La stratégie de la «faille conjugale» les investisseurs immobiliers peuvent utiliser pour réduire les taxes

La possession de propriétés locatives offre des avantages fiscaux.

Ce n’est « pas une surprise », a déclaré le CPA Amanda Han à Trading Insider. « Je pense que ce qui se passe généralement, c’est que les gens ne savent pas comment utiliser ces avantages. « 

Han et son mari, Matthew MacFarland, dirigent Keystone CPA, une entreprise spécialisée dans les stratégies d’économie d’impôt pour les investisseurs immobiliers. Le couple CPA investit également dans des biens en dehors de leurs emplois de jour.

Ils ont signalé une stratégie fiscale moins connue qui est particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers. Il permet aux personnes admissibles d’héberger leurs revenus W-2 en utilisant une désignation IRS appelée «statut professionnel immobilier» ou représentants.

En règle générale, les pertes immobilières locatives sont considérées comme passives et ne peuvent compenser que le revenu passif. Par exemple, si vous travaillez en tant que comptable et investissez dans l’immobilier à côté, les pertes de votre entreprise immobilière compensent vos revenus de location – mais vous ne pouvez pas prendre cette perte et compenser vos revenus comptables. C’est parce que ce sont deux activités indépendantes.

Cependant, si vous êtes considéré comme un professionnel de l’immobilier, tout devient une grande activité et vous pouvez déduire les pertes de location contre les formes de revenus actives, y compris les bénéfices W-2 et 1099.

Remarque la « allocation spéciale » de 25 000 $, a déclaré Han: « Si votre revenu est inférieur à 100 000 $ et que vous investissez dans des locations à long terme, vous pouvez réellement utiliser jusqu’à 25 000 $ de pertes contre le revenu W-2. »

L’allocation est partielle si vous gagnez entre 100 000 $ et 150 000 $, et elle est complètement supprimée lorsque votre revenu brut ajusté modifié atteint 150 000 $.

Cela signifie que si vous gagnez plus de 150 000 $ et que vous essayez d’utiliser l’immobilier pour compenser les revenus W-2, « soit vous devez être un professionnel de l’immobilier, soit vous devez être marié à un conjoint qui est un professionnel de l’immobilier », a expliqué Han.

Elle a poursuivi: « C’est ce que nous appelons » la faille de mariage « . Vous pouvez continuer à avoir votre revenu W-2 élevé – tant que votre conjoint est un professionnel de l’immobilier, les pertes de location peuvent compenser vos deux revenus. « 

L’importance des répétitions

Dites que vous gagnez 250 000 $ en tant que comptable, et vous et votre conjoint dirigez une entreprise immobilière de location qui génère 150 000 $ de pertes. Si aucun de vous ne se qualifie pour les représentants, vous êtes taxé sur tous les 250 000 $. Cependant, si un conjoint réclame des représentants, vous pouvez déduire 150 000 $ à partir de vos revenus de 250 000 $, ce qui signifie que vous ne serez imposé que sur 100 000 $. Cela peut entraîner une différence significative de responsabilité fiscale. Un couple a expliqué à BI comment ils utilisaient cette stratégie pour «zéro» leurs impôts sur le revenu pendant sept ans.

Notez que vous devez générer une perte pour obtenir l’avantage fiscal. Il est assez courant dans l’immobilier de générer des flux de trésorerie positifs tout en montrant une perte sur vos déclarations de revenus. En effet, des déductions comme l’amortissement – l’IRS suppose que les bâtiments s’usent au fil du temps et vous permet de déduire une partie de la valeur de votre propriété chaque année en tant que dépenses – et des dépenses comme les rénovations.

Pour être admissible aux représentants, l’immobilier doit être votre travail principal, bien que vous n’ayez pas nécessairement à être un agent immobilier. Vous pouvez être admissible si vous répondez à certaines heures et aux exigences d’activité. Les trois principales stipulations sont les suivantes: vous devez passer plus de 750 heures par an dans les activités immobilières, plus de la moitié de vos heures de travail doivent être dans l’immobilier et vous devez participer matériellement à vos activités de location en étant impliqué dans les opérations quotidiennes.

« Vous pouvez imaginer, si quelqu’un travaille à plein temps – 2 100 heures par an – il sera très difficile d’avoir plus de temps dans l’immobilier que son travail », a déclaré Han. « Mais si vous avez un conjoint qui est un séjour ou qui veut être un conjoint au foyer, c’est là que se présente l’occasion. »

La lacune de l’impôt de location à court terme

Si les qualifications pour les représentants ne sont pas possibles pour vous et votre conjoint, vous avez toujours la possibilité de réduire votre revenu imposable à l’aide de l’immobilier, grâce à une « lacune d’impôt à court terme », a expliqué le couple.

« D’une manière générale, l’IRS considère l’immobilier comme une plus grande activité passive, et si vous générez des pertes, vous ne pouvez utiliser ces pertes que pour compenser le revenu immobilier », a déclaré MacFarland.

Cependant, l’IRS examine différemment les locations à court terme.

« Si vous êtes impliqué dans les opérations quotidiennes – vous l’auto-gérez – si vous pouvez créer stratégiquement les pertes sur papier par dépréciation et maximiser vos déductions, vous pouvez utiliser ces pertes pour compenser le revenu W-2 », a déclaré McFarland

Han donne un exemple de quelqu’un gagnant 500 000 $ par an en revenus W-2.

« Si vous investissez dans une location à long terme et que vous ne pouvez pas l’utiliser pour compenser la taxe, alors peut-être que vous payez 37% d’impôts », a-t-elle expliqué. Cependant, si vous transformez cette propriété en une location à court terme et que vous en générez une perte d’impôt de 200 000 $, « qui compense votre W-2, alors peut-être que vous économisez 74 000 $ en taxes. »

Pour bénéficier de l’échappatoire, votre propriété doit être une location à court terme – ce qui signifie que le séjour moyen des clients au cours de l’année est de sept jours ou moins – et vous devez « participer matériellement » à la gestion de la propriété.

Pour satisfaire à l’exigence de participation importante, l’investisseur doit répondre à l’une des sept exigences. « 99% du temps, nous voyons l’un des trois meilleurs utilisés », a expliqué Han: l’investisseur passe au moins 500 heures sur la location à court terme, l’investisseur passe au moins 100 heures sur la location à court terme, mais personne d’autre ne passe plus de temps qu’ils ne le font, et l’investisseur passe plus d’heures que tous les autres.

Par exemple, l’investisseur passe 80 heures sur la propriété, ce qui est plus que les nettoyeurs et les jardiniers, qui passent 50 heures au total.

Quiconque, quel que soit son niveau de revenu, peut bénéficier de l’échappatoire à court terme de l’impôt sur la location, a déclaré Han: « Pour les personnes ayant des revenus inférieurs, cela a encore plus d’impact. Si vous gagnez 1 million de dollars et que vous économisez de l’impôt, c’est génial. Ce n’est pas beaucoup plus d’argent. Mais si vous faites 80 000 $ et que vous économisez un montant important en impôts, c’est beaucoup plus d’argent pour investir pour ce contribuable spécifique. »