Les marchés immobiliers du Texas et de la Floride mènent le rebond de l’immobilier de Sun Belt
Les constructeurs de maisons adoraient autrefois la Sun Belt. Les États chaleureux et accueillants de la moitié inférieure des États-Unis offraient des conditions idéales pour ceux qui vendaient des maisons neuves : de bons emplois, des impôts bas, de vastes banlieues et un flux constant de déménageurs. Lorsque la demande de logements a décollé en 2020, les constructeurs ont vu des signes de dollar plus importants et ont commencé à lancer de nouvelles constructions dans toute la Sun Belt à un rythme fébrile.
Mais dernièrement, la région ne leur a apporté que du chagrin. Aucun État ne résume mieux l’essor du logement au cours des cinq dernières années que le Texas et la Floride. Les périodes de boom, qui ont duré jusqu’à la mi-2022, ont été folles : des hordes de camions de déménagement s’arrêtant dans des climats plus doux, des acheteurs se précipitant vers des offres toujours plus élevées, des maisons s’envolant sans être vues sur les sites Web des constructeurs. Aussi vite que la fièvre est montée, la chute s’est avérée tout aussi choquante. À Austin, figure emblématique de l’effondrement des prix de l’immobilier, les valeurs restent supérieures à un quart en dessous de leur pic de 2022, selon Zillow. Cape Coral, en Floride, autre symbole révolu du boom immobilier, a vu les prix chuter de 22 %. Depuis quelques années, le soleil ne brille plus sur la Sun Belt.
Les deux phares de la crise immobilière montrent cependant des signes de redressement. Dans les régions métropolitaines du Texas et de Floride, les baisses de prix d’une année sur l’autre ralentissent, voire s’inversent en territoire positif. Pour la première fois depuis longtemps, le nombre de maisons disponibles à la vente diminue, ce qui donne un peu de répit aux vendeurs et oblige les acheteurs à agir avec un peu plus d’urgence. Certains anciens points chauds de la moitié inférieure des États-Unis – comme Phoenix ou Las Vegas – suivent une voie similaire, quoique légèrement moins dramatique.
Ce n’est pas vraiment un retour en force. Dans des endroits comme Houston, Dallas, Tampa et Jacksonville, les prix sont encore légèrement en retard par rapport aux niveaux déjà médiocres de l’année dernière. Les constructeurs sont plus déterminés à vider leur inventaire existant qu’à aménager de nouveaux lotissements, et ils sont sous pression pour offrir des avantages – ou même réduire les prix – afin de maintenir les ventes. Parmi les vendeurs réguliers de maisons, les plus désespérés s’inscrivent simultanément sur le marché de la location pour voir s’ils peuvent obtenir des piqûres. Après quelques années de faux rebonds et de fausses déclarations sur les taux hypothécaires, les économistes hésitent, à juste titre, à annoncer le point bas du marché autrement qu’à voix basse.
Mais il y a quelques premiers signes indiquant que la douleur maximale dans la Sun Belt est derrière nous. La reprise difficile dans des endroits comme le Texas et la Floride, qui abritent les plus grandes fluctuations de l’ère COVID, montre à quoi pourraient ressembler des rebonds similaires dans certaines régions du pays qui n’ont pas connu tout à fait les mêmes hauts et bas. Pour le moment, au moins, « moins mauvais » devra suffire.
J’ai récemment parlé avec un acheteur de maison à Austin qui m’a offert une perspective nettement différente du pessimisme de ces derniers temps. Pour être honnête, Rick Palacios Jr. n’est pas un acheteur de maison moyen : il est le directeur de la recherche chez John Burns Research and Consulting, une société qui conseille les grands investisseurs et les constructeurs sur les vents changeants du marché immobilier. En juillet, il a acheté une maison dans une banlieue au sud d’Austin appelée Dripping Springs, où il envisage de quitter la Californie à l’automne. Palacios déménage pour des raisons familiales, mais en enfilant sa casquette d’analyste, il est tout aussi satisfait de cette décision. Austin, me dit-il, est « l’un de ces marchés où, hé, c’est une sorte de moment opportuniste pour acheter ».
La baisse des prix y a été si forte depuis la mi-2022, lorsque la hausse des taux hypothécaires a bloqué la demande de logements, que John Burns classe désormais Austin comme la seule grande métropole « à prix raisonnables » du pays, sur la base d’une évaluation qui compare les ratios actuels et à long terme des coûts de logement par rapport aux revenus (Austin a une tendance d’environ 9 % au-dessus de sa moyenne historique). Indianapolis, en revanche, est qualifiée de « très surévaluée », avec un ratio actuel 43 % supérieur au chiffre à long terme. À l’extrémité supérieure de l’échelle se trouvent également Philadelphie et Chicago, qui n’ont pas connu beaucoup de nouvelles constructions de logements ces dernières années. Les villes de la Sun Belt comme Tampa, Houston et Dallas semblent toutes insignifiantes en comparaison – trop chères, bien sûr, mais davantage dans la fourchette de 15 à 20 %.
Les métropoles du Sud, y compris Austin, possèdent toujours le genre de « fondamentaux » solides qui suggèrent une demande future de logements : des emplois bien rémunérés, de jeunes familles et une migration plus lente mais toujours régulière. Le plus grand défi pour les vendeurs de la région, me dit Palacios, est de gérer cet afflux d’offre. Tous les signes montrent que c’est en train de se produire. Les deux États les plus excédentaires, la Floride et le Texas, ont connu les baisses les plus fortes des stocks d’invendus détenus par les constructeurs de maisons : en baisse de 37 % et de 29 % par rapport à leurs sommets respectifs, a constaté John Burns. La région du Sud-Ouest dans son ensemble a vu ce chiffre diminuer de 29 % par rapport à il y a un an.
De moins en moins de logements restent sur le marché dans la région. En juillet, selon Zillow, le nombre total d’annonces actives à Austin était en baisse de près de 5 % par rapport au sommet de l’année dernière – ce n’est pas une baisse importante, mais un changement radical après plusieurs années d’augmentation rapide des stocks. Cape Coral et Jacksonville, en Floride, ont connu des baisses plus importantes, avec des inscriptions actives en baisse d’environ 20 % et 14 %, respectivement, par rapport à l’année précédente. D’autres marchés autrefois surchauffés, comme Tampa, Phoenix, Dallas, Houston et même Denver, racontent tous des histoires similaires, où les stocks se stabilisent ou diminuent par rapport à l’année précédente.
John Burns suit également les « mois d’offre », soit le temps qu’il faudrait à une métropole donnée pour éliminer le nombre de maisons sur le marché au rythme actuel des ventes. Les 2,7 mois d’approvisionnement de Phoenix sont en baisse d’environ 18 % par rapport à il y a un an. Austin, Jacksonville, Boise et Miami ont également connu des diminutions à deux chiffres. Las Vegas, Denver, Houston et San Antonio ont connu des baisses plus légères mais notables.
Les constructeurs sont encore « très réticents » à l’idée d’augmenter l’offre à Austin, en particulier, me dit Palacios. Mais des commentaires récents montrent que les énormes acteurs cotés en bourse se tournent vers d’autres parties de la Sun Belt, même si la demande n’est pas écrasante. Fin juillet, le PDG de Meritage Homes a cité « certaines parties du Texas, de la Californie du Sud, d’Atlanta, de Raleigh et des Carolines côtières » comme étant les plus performantes de l’entreprise, ce qui, selon lui, montrait « une plus grande force de marché dans les zones géographiques aux stocks limités ». Le directeur général de DR Horton a déclaré que les marchés du Sud-Est, en particulier en Floride, « semblent afficher des performances assez constantes », ce qu’il a jugé « encourageant ». Le PDG de PulteGroup a salué Greenville et les marchés côtiers de Caroline, mais a réservé ses éloges les plus élogieux à la Floride, qui a vu les commandes augmenter de près de 20 % d’une année sur l’autre au deuxième trimestre. Il était également « encouragé » par les ventes au Texas, mais « pas prêt à y crier victoire ».
Nous pouvons clairement constater que l’offre a diminué de manière importante et significative sur de nombreux marchés.Rick Palacios Jr., directeur de recherche chez John Burns Research and Consulting
Les dirigeants ont tendance à formuler des commentaires optimistes mais mesurés lors d’appels trimestriels avec les analystes de Wall Street, en exaltant les bons côtés et en utilisant le jargon pour se frayer un chemin à travers les mauvais. Cependant, combinées aux chiffres des stocks et aux prix de vente, de telles déclarations ressemblent beaucoup au début d’un rebond de la Sun Belt.
« Nous pouvons clairement constater que l’offre a diminué de manière importante et significative sur de nombreux marchés », me dit Palacios. « Donc, même si la demande n’est pas très forte, cela permet de fixer un prix plancher. »
Mischa Fisher, l’économiste en chef de Zillow, me dit qu’il y a de « très bonnes chances » que la Floride et le Texas aient trouvé leur fond. Il se protège cependant, car il se souvient de la seconde moitié de 2023, quand il semblait que les choses pourraient changer pour les anciennes superstars de la Sun Belt. Les prix de l’immobilier diminuaient à un rythme plus lent ou stagnaient simplement, suggérant le début d’un retour à la normale. « Je veux dire, dans la finance, on appelle cela un ‘rebond de chat mort' », me dit Fisher, faisant référence au langage de Wall Street pour les faux espoirs qui peuvent parfois brièvement accompagner un actif autrement en difficulté. La Sun Belt a continué à lutter.
Toutes sortes de facteurs ont compliqué la reprise : la volatilité des taux hypothécaires, les ravages tarifaires, la guerre en Iran et le pessimisme général concernant le marché du travail et l’économie en général. Le taux typique des prêts immobiliers flirte à nouveau avec 7 %, plus élevé qu’il ne l’était à la même époque l’année dernière, et Fannie Mae a récemment déclaré qu’elle s’attend à ce que les taux hypothécaires oscillent autour de 6,8 % pour le reste de l’année, soit plus du double des taux les plus bas qui ont stimulé tous ces mouvements en 2021. Une partie de la raison pour laquelle les ventes de maisons restent coincées dans une ornière est que la plupart des vendeurs potentiels n’ont tout simplement pas à bouger. Ils ont peut-être envie de réduire ou d’améliorer leur taille, mais ils préfèrent conserver leurs taux hypothécaires relativement bas plutôt que d’affronter le marché.
L’automne dernier, la société de recherche sur le logement Parcl Labs a comptabilisé les baisses de prix et la durée pendant laquelle les maisons languissaient sur le marché et est arrivée à une conclusion accablante, sinon tout à fait surprenante : les vendeurs de maisons de Sun Belt étaient les plus désespérés du pays. Jason Lewris, cofondateur de Parcl Labs, affirme qu’il voit encore plus de difficultés en magasin, en particulier pour les vendeurs texans. Parcl a récemment découvert que près de la moitié des annonces au Texas avaient vu leurs prix baisser. « Je pense qu’il y a encore de la place pour baisser au cours de la prochaine année », me dit Lewris.
De même, Fisher ne voit rien qui suggère que la baisse des prix au Texas soit terminée. Mais les prix ne baissent pas aussi rapidement qu’il y a un an, ce qui indique que le pire pourrait être dans le rétroviseur. Si la tendance se poursuit, dit-il, les prix pourraient devenir positifs d’ici 2027. « Nous avons essentiellement connu une amélioration progressive », me dit Fisher.
La trajectoire du Texas montre à quoi pourrait ressembler le rebond dans les endroits où les constructeurs ont produit de nombreuses nouvelles maisons. Ce sera fragile et inégal, les acheteurs hésitant encore à se lancer dans le marché et les stocks excédentaires restants continueront de peser sur les prix de l’immobilier. Le rôle des taux hypothécaires est également évident en Floride, où il existe un vaste fossé entre le segment du luxe et le reste du marché. Le rythme des ventes de condos haut de gamme en Floride a augmenté de 24 % d’une année sur l’autre, mais « le fond reste inchangé », déclare Mike Simonsen, économiste en chef chez Compass. Il existe certains défis spécifiques à la Floride pour les ventes de condos plus anciens, mais les acheteurs aux prix les plus abordables sont également beaucoup plus sensibles aux taux d’intérêt. Cette dynamique se reflète également dans les ventes de maisons unifamiliales en Floride, où les prix catalogue de luxe ont augmenté de 21 % sur un an, contre un gain de seulement 3,3 % pour les maisons du quartile de prix le plus bas. Les taux hypothécaires ne montrant aucun signe de ralentissement, les acheteurs reviendront probablement par à-coups plutôt que d’un seul coup.
Après quelques années pendant lesquelles les analystes du secteur immobilier ont croisé les doigts pour une reprise des ventes de maisons, il est légitime de se demander pourquoi cette fois-ci, cela pourrait être différent. Mais gardez un œil sur le Texas et la Floride, les exemples les plus extrêmes du ralentissement de ce cycle, qui pourraient bien commencer à nous montrer à quoi ressemble l’autre côté.
James Rodríguez est correspondant au sein de l’équipe Discourse de Trading Insider.
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