Les appartements de luxe devenant nouveaux normaux à mesure que la construction et les équipements se développent

Tay Ladd a regardé « The Gilded Age », alors elle obtient l’ancien argent contre New Money Divide.

Le débat pourrait être aussi vieux que New York. Les personnages de l’émission de télévision convoitent les vieilles maisons de ville, tandis que les bâtiments contemporains sont considérés comme Gauche.

Ladd sait de quel côté elle est. Elle préfère un immeuble d’appartements « de luxe » plus récent rempli d’équipements communaux, comme des cours de fitness ou des spas, que les immeubles classiques d’avant-guerre ne l’ont presque jamais fait.

Et au moins à New York, l’économie s’est également renversée. Les logements nouvellement construits voient une croissance du loyer plus lente que les appartements d’avant-guerre qui ont longtemps dominé l’inventaire de location de la ville.

« Cela a beaucoup de sens pourquoi ces bâtiments plus anciens, à cause du prestige et de l’histoire, coûtent tellement, mais vous n’obtenez pas la moitié de ce que vous obtenez avec les développements plus récents, où vous avez littéralement tout ce dont vous avez besoin à la maison – et parfois encore moins cher », a déclaré Ladd, un millénaire Avocat basé à Manhattan qui publie sous @TheCorpatedogmom.

C’est une dynamique qui se déroule à travers New York et le reste du pays. Pendant des années, des cordons de gratte-ciel vitreux pleins d’équipements semblaient être le territoire des influenceurs et des ultra-riches.

Maintenant, les développeurs d’un déluge de bâtiments de luxe nouvellement construits réclament de vous mettre dans la porte, tandis que certaines maisons plus anciennes avec peu de commodités dans des quartiers plus historiques deviennent quelque chose d’un symbole de statut.

Un boom d’appartement de luxe

Les États-Unis sortent d’un boom de la construction d’appartements. En 2024, un record de 518 000 nouveaux appartements a été achevé à travers le pays – en hausse de 9% depuis 2023 et 30% depuis 2022. Et cette année, environ 506 000 nouveaux appartements devraient arriver sur le marché, bien qu’un pipeline de construction plus lent signifie que la vague actuelle devrait refluer au cours des prochaines années.

À New York, par exemple, New Construction a de plus en plus constitué une plus grande part de l’inventaire locatif.

La poussée de la nouvelle construction de bâtiments multifamiliaux a conduit les développeurs à rivaliser pour les locataires, en partie par les uns les autres sur les offres d’agrément. Les équipements de fantaisie peuvent également aider les développeurs à justifier des loyers plus élevés, car les prix des terrains restent élevés et les coûts de construction augmentent.

« Que fait un développeur pour gagner ces locataires? Il s’agit des guerres d’agrément », a déclaré Miller. « Ils sont la chose la plus simple et la plus rapide qu’un propriétaire puisse faire pour différencier. »

Étant donné que les développeurs ont des poches plus profondes que les propriétaires de maman-et-pop, les bâtiments multifamiliaux peuvent également offrir des rabais sous la forme d’un bonus de signature et de quelques mois de loyer gratuit pour attirer de nouveaux locataires. Cela maintient les prix de leurs autocollants élevés mais les coûts efficaces sont plus bas.

En effet, les loyers efficaces nets – qui tiennent compte de toutes les concessions que les locataires auraient pu négocier – sont en fait plus élevées en unités construites de 1946 à 2009 que dans les bâtiments les plus récents.

En fin de compte, les lois de l’offre et de la demande déterminent les coûts de loyer. Comme l’offre de nouveaux immeubles d’appartements, beaucoup d’entre eux remplis d’équipements, ont grimpé en flèche ces dernières années, les loyers ont modéré ou même tombé dans des villes des États-Unis.

À New York, les appartements les plus récents et les plus anciens sont les plus abordables de nos jours, tandis que ceux construits dans la seconde moitié du 20e siècle sont les plus chers, et la croissance des loyers pour les nouvelles constructions était beaucoup plus lente que le salon plus ancien.

Malgré la nouvelle récolte de bâtiments de luxe de New York, la ville est toujours embourbée dans une grave pénurie de logements. Et les logements d’avant-guerre, qui comprennent les bâtiments de « âge doré », voient toujours de fortes augmentations de loyer.

« Alors que le marché de la location à Manhattan se resserre en raison des taux hypothécaires élevés qui maintiennent les acheteurs potentiels sur le marché de la location – et simplement en raison de l’inventaire de la location de décennies – des inventaires à Manhattan sont en baisse depuis au moins 16 mois consécutifs depuis mars 2024 », a déclaré Kenny Lee, économiste de StreetEasy.

Dans certaines villes, un déluge de nouveaux appartements a même fait diminuer les loyers. Après que les développeurs d’Austin aient couru pour répondre à la demande croissante de nouveaux appartements dans la ville du Texas pendant les années de pandémie en construisant des milliers de nouvelles unités, les loyers ont chuté de plus de 20% de leur apogée. « Sur le marché de la location, vous pouvez presque choisir n’importe quelle ville intermédiaire, et en règle générale, il y a eu une surdication », a déclaré Jonathan Miller, qui dirige la société immobilière et le cabinet de conseil Miller Samuel, Trading Insider.

Alors que les nouveaux bâtiments dominent l’inventaire disponible à New York, de nombreuses maisons plus anciennes ont vu leur valeur relative augmenter. Leur approvisionnement ne se développe pas et leurs emplacements sont souvent plus souhaitables que la construction la plus récente. Un brownstone peut ne pas avoir un portier ou une zone de grillade sur le toit, mais il est plus susceptible d’être sur un bloc historique ou dans un quartier avec de meilleures écoles publiques ou la proximité des parcs et des bibliothèques.

« Beaucoup de bâtiments les plus récents ne sont pas dans les emplacements centraux de Manhattan », a déclaré Lee Lin, PDG de Renthop, à Trading Insider. Les nouveaux bâtiments ont tendance à être construits dans des quartiers avec des valeurs de terres moins chères et moins de riches propriétaires pour repousser de nouvelles constructions, ont constaté des chercheurs en logement.

Ladd a également attribué la popularité des bâtiments de luxe, en particulier chez les jeunes, à la pandémie, qui était le catalyseur de son déménagement dans sa place actuelle. Pour certains locataires, les commodités sont devenues le tirage.

« Je pense que beaucoup de gens ont quitté New York juste parce qu’ils ne vivaient pas dans de grands endroits et ils ont réalisé que, oh, si je ne sors pas et que je ne fais pas des choses, je n’aime pas vraiment où je vis », a déclaré Ladd. « Et je pense que maintenant post-pandemic, beaucoup de gens font pression pour ces types de bâtiments d’agrément où vous avez littéralement tout ce dont vous avez besoin à la maison. »