Les acheteurs de maison annulent les offres immobilières: taux hypothécaires élevés, prix des maisons
Flash retour au marché immobilier il y a seulement quatre ans: les acheteurs de maison se frayent un chemin à travers des journées portes ouvertes bondées, la renonciation aux inspections et les prix à la recherche de « l’offre gagnante » insaisissable. Ce sentiment d’urgence est parti depuis longtemps. En fait, la formule s’est retournée. Au lieu de sprinter tout au long du processus, les acheteurs de nos jours prennent leur temps et marchaient sur les prix. Ils font également quelque chose qui aurait semblé impensable en 2021 – retirant des accords juste avant la ligne d’arrivée.
Appelez cela l’année des pieds froids. Plus de 15% des accords d’achat de maisons ont chuté en juillet, le pourcentage le plus élevé pour ce mois particulier depuis que la société immobilière Redfin a commencé à suivre les annulations en 2017. La hausse – une augmentation par rapport aux bas de 11,6% en 2020 et 2021 – révèle l’État désordonné du marché. Les acheteurs sont serrés de l’augmentation des coûts de l’accession à la propriété et nerveux à propos de leur travail. Les taux hypothécaires ne leur font pas de faveurs, le taux typique de plus du double du bacs record observé pendant les premiers jours de la pandémie. Avec plus de maisons disponibles à la vente et moins d’acheteurs pour rivaliser, les acheteurs qui restent à la chasse peuvent se permettre d’être pointilleux. Même après avoir finalement soumis cette offre gagnante, ils peuvent se demander si une meilleure affaire pouvait être trouvée ailleurs.
« Nous avons beaucoup de maisons disponibles », explique Rhonda Forte, courtier immobilier à Fort Worth, au Texas. « S’ils n’aiment pas celui-ci, ils peuvent aller au suivant. »
Le levier difficile des acheteurs ne durera pas éternellement – en fait, il y a des signes précoces que le pendule pourrait se balancer en faveur des vendeurs. Mais jusqu’à ce que l’emprunt devienne moins cher et que les gens se sentent mieux dans l’économie, attendez-vous à ce que la prévente reste.
Les achats de maisons peuvent se décomposer pour de nombreuses raisons. Une inspection peut révéler un toit affaissé, un grenier moisi ou un sous-sol sujet aux inondations. Le prêt de l’acheteur pourrait tomber, ou ils peuvent ne pas avoir l’argent pour couvrir un écart d’évaluation. De nombreux acheteurs comptent également sur la vente de leur maison existante avant de fermer un nouveau. S’ils ont du mal à décharger leur ancienne propriété, ils pourraient ne pas pouvoir aller de l’avant avec le nouvel endroit.
Et puis il y a des remords de l’ancien acheteur simples. Même après que l’offre a été acceptée et que les deux parties se connectent sur la ligne pointillée, il y a beaucoup de travail qui doit se produire dans les coulisses: une inspection, une évaluation, une souscription hypothécaire, une recherche de titre. Les acheteurs peuvent se retirer à tout moment de cet intermède, bien qu’ils puissent perdre leur dépôt, ce qui représente souvent quelques milliers de dollars. Les annulations augmentent généralement à l’automne ou à l’hiver, lorsque le marché immobilier ralentit et que les acheteurs se sentent moins urgents. C’est pourquoi cet été se démarque. Dans une enquête nationale sur les agents immobiliers par John Burns Research and Consulting en juin, les agents ont cité les « pieds froids » comme la deuxième raison la plus courante des annulations d’achat, juste derrière les problèmes d’inspection. En juillet, 37% des agents interrogés par John Burns ont déclaré avoir vu plus d’annulations que prévu à cette période de l’année.
Nous avons beaucoup de maisons disponibles. S’ils n’aiment pas celui-ci, ils peuvent aller au suivant.Rhonda Forte, courtier immobilier à Fort Worth, Texas
Le phénomène des « pieds froids » est fonction du temps et des options. Plus un acheteur doit réfléchir à l’accord et plus son nombre de choix ailleurs est grand, plus il est à l’aise de s’éloigner. Il n’est donc pas surprenant que les données de Redfin montrent que les ruptures étaient les plus courantes dans des endroits comme le Texas et la Floride, qui ont vu une vague de maisons disponibles à vendre grâce aux constructeurs occupés et à un manque relatif d’acheteurs. Les stocks à l’échelle nationale ont régulièrement grimpé depuis que les taux hypothécaires ont bondi en 2022 – il y a eu près de 25% de listes plus actives en juillet qu’au même point il y a un an, selon les données de Realtor.com. Lorsque davantage de maisons sont assis sur le marché, les acheteurs sérieux peuvent prendre leur temps et examiner les propriétés.
« Les acheteurs ont eu un peu de rupture dans le sens où il y a plus d’inventaire », me dit Chen Zhao, responsable de la recherche en économie à Redfin. « Ils peuvent se permettre d’être un peu plus évident. »
L’autre facteur majeur pesant sur l’esprit des acheteurs est l’accessibilité. Ils peuvent se méfier de la hausse des coûts de propriété, comme l’assurance, l’entretien et les impôts fonciers. S’ils obtiennent une hypothèque avec le taux en vigueur d’environ 6,6%, ils paieront très probablement des centaines de dollars de plus en intérêts chaque mois que les voisins qui ont accroché un prêt inférieur à 3% au début de la pandémie. Les prix des maisons ont chuté de leur apogée dans certaines régions, mais restent généralement au-dessus des niveaux pré-pandemiques. Pour compenser ces coûts, les agents me disent, les acheteurs profitent du marché plus lent en commençant par une offre inférieure au prix demandé et en demandant des concessions, comme les paiements pour les réparations ou l’aide aux frais de clôture.
« Ils veulent tout bas », explique Danny Herndon, un agent immobilier dans la région de San Antonio. Le métro avait le taux d’annulation le plus élevé en juillet, selon les données de Redfin, avec près de 23% des accords d’achat à domicile. Fort Lauderdale (21,3%), Jacksonville (19,9%) et Atlanta (19,7%) ont suivi de près.
Une chose que ces villes ont en commun: beaucoup de nouvelles maisons brillantes. Non seulement la construction ajoute plus de propriétés à la concurrence, mais les constructeurs sont plus susceptibles d’offrir des incitations élevées, comme les «rachats» de taux hypothécaire, pour retirer les maisons de leurs livres. Pour rivaliser avec ce genre de transactions, les vendeurs réguliers peuvent devoir réduire de manière agressive leurs prix ou jeter leurs propres édulcorants.
« Les constructeurs ont eu un énorme dessus », explique Cara Lavender, directrice de recherche principale chez John Burns. Les vendeurs réguliers ne peuvent généralement pas se permettre de payer toutes les incitations qui viennent avec une nouvelle maison ces jours-ci (ou tout simplement ne veulent pas). Mais même les constructeurs, qui répugnent généralement à réduire les prix, disons maintenant dans les enquêtes que leurs prix ont baissé de 2% d’une année sur l’autre. « Nous prévoyons cela pour continuer tout au long de l’année », me dit Lavender. Lorsque le marché des nouvelles maisons ralentit, cela met également un glissement sur les maisons existantes. « Les prix de revente devront continuer à baisser », dit-elle. Pour les vendeurs, la récente augmentation des annulations ajoute une insulte à la blessure. Les agents leur disent de « se réaliser » sur le marché et de définir leurs attentes en conséquence. Mais même après avoir cédé le terrain sur le prix ou les coûts de clôture, ils risquent toujours de perdre un acheteur contre des pâturages plus verts.
La caractéristique déterminante du marché du logement en 2021 était une peur lancinante de manquer. Pris dans ce qui semblait être une course de taureau une fois dans la vie, les acheteurs remplis de Fomo ont choisi de sécuriser une maison par tous les moyens nécessaires – même si cela signifiait étirer leur budget ou réduire leur liste de incontournables. Le malaise actuel me semble un autre type de FOMO. Les acheteurs ne veulent pas passer par inadvertance sur une affaire plus favorable ailleurs, ils sont donc plus susceptibles de renflouer sur la chose sûre devant eux. Même la baisse des prix, qui ressemble probablement à une aubaine pour les acheteurs, peut en fait dissuader les gens de faire le saut.
« Personne ne veut être celui qui a en quelque sorte mis sa main et dire: » OK, je vais faire un achat « », me dit Lavender. « » Et si les prix continuent de baisser? Et si j’attends un peu plus longtemps et qu’il y a une meilleure affaire? « »
L’immobilier est local, bien sûr. Dans le Midwest et le Nord-Est, où les constructeurs ont terminé moins de maisons, la concurrence est généralement beaucoup plus rigide que dans la moitié inférieure des États-Unis, autrement connue sous le nom de ceinture solaire. « Ces deux régions n’ont toujours pas suffisamment d’offre pour répondre à leur demande », me dit Lavender.
Personne ne veut être le seul à tenir sa main et à dire: « OK, je vais faire un achat. » Et si les prix continuent de baisser?Cara Lavender, directrice de recherche principale chez John Burns Research and Consulting
Les analystes de John Burns s’attendent à ce que le marché lent se poursuive pendant le reste de cette année et 2026. Même si les taux d’emprunt sont un peu en panne, ce qui doit vraiment se stabiliser, c’est la «psyché de consommation», me dit Lavender. Tant que «l’incertitude» est le mot sur les lèvres de chacun, les acheteurs continueront probablement de retirer des accords. D’autres gourous immobiliers le voient un peu différemment. Les acheteurs sont peut-être déjà à leur pic de puissance de négociation pour ce cycle, dit Zhao de Redfin. Le bassin de maisons disponibles a diminué de mois en mois en juin et juillet – la première fois que l’inventaire a baissé depuis juillet 2023. Les dernières données de Realtor.com montrent que pour 100 nouvelles annonces en juin, 21 ans ont été retirées sans vente, une augmentation de 48% par rapport à l’année précédente.
« Ce que je vois beaucoup, c’est que les vendeurs retirent leur maison du marché parce qu’ils pensent toujours que c’est 2021 », me dit Herndon. « Ils ne sont pas disposés à baisser le prix, et les acheteurs ne sont pas disposés à leur payer ce qu’ils payaient pendant la pandémie. »
Les données de Freddie Mac montrent également que le taux hypothécaire typique a lentement baissé après des mois de volant près de 7%. Si les prêts à domicile deviennent moins chers, plus d’acheteurs peuvent entrer sur le marché, la concurrence pourrait se réchauffer et il peut y avoir plus de pression pour s’en tenir à un accord une fois signé. C’est toujours un grand « si ». Prédire les taux hypothécaires est difficile – personne ne sait avec certitude où les choses vont. Mais il est clair que l’augmentation des annulations est encore un autre symptôme de ce qu’un économiste m’a décrit l’an dernier comme un marché du logement « sauvagement malsain ». Peut-être qu’un changement – et un dégel des pieds froids des acheteurs – seraient accueillis par tout le monde.
« Il semble que nous nous dirigeons vers un changement, et les taux hypothécaires commencent à refléter cela », me dit Zhao. « Peut-être que nous sommes à l’aube de quelque chose de différent maintenant. »
James Rodriguez est un journaliste principal de l’équipe de discours de Trading Insider.
Les histoires de discours de Trading Insider offrent des perspectives sur les problèmes les plus urgents de la journée, informés par l’analyse, les rapports et l’expertise.
