Comment une génération Xer a utilisé l’immobilier pour compléter son épargne-retraite
À la fin de la quarantaine, Brannon Potts s’est rendu compte qu’il était en retard en matière d’épargne-retraite. À la recherche d’une autre source de revenus, il s’est tourné vers quelque chose qui lui plaisait déjà : construire à partir de zéro.
« J’adore construire, pouvoir mettre mon empreinte digitale sur une propriété », a déclaré à Trading Insider Potts, qui a grandi dans une maison construite par ses parents à Fort Worth, au Texas.
En 2020, il a commencé à utiliser ce qu’il appelle une stratégie de « construction pour louer » : acheter des terrains, construire des immeubles locatifs et les conserver pour générer des flux de trésorerie.
Potts a déclaré qu’il avait commencé avec environ 15 000 $ de son propre argent, ce qui couvrait l’acompte et les frais de clôture de trois lots. Aujourd’hui, il possède 14 logements locatifs répartis dans huit propriétés, dont il estime la valeur à environ 3,5 millions de dollars sur la base des évaluations.
Cette croissance ne s’est pas produite sans dette. Potts a financé la construction, et le chiffre de 3,5 millions de dollars représente la valeur estimée des propriétés, et non ses capitaux propres – bien qu’il ait déclaré que le portefeuille compte actuellement plus d’un million de dollars en capitaux propres.
La clé, a-t-il déclaré, était de créer des capitaux propres pendant la construction en construisant des propriétés dont la valeur évaluée était supérieure à ce qu’elles lui coûtaient à achever.
Il a utilisé la construction pour créer des capitaux propres
Le premier projet de Potts était un quadruplex. Il a déclaré que la construction avait coûté environ 447 000 dollars et qu’elle avait été évaluée à 595 000 dollars une fois achevée. Étant donné que la propriété finie valait nettement plus que ce qu’il lui avait coûté de construire, il a déclaré qu’il n’avait pas eu à apporter d’argent supplémentaire lorsque le prêt de construction était converti en financement à plus long terme.
Cet écart lui a donné des capitaux propres dès le départ.
« Parce que je fais des builds, tous ces builds avaient une valeur nette instantanée comprise entre 20 % et 25 % », a-t-il déclaré. « J’ai donc bâti ma richesse sans que l’argent sorte de ma poche. »
Le quadruplex a également généré des flux de trésorerie positifs, que Potts a économisés et utilisés pour de futurs achats de terrains et de projets. Il a ensuite construit un triplex sur un autre des lots d’origine, suivi de locations supplémentaires de logements unifamiliaux et multifamiliaux.
« Une fois que j’ai commencé, les flux de trésorerie ont financé les achats de toutes les autres saletés », a-t-il déclaré.
Il construit en pensant aux locataires
Au fur et à mesure que Potts répétait le processus, il a peaufiné ses constructions. Il a maintenant construit cinq versions du même bien locatif et a déclaré que chaque itération l’avait aidé à déterminer quelles caractéristiques valorisent les locataires – et quelles améliorations n’en valent pas le coût.
« Je pense que je l’ai plutôt optimisé », a-t-il déclaré.
Il a constaté que les gens préfèrent un plan d’étage divisé en chambres, avec des chambres séparées par une cuisine ouverte et un salon. Il a également commencé à ajouter un espace de travail et des espaces de rangement supplémentaires au garage après avoir réfléchi plus délibérément aux locataires de son marché.
« J’ai regardé la région et je me suis demandé : « Que veulent les gens ? » », a déclaré Potts, soulignant que la région compte de nombreux artisans. C’est dans cet esprit qu’il a commencé à intégrer des établis intégrés et suffisamment d’espace pour un coffre à outils ou un réfrigérateur supplémentaire dans le garage.
Les autres fonctionnalités ne justifiaient pas la dépense supplémentaire. Lors de sa première construction, par exemple, Potts a utilisé plus de garnitures décoratives et de feuillures qu’il ne croit aujourd’hui nécessaire.
Une autre règle qu’il respecte : construire un espace dans lequel il serait à l’aise pour vivre lui-même.
« Nous les construisons comme si ma femme et moi, si nous le devions, nous y vivrions », a-t-il déclaré.
Il cherche de petits moyens d’améliorer les rendements
Potts s’est également concentré sur l’amélioration de son portefeuille existant, d’autant plus que les loyers ont quelque peu diminué sur son marché au cours des dernières années.
Il a déclaré que les dépenses d’exploitation consommaient autrefois un peu plus de 30 % de ses revenus de location, mais qu’elles représentent désormais environ 26 % après s’être concentré sur des coûts tels que le financement, les taxes foncières et les assurances.
Même les décisions de construction peuvent affecter ces dépenses. Pour ses deux constructions les plus récentes, Potts a déclaré avoir dépensé environ 600 $ de plus par maison pour passer à des bardeaux de meilleure qualité et résistants aux chocs après avoir demandé à son assureur si le changement pourrait réduire ses primes.
La mise à niveau lui a permis d’économiser environ 275 $ sur l’assurance la première année, a-t-il déclaré : « En appliquant cela sur deux ou trois ans, vous avez déjà récupéré tout votre argent. De plus, ces toits durent beaucoup plus longtemps. »
Pour Potts, cela fait partie de l’avantage de construire et de gérer à plusieurs reprises ses propres locations : chaque projet lui donne une autre chance d’affiner les aspects économiques.
Il conserve une réserve de trésorerie croissante
Potts réserve automatiquement environ 8 % de ses revenus de location pour les vacances, les réparations et les dépenses futures plus importantes. Il a déclaré que la réserve s’est élevée à environ 60 000 $ et que son objectif est à terme de détenir suffisamment de liquidités pour couvrir six mois des dépenses totales de son portefeuille.
Grâce à ce qu’il appelle son récit « bien dormir la nuit », « je peux affronter beaucoup de tempêtes et je ne prends pas de mauvaises décisions parce que je suis paniqué », a-t-il déclaré.
La réserve lui donne le temps de gérer les logements vacants sans se précipiter pour accepter un locataire, d’effectuer les réparations correctement plutôt que d’opter pour la solution à court terme la moins chère et de financer occasionnellement des projets qui pourraient ajouter de la valeur à une propriété.
« Cela protège réellement votre patrimoine », a-t-il déclaré. « Cela vous donne le temps de protéger votre patrimoine et de prendre de bonnes décisions. »
