Un investisseur décompose les chiffres de son portefeuille de locations rentables
Ted Garber n’avait pas pour objectif de devenir propriétaire à distance, mais après avoir eu du mal à trouver les flux de trésorerie qu’il souhaitait près de chez lui, il a élargi ses recherches.
Regarder les comtés voisins « nous a vraiment ouvert des opportunités », a déclaré à Trading Insider l’investisseur à temps partiel, qui a construit un portefeuille de locations en Floride aux côtés de sa femme, Jamie.
En septembre 2022, les Garber ont acheté trois condos occupés répertoriés ensemble pour 360 000 $. Les propriétés se trouvaient à environ 90 minutes de route de leur domicile en Floride. Il s’agissait de leur première acquisition hors zone – et d’une expérience pour voir s’ils pouvaient gérer eux-mêmes les locations sans être sur place régulièrement.
Quatre ans plus tard, Garber a déclaré qu’ils n’avaient visité les propriétés qu’une seule fois et passaient moins d’une heure par semaine à gérer leur portefeuille plus large de 29 locataires.
Il a ouvert les livres de la transaction et expliqué comment il avait choisi les condos, financé l’achat et transformé le portefeuille en un actif de trésorerie. BI a vérifié l’achat et la propriété des Garber des trois condos en examinant la déclaration de règlement finale d’ALTA et les nouvelles lettres du propriétaire indiquant le loyer de chaque unité.
Un portefeuille qui a passé la règle du 1%
Garber a trouvé le portefeuille de trois condos sur LoopNet, où le loyer brut indiqué a immédiatement attiré son attention. Au prix d’achat de 360 000 $, les condos ont généré 3 675 $ de loyer mensuel combiné, soit un peu plus de 1 % du prix.
Cela satisfaisait l’outil de sélection initial de Garber : la règle du 1 %. La règle générale suggère que le loyer mensuel d’une propriété doit être d’au moins 1 % de son prix d’achat pour avoir une chance raisonnable de générer un flux de trésorerie positif. Ce n’est pas une garantie, mais c’est un moyen rapide de décider si une annonce mérite une enquête plus approfondie.
Il voyait également la possibilité d’augmenter les loyers, qu’il jugeait inférieurs au marché, et appréciait la zone stable à l’extérieur du couloir Disney d’Orlando.
Toutefois, pour que les chiffres fonctionnent, il a dû négocier. Le portefeuille de copropriétés était initialement coté entre 390 000 $ et 400 000 $, a-t-il déclaré.
C’est une étape typique de son processus, a-t-il ajouté : « Je négocie toujours. Si c’est vraiment un vol, je ferai immédiatement une demande complète avec une concession du vendeur ou quelque chose du genre. »
Due diligence et achat
Avant de faire une offre, Garber s’assure que son financement est en place. Dans ce cas, le couple a financé l’achat avec un prêt commercial amorti sur 20 ans à un taux d’intérêt d’environ 5,5 %.
Il a déclaré qu’ils avaient déposé 25 % et investi 113 548 $ au total, y compris l’acompte et les frais de transaction.
Parce que les condos étaient occupés, Garber a examiné les baux existants, les loyers comparables, les finances et réserves HOA, les règles de l’association et l’état de chaque unité. Son épouse a assisté à l’inspection, donnant au couple l’occasion de visiter les trois maisons pendant que les locataires étaient en place.
Les loyers ont augmenté, mais les coûts aussi
Le loyer mensuel combiné du portefeuille est passé de 3 675 $ lors de l’acquisition à 4 530 $ aujourd’hui. Ses dépenses mensuelles comprennent :
- Paiement du prêt : 1 744,83 $
- Taxes foncières : 500$
- Assurance : 408,78 $
- Frais HOA : 906,01 $
Garber a déclaré que les cotisations HOA et les coûts d’assurance ont à peu près doublé depuis l’achat, reflétant la hausse des taux d’assurance et de l’inflation. Ces dépenses ont réduit les rendements du portefeuille, même s’il considère toujours l’opération comme « très saine ».
Le prêt sur 20 ans a également permis de constituer des capitaux propres relativement rapidement : 721,05 $ du paiement mensuel actuel sont consacrés au capital. Garber a déclaré que les locataires du portefeuille avaient remboursé 30 041 $ de dette, soit environ 12 %, sur environ quatre ans.
« Nous obtenons des flux de trésorerie mensuels et nos locataires remboursent leur hypothèque », a-t-il déclaré.
La stratégie locative : des taux inférieurs au marché
Garber pourrait probablement facturer davantage pour les condos. Au lieu de cela, il préfère maintenir les loyers au niveau ou légèrement en dessous du marché.
La stratégie est en partie financière – des loyers plus bas peuvent signifier moins de logements vacants, des coûts de rotation inférieurs et moins de temps passé à trouver de nouveaux locataires – mais elle reflète également le type de propriétaire que Garber veut être.
« Lorsque vous louez à des personnes qui sont en dessous du marché ou au prix du marché, elles en sont vraiment reconnaissantes », a-t-il déclaré. « Ils prennent un peu mieux soin de vos propriétés pour vous. »
Garber est toujours à la recherche de transactions, mais il a déclaré que des taux d’intérêt plus élevés et de fortes valeurs immobilières sur son marché rendent plus difficile la recherche d’investissements à effet de levier produisant plus de 8 à 10 % de rendement en espèces.
Il rechercherait toujours des propriétés combinant un flux de trésorerie mensuel avec des capitaux propres intégrés – en particulier des annonces qui pourraient être négligées en raison d’un marketing faible, de photos médiocres ou d’autres problèmes corrigibles.
« Vous gagnez de l’argent en achetant », a-t-il déclaré.
Lorsqu’on lui a demandé ce qu’il ferait différemment avec le portefeuille de trois condos, la réponse de Garber a été simple : « Nous en aurions acheté davantage.
