Les locations à moyen terme sont le « point idéal » qui stimule les flux de trésorerie pour un investisseur

Jennifer Tessmer-Tuck s’est lancée dans l’immobilier en 2020 après qu’une baisse de salaire en période de pandémie l’ait incitée à chercher une autre source de revenus. L’OB-GYN basée au Minnesota a commencé avec ce qu’elle savait déjà : acheter une maison unifamiliale, le même type de propriété qu’elle et son mari, Paul, avaient acheté en tant que propriétaires.

Au cours des cinq dernières années, le couple basé au Minnesota a développé ce premier investissement dans un portefeuille de 16 propriétés, ce que Trading Insider a vérifié en examinant les documents de clôture. Chemin faisant, ils sont tombés sur un créneau rentable : la location meublée moyenne durée.

L’idée est née lorsque l’une des premières propriétés multifamiliales acquises – un duplex – ne fonctionnait pas comme prévu. Leur plan était de le nettoyer, d’augmenter le loyer et de le louer rapidement. Au lieu de cela, « il est resté là pendant un moment », a déclaré Tessmer-Tuck à Trading Insider.

Finalement, ils ont loué un côté. Pour l’autre, elle a décidé d’essayer quelque chose de différent : le meubler, le louer à la pièce et cibler les professionnels itinérants.

À l’époque, au lendemain de la pandémie, il y avait une forte demande de la part des personnels soignants à la recherche de logements meublés.

La propriété rapportait auparavant environ 1 800 $ par côté en location traditionnelle, a-t-elle déclaré. Après le changement, le côté meublé générait environ 3 900 à 4 000 dollars par mois, les trois chambres étant louées entre 1 200 et 1 400 dollars chacune.

Pourquoi les locations à moyen terme sont « le meilleur des deux mondes »

Tessmer-Tuck aime les locations à moyen terme pour plusieurs raisons. D’une part, ils génèrent plus de revenus que les locations à long terme. Elle a déclaré que ses locations meublées rapportaient désormais environ 1,5 à 2 fois plus que ses propriétés non meublées.

Même s’ils ne sont peut-être pas aussi rentables que les séjours de courte durée, qu’elle a également expérimentés, ils sont moins pratiques et ne s’accompagnent pas du désabonnement constant ou des attentes des clients d’une location de vacances.

« Nous avons constaté que les locataires à moyen terme étaient bien plus faciles que les locataires à court terme », a-t-elle déclaré. Ces clients s’attendaient souvent à quelque chose de plus proche d’une expérience hôtelière, tandis que les locataires à moyen terme avaient tendance à être plus flexibles.

« C’est en quelque sorte le meilleur des deux mondes, à long terme et à court terme », a-t-elle déclaré, « parce que vous obtenez une augmentation de loyer par rapport au long terme, mais vous obtenez toujours une relation agréable et une facilité de prendre soin du locataire que vous n’obtenez pas à court terme. »

Elle a également constaté que les locataires attirés par les locations à moyen terme étaient souvent le genre de locataires qu’elle souhaitait : des professionnels déménageant temporairement pour travailler avec un revenu stable et un crédit solide.

Pour pourvoir les unités, Tessmer-Tuck a commencé par répertorier ses propriétés sur Furnished Finder, une plateforme qui s’adressait initialement en grande partie aux infirmières itinérantes et à d’autres professionnels de la santé. Désormais, il séduit également les travailleurs à distance, les retraités et les voyageurs saisonniers. Elle obtient également des pistes via Airbnb et Vrbo, ainsi que par le bouche à oreille.

Sa stratégie en matière de location de meubles a également évolué. Au début, elle pensait qu’elle devrait tout acheter neuf, ce qui s’est vite accumulé. Puis elle a commencé à chercher sur Facebook Marketplace et a trouvé des joyaux à une fraction du prix.

Aujourd’hui, elle estime qu’environ 90 % de ses meubles proviennent de Facebook Marketplace. Elle achète encore quelques produits de base neufs, principalement chez Costco, notamment des serviettes et des draps. Si elle ne trouve pas ce dont elle a besoin, elle consulte des magasins comme TJ Maxx ou Target et utilise occasionnellement Amazon.

Rentable, mais pas sans effort

Aujourd’hui, six des propriétés de Tessmer-Tuck sont en location à moyen terme. Même si la stratégie a bien fonctionné pour elle, elle ne souhaite pas convertir toutes ses unités. Par exemple, elle et Paul ont récemment acquis cinq duplex, dont certains pourraient être convertis en location à moyen terme, mais pas tous.

« Je pense qu’ils se surpasseraient », a-t-elle déclaré. « Je ne pense pas que nous serions capables de les occuper tous. »

Les locations à moyen terme nécessitent également plus de travail que les baux traditionnels à long terme. Le séjour minimum de Tessmer-Tuck est de 30 jours, ce qui signifie plus de chiffre d’affaires, plus d’installation et plus d’efforts dès le départ pour meubler chaque espace.

Pour son portefeuille, cependant, le compromis en valait la peine jusqu’à présent : « Nous avons très bien réussi à moyen terme. »