Comment le statut de professionnel de l’immobilier, REPS, fonctionne et peut réduire les impôts

Pendant des années, le Dr Jill Green a vu une grande partie du salaire de son médecin être engloutie par les impôts.

« Je payais des tonnes d’impôts et je faisais toujours un chèque d’un montant à cinq chiffres chaque année », a-t-elle déclaré à Trading Insider.

Lorsqu’elle et son mari ont commencé à investir dans l’immobilier il y a environ six ans pour créer une source de revenus supplémentaire, elle a découvert une désignation peu connue de l’IRS appelée statut de professionnel de l’immobilier, ou REPS.

Il s’agit d’une stratégie que certains fiscalistes ont surnommée « l’échappatoire conjugale ».

La règle permet aux investisseurs éligibles d’utiliser les pertes immobilières pour compenser leurs revenus W-2, ce que la plupart des hauts revenus ne peuvent généralement pas faire.

Voici comment Green et d’autres couples l’utilisent pour réduire considérablement leur facture fiscale tout en augmentant leur portefeuille de locations.

Pourquoi les pertes de loyers n’aident généralement pas les hauts revenus

Selon les règles normales de l’IRS, l’immobilier locatif est considéré comme une activité passive. Cela signifie que les pertes locatives peuvent compenser les revenus locatifs, mais elles ne peuvent pas compenser les revenus W-2, comme le salaire d’un médecin ou d’un comptable.

Ainsi, si vous êtes un médecin gagnant 250 000 $ et que votre bien locatif présente une perte de 150 000 $ sur papier, vous êtes toujours imposé sur la totalité de 250 000 $.

Il existe une petite exception : une « allocation spéciale » de 25 000 $ pour les pertes de loyers à long terme, mais elle élimine progressivement entre 100 000 $ et 150 000 $ de revenu et disparaît entièrement au-dessus de 150 000 $.

Pour les salariés à revenu élevé, cette prestation n’est pas une option. Si vous gagnez plus de 150 000 $ et que vous souhaitez utiliser les pertes locatives pour compenser les revenus W-2, soit vous devez être un professionnel de l’immobilier, soit vous devez être marié à un professionnel de l’immobilier.

C’est là qu’intervient la « faille conjugale ».

Comment fonctionne le REPS

Si l’un des conjoints est qualifié de « professionnel de l’immobilier », les pertes locatives ne sont plus traitées comme passives. Ils deviennent des pertes actives, ce qui signifie qu’ils peuvent compenser les revenus actifs, y compris les salaires W-2.

« Vous pourriez continuer à avoir vos revenus W-2 élevés », a déclaré Amanda Han, CPA et investisseur immobilier, « tant que votre conjoint est un professionnel de l’immobilier, les pertes locatives peuvent compenser vos deux revenus. »

Letizia Alto et Kenji Asakura, tous deux médecins qui ont ensuite réduit leur travail hospitalier après avoir constitué un important portefeuille de locations, ont déclaré avoir utilisé cette stratégie pour « réduire à zéro » leurs impôts sur le revenu pendant sept ans et accélérer leur chemin vers l’indépendance financière.

La stratégie repose sur la génération de pertes fiscales, pas nécessairement sur la perte d’argent.

Il est courant dans le secteur immobilier de produire des flux de trésorerie positifs tout en affichant une perte sur votre déclaration de revenus. Cela est dû en grande partie à la dépréciation, une déduction non monétaire qui permet aux propriétaires de déduire une partie de la valeur d’un bâtiment chaque année, ainsi qu’aux dépenses déductibles comme les rénovations.

L’année où Asakura s’est qualifié pour REPS, le couple s’est penché sur les mises à niveau. Sur le papier, ces coûts de rénovation – combinés à l’amortissement – ​​ont contribué à générer des pertes importantes. Dans le même temps, les améliorations ont augmenté la valeur des propriétés et leur ont permis d’augmenter les loyers. Ainsi, ils amélioraient leur portefeuille et augmentaient leurs flux de trésorerie tout en créant des pertes papier qui pourraient compenser les revenus de leurs médecins.

Ce qu’il faut pour être admissible au REPS

Vous ne postulez pas pour REPS. Vous êtes admissible en fonction de la façon dont vous passez votre temps.

Deux exigences principales doivent être remplies :

• Vous devez consacrer plus de 750 heures par an à des activités immobilières
• Plus de la moitié de vos heures de travail doivent être consacrées à l’immobilier

« Vous ne pouvez pas être avocat et travailler 80 heures par semaine et ensuite réclamer des REPS », a déclaré Green. « Cela signifie qu’il faut travailler au minimum 160 heures dans l’immobilier. »

Elle travaille toujours à temps plein comme médecin, tandis que son mari, qui construit des placards et des garages sur mesure et gère leur portefeuille immobilier, est admissible. « Son travail était déjà considéré comme des heures REPS », a-t-elle expliqué.

Documenter vos heures est essentiel. Le CPA Kristel Espinosa prévient que le REPS peut être étroitement surveillé par l’IRS.

« Vous pouvez avoir d’autres emplois, mais vous devez simplement être en mesure de prouver à l’IRS, si jamais audité, que le secteur immobilier est vraiment votre activité principale », a-t-elle déclaré.

Asakura enregistre ses heures dans un calendrier Google avec des notes détaillées, allant des visites de propriétés au remplacement d’un climatiseur.

La solution de contournement pour la location à court terme

Si aucun des conjoints ne peut prétendre au REPS, ou si vous êtes un ménage célibataire qui n’y est pas admissible, il existe une autre stratégie connue sous le nom de « échappatoire fiscale pour les loyers à court terme ».

L’IRS traite différemment les locations à court terme (où la durée moyenne du séjour des clients est de sept jours ou moins). Si le propriétaire participe matériellement à la gestion du bien, les pertes peuvent être utilisées pour compenser les revenus W-2, même sans REPS.

Pour être admissibles, les investisseurs doivent satisfaire à l’une des nombreuses conditions de participation importantes. Les plus courants sont :

• Passer au moins 500 heures sur la propriété
• Passer au moins 100 heures et personne d’autre n’y consacre plus de temps
• Passer plus d’heures que tout le monde réuni

Par exemple, si un investisseur consacre 80 heures à la gestion d’une location à court terme et que les nettoyeurs et les paysagistes y consacrent 50 heures au total, l’investisseur peut toujours être admissible au critère « plus que tous les autres acteurs réunis ».

Han donne l’exemple d’une personne gagnant 500 000 $ par an en revenu W-2.

« Si vous investissez dans une location à long terme et que vous ne pouvez pas l’utiliser pour compenser la taxe, alors vous payez peut-être 37 % d’impôts dessus », a-t-elle expliqué. Cependant, si vous transformez cette propriété en location à court terme et générez une perte fiscale de 200 000 $, « cela compense votre W-2, alors peut-être que vous économisez 74 000 $ d’impôts ».

Contrairement à l’allocation de loyer à long terme de 25 000 $, cette stratégie n’est assortie d’aucun plafond de revenu.

« Pour les personnes à faible revenu, cela a encore plus d’impact », a déclaré Han. « Si vous gagnez 1 million de dollars et économisez un peu d’impôts, tant mieux. Cela ne change pas la vie. Mais si vous gagnez 80 000 $ et que vous économisez une somme importante d’impôts, cela représente beaucoup plus d’argent à investir pour ce contribuable spécifique. »