Comment un investisseur a créé la liberté financière grâce à des locations de vie sobres
En tant que travailleur social, Scott Steenbergh ne semblait jamais capable de pointer.
« Les horaires étaient toujours durs », a déclaré à Trading Insider l’investisseur basé dans le Michigan et père de deux enfants. « Il me semblait que, quoi qu’il arrive, je devais toujours travailler le soir et le week-end. Les gens étaient évidemment en crise et je voulais les aider, mais je voulais aussi pouvoir être présent avec mes enfants. »
L’investissement immobilier semblait être une voie possible vers plus de liberté de temps.
Steenbergh et sa femme, Rebecca, avaient un peu d’expérience – ils étaient propriétaires de leur résidence principale et étaient devenus copropriétaires d’un Airbnb familial – mais ont plongé vers 2020 lorsqu’ils se sont inscrits à un cours d’investissement immobilier appelé Zero to Freedom. Après avoir suivi le cours, ils ont acheté une location à court terme à Caseville, dans le Michigan, en la finançant avec un prêt pour résidence secondaire et une mise de fonds d’environ 10 %.
La propriété a décollé.
« En 20 jours, nous avions réservé pour toute la première année, puis pour la deuxième année », a déclaré Steenbergh.
De Airbnb aux locations sobres
Les performances d’Airbnb ont convaincu le couple que l’immobilier pouvait devenir une source de revenus significative. Plutôt que de constituer un portefeuille entièrement composé de locations à court terme, ils ont décidé de se diversifier dans des logements sobres ou de récupération.
C’était un choix naturel pour Steenbergh, qui a déclaré avoir été aux prises avec une dépendance dans la vingtaine et travailler dans le traitement de la toxicomanie depuis 2012.
« Cela semblait être un moyen de pouvoir investir de l’argent et également de fournir des services aux gens », a-t-il déclaré.
En 2022, le couple a acheté une maison unifamiliale, l’a transformée en résidence de récupération et, depuis, « on est à 95% ou 100% de capacité », dit-il.
Ils ont poursuivi leur expansion et exploitent désormais six propriétés sobres en plus de deux locations à court terme. Trading Insider a vérifié leur propriété des propriétés en examinant les actes de renonciation et de garantie.
L’aspect économique des locations sobres diffère de celui des locations unifamiliales typiques, car les résidents louent des lits individuels plutôt qu’une propriété entière. Les gens entrent généralement dans une vie sobre après avoir quitté un traitement pour toxicomanie en milieu hospitalier ou résidentiel, a déclaré Steenbergh. Certains sont sans logement, tandis que d’autres souhaitent plus de structure avant de retourner dans leur ancien milieu de vie. Les résidents de ses maisons restent généralement environ six mois, même si certains y restent plus de deux ans.
Les frais de logement des résidents peuvent être couverts de plusieurs manières. Certains paient eux-mêmes un tarif journalier, tandis que d’autres voient une partie de leur séjour payée par le biais de contrats gouvernementaux ou de programmes d’aide financés par des subventions.
Ce financement extérieur peut donner aux résidents le temps de se concentrer d’abord sur leur rétablissement, puis sur la recherche d’un emploi et d’économiser de l’argent avant d’assumer eux-mêmes les frais de logement.
Des rendements plus élevés, mais plus de travail
La location au lit signifie qu’une grande maison unifamiliale peut générer des revenus nettement plus élevés que la location à un seul ménage. Dans les six propriétés sobres des Steenbergh, ils disposent de 64 lits actifs.
Steenbergh a déclaré qu’il considère qu’un rendement en espèces d’environ 10 % est bon pour une location unifamiliale conventionnelle et de 20 à 40 % pour un Airbnb. En comparaison, ses propriétés à vie sobre ont généralement produit des rendements en espèces de 50 à 75 %, a-t-il déclaré.
Le rendement en espèces est le flux de trésorerie annuel que vous gagnez par rapport aux liquidités que vous avez investies.
En guise de filet de sécurité, Steenbergh essaie de s’assurer qu’une propriété peut toujours fonctionner comme une location conventionnelle avant de l’acheter.
« Que se passe-t-il si, pour une raison quelconque, la commune ou la municipalité ne veut pas que nous menions une vie sobre ? » dit-il. Il veut savoir s’il pourrait « vivre avec les inconvénients » en louant la propriété à un seul ménage ou en la vendant.
Les rendements plus élevés s’accompagnent de compromis.
« La propriété est beaucoup plus usée que d’habitude », a déclaré Steenbergh. Il a également sous-estimé certains coûts banals, notamment le nombre d’appareils électroménagers, tels que les réfrigérateurs, dont aurait besoin une maison avec de nombreux résidents.
L’exploitation d’un logement de réadaptation peut également impliquer des défis auxquels les propriétaires conventionnels sont rarement confrontés, comme réagir lorsqu’un résident rechute ou arrive en état d’ébriété. Cette complexité est l’une des raisons pour lesquelles Steenbergh met en garde les investisseurs contre la poursuite de cette stratégie uniquement pour ses rendements potentiels. Ses années de traitement de la toxicomanie lui ont permis d’acquérir de l’expérience en matière de logements de rétablissement, de besoins des résidents et des systèmes requis pour réagir en cas de problèmes.
L’immobilier couvre désormais leur style de vie
Pour Steenbergh, la stratégie a permis d’accomplir ce qui l’avait initialement attiré vers l’immobilier : un meilleur contrôle sur son temps. Aujourd’hui, il travaille comme travailleur social clinicien dans une clinique externe qu’il a fondée et choisit la quantité de travail clinique qu’il entreprend.
« Je le définis comme semi-retraité parce que le portefeuille immobilier me permet de voir les patients comme je le souhaite », a-t-il déclaré.
Jusqu’à présent cette année, il a pris trois semaines complètes de congé chaque trimestre. Rebecca a également quitté son emploi de vétérinaire et se concentre désormais sur les affaires immobilières du couple.
Les investissements ont également modifié leur style de vie d’autres manières. Ils ont acheté ce que Steenbergh appelle leur « maison de rêve » et disposent de plus d’argent pour voyager.
Pour les lecteurs qui espèrent utiliser l’immobilier pour améliorer leurs propres finances, le conseil de Steenbergh est de commencer par l’état d’esprit et l’éducation.
« Au lieu de demander : « Pourquoi est-ce que je ne peux pas le faire ? » demandez : « Comment puis-je ? » », a-t-il déclaré. « Y a-t-il des fonds dans mon 401(k) sur lesquels je peux emprunter ? Existe-t-il un autre moyen d’obtenir un prêt avec mise de fonds ou quelque chose comme ça pour que cela fonctionne pour moi ? »
Il est tout aussi important, dit-il, d’apprendre à évaluer les investissements avant d’y investir de l’argent. Les Steenbergh ont commencé par un cours d’immobilier et ont continué leur apprentissage au travers des communautés d’investisseurs et de leurs propres essais et erreurs.
« Je n’avais pas cette compétence il y a cinq ans », a-t-il déclaré. « J’ai beaucoup d’expérience maintenant, en plus des compétences, mais j’ai dû l’apprendre quelque part. »
