Comment une génération Z utilise l’immobilier pour atteindre l’indépendance financière

Quelques années après le début de sa carrière comptable, Carolyn Yu a commencé à réfléchir sérieusement à l’indépendance financière.

« Je me sentais très stressé et fatigué », a déclaré Yu, qui travaillait à l’époque dans une des quatre grandes entreprises, à Trading Insider. « Je me suis dit que peut-être un jour je pourrais avoir plus de liberté et ne pas passer 24 heures sur 24 à travailler sur un travail très exigeant. »

Elle a choisi « Rich Dad, Poor Dad » et a commencé à écouter le podcast immobilier populaire, BiggerPockets. Un point s’est imposé : se concentrer sur l’achat d’actifs dont la valeur peut croître.

Yu, qui investissait constamment en bourse depuis l’université, s’est senti obligé de faire un pas. Fin 2024, elle a vidé environ la moitié de son portefeuille d’actions afin de payer comptant pour un condo de deux chambres et deux salles de bains à Fort Worth, au Texas.

La génération Zer, basée dans la Bay Area, lorgnait le Texas en partie pour ses avantages fiscaux, notamment l’absence d’impôt sur le revenu de l’État. Elle a envisagé d’autres marchés du Texas, mais Fort Worth s’est démarqué par son prix abordable et son potentiel de croissance.

« La croissance démographique, le taux de criminalité, la croissance de la valeur de la propriété, tout cela me paraissait positif », a-t-elle déclaré.

Elle s’est envolée pour Fort Worth, a visité l’appartement, a signé un contrat le lendemain et a conclu son contrat en un mois. Yu a intentionnellement gardé son premier achat à moins de 100 000 $, ne sachant pas si elle avait le capital ou l’expérience nécessaire pour entreprendre quelque chose de plus grand.

« Presque 50 % de mon portefeuille d’actions avait disparu », a-t-elle déclaré. Mais le retrait ne l’a pas dérangée. « Je savais que 80 000 $ seraient transformés en un autre investissement. »

Passage à 5 propriétés en 2 ans grâce au recyclage du capital

Yu a élargi son portefeuille en réinvestissant les capitaux propres d’une propriété dans une autre.

Sa stratégie consiste à acheter en dessous de la valeur marchande, à améliorer la propriété, à lui permettre de s’apprécier, puis à puiser dans les capitaux propres accumulés pour l’aider à financer un autre achat.

À mesure que son portefeuille s’agrandissait, son financement évoluait. Elle est passée du paiement en espèces pour son premier condo à l’utilisation de prêts conventionnels, puis de prêts DSCR (ratio de couverture du service de la dette), conçus pour les investisseurs et dépendant fortement des flux de trésorerie d’une propriété.

Son deuxième achat était une maison unifamiliale de deux chambres et une salle de bain. Elle l’a acheté en juin 2025 pour environ 105 000 $, soit une baisse de 25 %. Après avoir investi environ 50 000 $ en rénovations, elle a déclaré que la maison était évaluée à 195 000 $ et louée à 1 500 $ par mois.

« Cette propriété m’a permis d’exécuter avec succès la stratégie BRRRR », a-t-elle déclaré, faisant référence à l’achat, à la réhabilitation, à la location, au refinancement et à la répétition. Elle a déclaré qu’elle avait pu retirer environ 70 % de la valeur estimative pour l’aider à financer ses prochains achats.

Environ deux ans après avoir acheté son premier condo, Yu possédait un portefeuille de cinq propriétés. Ses trois premiers sont en trésorerie, tandis que le quatrième est actuellement mis en location et le cinquième est en cours de préparation pour les locataires. Trading Insider a examiné les documents hypothécaires pour confirmer la propriété et les contrats de location afin de vérifier les taux de location.

L’un des défis auxquels elle est confrontée depuis qu’elle a acheté une propriété est l’inoccupation.

Elle a acheté son premier condo fin 2024 – « probablement le pire moment pour louer en raison de l’inoccupation hivernale », a-t-elle déclaré – et il est resté vide pendant six mois. Elle a finalement réduit le loyer demandé d’environ 100 $ par mois avant de trouver un locataire.

Le poste vacant était stressant, mais gérable car elle avait payé comptant et n’avait pas d’hypothèque. Pourtant, elle devait environ 600 $ par mois en cotisations HOA.

Son conseil aux autres investisseurs : conservez au moins six mois de réserves, connaissez parfaitement vos chiffres et attendez-vous à des vacances et à des réparations.

Pourquoi elle préfère l’immobilier aux actions

Yu investit toujours dans les actions, mais a déclaré qu’elle préfère l’immobilier car il semble plus contrôlable et évolutif. En plus de générer quelques milliers de dollars par mois en revenus locatifs, elle accroît également la valeur nette de ses propriétés.

« L’immobilier m’a donné plus de contrôle, plus d’actifs corporels, plus d’efficacité fiscale », a-t-elle déclaré, soulignant la dépréciation, la déduction des intérêts hypothécaires et la possibilité de refinancer sans vendre. Elle aime également négocier des accords.

Elle réinvestit la majeure partie de ses revenus locatifs dans son portefeuille d’actions. Son objectif final est l’indépendance financière et la flexibilité du travail.

Yu souhaite posséder au moins huit propriétés d’ici 2027 et faire évaluer son portefeuille à environ 2 millions de dollars. D’ici là, elle espère que les revenus locatifs couvriront ses dépenses et lui fourniront suffisamment de coussin pour quitter son emploi W-2, afin qu’elle puisse se concentrer uniquement sur son activité immobilière.

Elle a également changé sa façon de penser aux dépenses. Au début de sa carrière, elle a déclaré avoir fait face au stress au travail en voyageant fréquemment. Désormais, elle donne la priorité à l’investissement plutôt qu’à l’amélioration de son style de vie.

« Je préfère investir mon argent dès maintenant en échange de vacances à l’avenir », a-t-elle déclaré. « Je pense que ça vaut vraiment le coup parce que je pense que dans deux ans, je pourrais être libre financièrement. »