Les Airbnbs et les maisons de vacances autrefois populaires sont devenus des cauchemars à vendre
John Kenney est le deuxième agent immobilier à tenter de vendre le 317 Matterhorn Drive, une cabane rustique de deux chambres à Gatlinburg, Tennessee. L’escapade se situe au pied des Smoky Mountains, à environ 30 minutes de route de Dollywood, dans une région qui attire des millions de touristes chaque année. Au plus fort du boom immobilier, cela aurait pu déclencher une guerre d’enchères. Au lieu de cela, il est resté sur le marché pendant deux ans.
La maison a connu une baisse constante de prix et de remises en vente depuis janvier 2024, date à laquelle elle a fait ses débuts à 850 000 $. Les propriétaires demandent maintenant un peu moins de 600 000 $, soit une diminution de près de 30 %. « NOUVEAU PRIX, GRANDE ÉNERGIE DE MONTAGNE ! » lit-on dans la liste.
« Nous sommes juste à la recherche du marché à ce stade », me dit Kenney.
Les maisons de vacances comme celle-ci étaient autrefois des amis dans l’eau pour les investisseurs Airbnb affamés ou les retraités affamés à la recherche d’escapades à temps partiel. En 2021, des prêts bon marché et une augmentation des réservations de vacances ont déclenché une aubaine d’achat, transformant des marchés calmes comme Gatlinburg et Big Bear Lake, en Californie, en exemples frappants de ruée vers le logement. Cela n’a pas duré longtemps. Le secteur de la location à court terme a stagné, obligeant à plus de discipline parmi les investisseurs qui ne peuvent plus se régaler de taux d’emprunt historiquement bas et de calendriers complets. D’autres propriétaires de résidences secondaires réalisent que les logements qu’ils utilisent plusieurs fois par an ne valent peut-être pas les coûts et les maux de tête. Tous ces facteurs s’additionnent pour donner lieu à des signes de vente et à des baisses de prix à six chiffres. Un rapport publié cet été par la société de recherche Parcl Labs a déclaré que les vendeurs de maisons de vacances américains étaient « les plus motivés en matière de logement ».
Ce n’est pas que de sombres nuages pour ceux qui disent au revoir à leurs chalets d’été et de ski. Dans la plupart de ces marchés, la valeur des maisons reste bien supérieure à leurs niveaux de 2019, et tout propriétaire de longue date est susceptible de réaliser de bons bénéfices. Mais les propriétaires de maisons de vacances ont tendance à parcourir leurs propriétés à un rythme plus rapide que la population moyenne. Les agents de ces endroits affirment que les propriétaires conservent généralement leur logement pendant quatre à six ans avant d’opter pour un changement de décor, ce qui signifie que certains vendeurs qui ont acheté au plus fort subissent désormais de lourdes pertes. Même ceux qui réalisent des bénéfices nets peuvent repartir découragés car leurs salaires tant attendus sont inférieurs aux prévisions. Les propriétaires du 317 Matterhorn, par exemple, ont acheté leur logement mi-2020 pour 380 000 $, une bonne affaire par rapport aux normes actuelles. Leur pécule produira toujours un bon rendement, mais les propriétaires sont toujours ancrés dans les valorisations à succès de 2021 et 2022, me dit Kenney.
« Ils pensaient avoir obtenu de gros résultats en étant capables d’augmenter leur retraite », me dit Kenney, « et maintenant, ce n’est plus autant. »
Les propriétaires des stations balnéaires n’ont eu aucune difficulté à se débarrasser de leurs propriétés au début de la décennie, alors que l’exode vers les grandes villes battait son plein. Les demandes de prêt hypothécaire pour les maisons de vacances en 2020 ont bondi de 30 % par rapport à l’année précédente, a révélé une analyse Zillow des données hypothécaires fédérales, et en mars 2021, la demande de résidences secondaires avait culminé à 88 % au-dessus des niveaux d’avant la pandémie, selon une analyse Redfin. Ces chiffres ne prennent pas en compte les achats entièrement en espèces qui ont encore faussé le marché. Les points chauds n’étaient pas vraiment surprenants – les acheteurs de résidences secondaires ont afflué vers les villes côtières et les chaînes de montagnes qui ont tendance à figurer sur les listes de vacances – mais la forte hausse des prix a été un choc pour les habitants et les acheteurs de l’extérieur de la ville. La valeur des maisons à Gatlinburg a plus que doublé en deux ans, selon Zillow. Big Bear Lake a bondi de 77 %, tandis que le métro qui comprend Destin, en Floride, a augmenté de près de 50 %.
Alors que les Américains confinés chez eux commençaient à gratter les murs de leurs quartiers pandémiques, le secteur de la location à court terme a prospéré. Pendant trois années consécutives à partir de 2021, les réservations sur des sites comme Airbnb et Vrbo ont augmenté de pourcentages à deux chiffres, selon le cabinet d’études AirDNA. Les propriétaires de logements en ont profité, augmentant leurs tarifs à la nuitée tout en gardant leurs logements sainement occupés. S’inspirant de l’augmentation de la demande, une nouvelle vague d’hôtes a ouvert ses portes aux visiteurs. Le nombre moyen d’annonces de location à court terme a grimpé à près de 1,5 million en 2023, soit une hausse de près de 38 % par rapport aux deux années précédentes et d’environ 25 % par rapport aux niveaux de 2019.
Le secteur de la location à court terme est aujourd’hui loin d’être en territoire de « récession » – les taux d’occupation dans la majeure partie du pays se maintiennent stables, tandis que les tarifs journaliers affichent de légères augmentations d’une année sur l’autre – mais les forces à l’origine de la frénésie de l’ère pandémique sont revenues depuis mordre les propriétaires de maisons de vacances et les investisseurs locatifs. L’abondance d’Airbnb dans certaines régions a permis aux voyageurs de faire des comparaisons, obligeant les propriétaires à réduire les prix et rendant plus difficile la justification des sommes élevées qu’ils étaient autrefois prêts à débourser pour ajouter davantage de propriétés à leur portefeuille. Katelyn Warren, une autre agente à Gatlinburg qui travaille souvent avec des acheteurs de locations à court terme, dit qu’elle conseille généralement une « règle des 10 % » : les revenus des réservations chaque année devraient représenter 10 % du prix d’achat de la maison. Ainsi, pour une maison de 500 000 $, un acheteur voudrait gagner 50 000 $ chaque année. avant dépenses. Surmonter cet obstacle a été assez facile en 2021, me dit Warren, mais la plupart des investisseurs à la recherche d’achats dans sa région envisagent désormais 7 % ou 8 %. La réaction typique est : « Oh, eh bien, ça ne marchera pas pour moi », dit Warren.
Ceux qui ont fait des folies dans des maisons de vacances il y a cinq ou six ans arrivent également à un point où ils examinent de plus près les avantages et les inconvénients d’un pied-à-terre. Les enfants grandissent et les horaires sont encombrés, ce qui leur laisse moins de temps pour s’éloigner de la ville. Les mensualités de l’hypothèque, de l’assurance et des impôts ne sont peut-être plus aussi faciles à avaler. Les coûts d’entretien s’accumulent. Gary Doss est un agent de longue date à Big Bear Lake, un lieu de vacances populaire du sud de la Californie avec des vues pittoresques sur le lac et un accès facile aux pistes. Il dit que bon nombre des vendeurs avec lesquels il a travaillé cette année sont ceux qui ont acheté en 2021 et 2022. Les maisons reviennent sur le marché à un moment où les rendements Airbnb ne sont plus aussi appétissants et où les taux hypothécaires ont dépassé les 7 % pour la première fois depuis plus d’un an.
« Nous avons en quelque sorte eu cette tempête parfaite », me dit Doss. Les prix à Big Bear sont en baisse de 20 % par rapport à leur sommet de juin 2022, selon Zillow, et le bassin de logements disponibles dans le comté environnant a augmenté de près de 47 % au cours de la même période, a constaté Realtor.com.
Les maisons de vacances étaient légèrement plus susceptibles de connaître une baisse de prix que les autres propriétés, a constaté le cabinet d’études Parcl Labs en juin : 37,3 % des escapades contre 35,1 % pour le reste des maisons sur le marché. La société a également constaté que Destin, les Florida Keys, les Smokies et Palm Springs voyaient la part la plus élevée de propriétaires de maisons de vacances quitter la ville, avec entre 3 et 5 % du stock de maisons de vacances mis en vente. Ces chiffres se limitent aux véritables propriétaires de résidences secondaires et n’incluent pas les investisseurs locatifs possédant plusieurs propriétés.
Nous avons en quelque sorte eu cette tempête parfaite.Gary Doss, agent immobilier à Big Bear Lake, Californie
Avec des baisses de prix si généralisées, les acheteurs attendent souvent leur heure pour bénéficier de remises plus importantes, me dit Doss. « Chaque fois que l’on constate une grande disponibilité, les acheteurs ont tendance à être un peu plus timides », dit-il. Une paire de maisons voisines à Big Bear Lake raconte l’histoire : le 305 Starlight Circle, un spacieux quatre chambres qui avait été utilisé comme location à court terme, s’est vendu fin 2020 pour 850 000 $ et a été de nouveau mis en vente en mai 2025 pour 1,2 million de dollars. Mais il est resté sur le marché jusqu’à la fin de l’année, avant que les propriétaires ne le retirent, dans l’espoir de réessayer plus tard. Lorsque Doss a repris la commercialisation de la propriété, ils ont essayé de la remettre en vente au même prix, mais n’ont obtenu aucune piqûre jusqu’à ce qu’ils aient réduit le prix demandé. Il a fini par être vendu en mai dernier pour 1,1 million de dollars. Cette saga est considérée comme un franc succès si l’on considère la maison voisine, 301 Starlight Circle, que Doss commercialise également à la vente. Cet endroit, un autre quatre chambres avec revêtement en rondins et vue imprenable sur la vallée, a également échangé ses mains en 2020 pour 905 000 $. Mais il est en vente à 1,3 million de dollars depuis fin juin. Les maisons dont le prix se situe entre 1 et 1,5 million de dollars sont particulièrement difficiles, me dit Doss : lorsqu’il a récemment analysé le service local d’annonces multiples, il y avait environ 50 maisons disponibles dans cette gamme et seulement une poignée sous contrat.
« Il y a tout simplement un grand nombre de stocks avec lesquels ils sont en concurrence », explique Doss.
Ce genre de chose se produit dans les destinations de vacances autrefois prisées à travers le pays.
« C’est presque au point où je pense que les acheteurs sont conditionnés à attendre de constater une baisse de prix avant même de commencer à examiner une propriété », explique Kenney.
Les propriétaires de maisons de vacances peuvent également choisir d’attendre leur heure. Dans de nombreux cas, ils peuvent se permettre d’être patients, en particulier dans les véritables destinations de luxe comme Jackson, Wyoming ou Aspen, Colorado, où les baisses de prix sont moins courantes et où les acheteurs au comptant n’ont pas à se soucier des remboursements hypothécaires. Moins chanceux sont ceux qui ont acheté au sommet et qui ne peuvent pas se permettre d’entretenir leurs retraites autrefois idylliques. L’un des clients de Kenney a acheté une paire de cabanes confortables en 2022 et s’est rendu compte qu’il ne les utilisait plus. « Gérer l’entretien courant et des choses comme celle d’une cabine n’est pas facile », me dit Kenney. Même s’ils perçoivent la totalité du prix demandé, soit 400 000 $, ils risquent une perte de 150 000 $.
Peut-être effrayés par des histoires d’horreur comme celle-ci, les futurs propriétaires locataires semblent hésiter davantage à se lancer dans le secteur et à acquérir des maisons. Une étude récente d’AirDNA a révélé que les hôtes de location à court terme existants étaient beaucoup plus intéressés par l’acquisition de propriétés supplémentaires que ceux qui ne s’étaient jamais essayés au jeu de la location. Cela est logique à la lumière des dernières années : si vous avez fait face à des problèmes liés aux invités tard le soir et modifié les tarifs à la nuit, vous avez peut-être une bonne idée des risques encourus. Mais si vous regardez de l’extérieur, « vous vous dites, je ne sais pas », me dit Jamie Lane, économiste en chef d’AirDNA. « Les taux d’intérêt sont vraiment élevés. Il est difficile de trouver de bonnes affaires. Le risque semble juste un peu plus élevé. »
C’est presque au point où je pense que les acheteurs sont conditionnés à attendre de constater une baisse de prix avant même de commencer à examiner une propriété.John Kenney, agent immobilier à Gatlinburg, Tennessee
Lane considère qu’il s’agit d’une situation relativement saine. Le bassin des locations à court terme s’est stabilisé, augmentant en août d’un maigre 1,7 % sur un an. Les investisseurs n’affluent pas, mais cela signifie également moins de concurrence pour les propriétaires existants, qui ont vu les taux d’occupation se stabiliser ou augmenter légèrement.
Les acheteurs et les vendeurs de maisons de vacances – qu’ils soient de purs investisseurs, des snowbirds ou quelque part entre les deux – sont à la fois têtus et inconstants. Contrairement à une résidence principale, une escapade à la montagne n’est pas indispensable, et la maison de plage qui reste vide la majeure partie de l’année est une dépense facile à réduire si les choses se compliquent. De nos jours, les investisseurs obsédés par les chiffres sont pointilleux dans leurs achats et répugnent à subir une perte sur leurs propriétés de longue date.
« Je plaisante et je dis honnêtement que je ne sais pas comment nous vendons quoi que ce soit ici », me dit Doss. « Parce que presque tous les vendeurs à qui je parle disent qu’ils n’ont pas besoin de vendre, et presque tous les acheteurs à qui nous parlons disent qu’ils n’ont pas besoin d’acheter. »
Les transactions se réalisent cependant, ne serait-ce qu’à un rythme – et à un prix – qui pourraient ne laisser personne entièrement satisfait.
« À un moment donné », dit Doss, « ils ont juste besoin d’avoir une conversation difficile sur ce qui doit être fait pour déplacer la propriété. »
Les articles Discourse de Trading Insider offrent des perspectives sur les problèmes les plus urgents du moment, éclairées par des analyses, des rapports et une expertise.
