fournit un montant fixe d’avance.

« Lorsque nous avons acheté, notre maison coûtait 800 000 $, mais sa valeur a augmenté de 200 000 $ », a-t-il déclaré. « Comme nous sommes en mesure d’en retirer 80 %, nous pourrions retirer jusqu’à 160 000 $ de valeur nette de notre propriété pour l’utiliser comme nous le voulions. » Ils ont choisi d’utiliser cet argent pour investir dans une location à court terme.

Un prêt sur valeur domiciliaire est similaire à un HELOC dans la mesure où les deux produits permettent aux propriétaires d’exploiter la valeur nette de leur maison, mais ils distribuent l’argent différemment. Un prêt sur valeur domiciliaire fournit une somme forfaitaire initiale, tandis qu’un HELOC fournit une limite de crédit sur laquelle les emprunteurs peuvent tirer pendant une période définie.

Considérez votre maison principale comme « un autre outil dans votre ceinture à outils », a déclaré He. « Avec tous ces capitaux propres, vous pouvez peut-être les retirer et les investir dans un investissement, à condition que l’investissement ait du sens et corresponde à votre appétit pour le risque. »

Mike Savage a contracté un prêt contre son camion remboursé

Mike Savage a utilisé un actif moins conventionnel pour financer sa première transaction : son camion payant.

Après avoir utilisé son épargne-retraite pour déménager sa famille à Charleston, en Caroline du Sud, Savage a déclaré que lui et sa femme n’avaient plus grand-chose en banque, mais qu’il était entièrement propriétaire de son camion.

Lorsqu’il a trouvé une maison de trois chambres et une salle de bain en Caroline du Sud pour 49 000 $, il a contracté un emprunt sur le camion pour couvrir l’acompte d’environ 10 000 $. Cela lui a donné un moyen d’entrer sur le marché sans attendre des années pour économiser de l’argent en espèces.

Comme pour emprunter sur un compte immobilier ou de retraite, la stratégie a créé une autre dette liée à un actif qu’il possédait déjà. Pourtant, Savage était déterminé à trouver une voie vers l’immobilier.

Son état d’esprit, dit-il, était le suivant : « C’est ce que je veux faire. Je dois juste trouver comment y parvenir. »