À l’intérieur des conflits qui déchirent les HOA

Le président de HOA ne figurait pas sur la liste des titres que Lana Martin avait prévu de détenir, mais c’est celui qui lui est arrivé.

Martin a acheté une maison de ville dans un complexe de 13 logements à Los Angeles en 2022. Elle s’est vite rendu compte que les dirigeants de son association de propriétaires ignoraient un certain nombre de problèmes non résolus, notamment un toit qui fuyait depuis plusieurs décennies et qui inondait les salons de ses voisins. Martin, qui travaille pour le gouvernement de l’État de Californie, a décidé de rejoindre le conseil d’administration de trois personnes de son complexe pour l’aider.

Comme le dit le proverbe, aucune bonne action ne reste impunie.

Les deux autres membres du conseil d’administration ne sont pas très impliqués, donc « tout dépend de moi », dit Martin. Elle gère les appels des fournisseurs, répond aux plaintes des résidents et garde un gestionnaire immobilier à petit budget. Les résidents ont soulevé des problèmes à propos du projet de remplacement du toit : ils ne voulaient pas supporter le coût d’environ 160 000 $, ce qui signifiait une évaluation douloureuse de 13 000 $ pour chaque unité. Certains d’entre eux ont accusé le conseil d’administration et la société de gestion de HOA d’agir illégalement et ont menacé de recourir à un avocat. Martin a dû bloquer les numéros de téléphone de certains de ses voisins.

« Ils voulaient tout remettre en question, tout le quart-arrière du lundi matin, plutôt que de simplement s’impliquer », a déclaré Martin.

La réticence à participer est compréhensible. Cela fait également partie de ce qui laisse Martin tenir le sac.

Les HOA sont faciles à détester. Il s’agit de mini-gouvernements privés composés de bénévoles non experts qui vivent à proximité les uns des autres. Partout au pays, des millions d’Américains ont acheté des copropriétés, des coopératives et des lotissements régis par ces associations, attachant leur plus gros actif financier à une bureaucratie amateur. La plupart des histoires de HOA sont racontées de l’extérieur : un résident assiégé a été condamné à une amende ridicule pour un tuyau d’arrosage malveillant ou une pelouse envahie par la végétation. Parlez aux personnes qui se sont aventurées dans le ventre de la bête, et le tableau devient plus compliqué : vous perdez énormément de temps, vous n’êtes pas payé et tout le monde est toujours un peu en colère contre vous.

Et pourtant, les configurations HOA se multiplient. Il y avait 373 000 associations communautaires aux États-Unis en 2025, couvrant 29,6 millions de logements et 78,1 millions d’habitants. À titre de comparaison, il y en avait 222 500 en 2000. Ces entités ont collecté 124,2 milliards de dollars d’évaluations l’année dernière, soit environ 1,5 fois les recettes fiscales totales de la ville de New York pour la même année. Vous pouvez comprendre pourquoi les choses s’échauffent autant, et pas seulement à propos d’argent.

« Les HOA sont l’environnement ultime pour les interactions humaines », déclare AJ Steigman, un investisseur immobilier de Floride qui siège actuellement à deux conseils d’administration. « Vous pouvez guérir le cancer, vous pouvez paver la place en or, vous pouvez même réduire les frais HOA, et pourtant vous allez toujours avoir des couples de personnes âgées qui se plaignent constamment de leur champ de fleurs. »

Pourquoi quelqu’un de sensé lèverait-il la main pour cela ?

Les HOA attirent généralement deux archétypes distincts, explique Evan McKenzie, professeur de sciences politiques à l’Université de l’Illinois à Chicago et auteur de « Privatopia : Homeowner Associations and the Rise of Residential Private Government ». D’un côté se trouvent les pragmatiques réticents – des gens qui se mobilisent par devoir civique ou par pure légitime défense. De l’autre, il y a ce que McKenzie appelle les « commandos de condos » qui ont des idées assez strictes sur la façon dont les gens d’à côté devraient vivre. Pour eux, le conseil d’administration est un insigne de l’autorité nationale. Une fois réunis dans la même pièce, ces groupes s’affrontent inévitablement – ou, pire encore, ils se heurtent à l’apathie paralysante de tous les autres.

Le paradoxe du leadership HOA est que dès qu’un propriétaire fait preuve de compétence de base, le reste de la communauté abdique souvent. C’est ainsi que James, concepteur de produits à Los Angeles, s’est retrouvé dans sa situation actuelle. Il m’a demandé de ne pas divulguer son nom de famille afin de protéger sa vie privée et d’éviter de froisser ses voisins.

Les HOA sont l’environnement de cocotte minute ultime pour les interactions humaines.

En 2021, quelques personnes de son complexe lui ont demandé de l’aider car il travaille à domicile et peut garder un œil sur tout. Il a officiellement rejoint le conseil d’administration en 2023 et agit désormais comme un service client involontaire. Les résidents envoient des e-mails au conseil d’administration concernant des problèmes mineurs tels que les numéros d’interphone et les traces de rats. Un vendredi soir récent, quelqu’un a envoyé un e-mail pour signaler une fuite de gaz. « C’est comme si tu devais appeler le 911 », dit James.

Il ne peut pas se promener dans sa résidence sans risquer que quelqu’un vienne vers lui pour lui présenter une idée ou lui exprimer un grief. « Vous n’êtes jamais vraiment en retard », dit-il. Il aimerait pouvoir arrêter, mais personne d’autre n’interviendra.

L’histoire d’Olivia Horbowy est celle de l’auto-préservation. Lorsqu’elle a acheté un ancien condo au dernier étage à Los Angeles en 2024, le concept de HOA lui était assez étranger. Il y avait des signes que quelque chose n’allait pas lorsqu’elle a informé les dirigeants de l’époque de ses projets de rénovation pour son nouveau logement – demandes de documents supplémentaires, laveuse-sécheuse intégrée à l’unité refusée – mais elle les a ignorés. Après tout, elle est avocate. Mais après avoir emménagé dans les locaux au printemps 2025, elle a reçu un avis de 15 200 $ d’amendes surprises accumulées liées à la rénovation. « Ils étaient convaincus qu’ils étaient au-dessus des lois et qu’ils pouvaient prendre toutes les décisions qu’ils voulaient », dit-elle. Après quelques démarches juridiques, elle n’a finalement pas payé.

À la suite de l’incident, Horbowy a également décidé de se présenter elle-même au conseil d’administration de cinq personnes. La victoire n’a pas été entièrement douce, à cause de la réaction d’un membre préexistant du conseil d’administration. Dans ses courriels, l’ancien combattant lésé a qualifié l’un des membres de « serviteur à baiser », a accusé le président du conseil d’administration d’avoir accepté des pots-de-vin et a traité Horbowy de « pute russe ». (Elle est polonaise.) Ce membre a finalement démissionné.

Ce qui différencie les HOA et les conseils d’administration de copropriétés des conseils d’administration d’entreprises, par exemple, c’est la question de l’intérêt, explique Nadav Shoked, professeur de droit à Northwestern. Dans les conseils d’administration de HOA, les administrateurs et les personnes concernées par les décisions sont souvent les mêmes – et leurs voisins. Bien qu’ils aient tous un intérêt commun – la propriété –, ils ont souvent des intérêts contradictoires.

Les personnes d’un certain âge, même si elles ne souffrent pas d’insécurité financière, s’inquiètent de savoir si l’argent s’épuisera de mon vivant ?

Les conseils d’administration HOA sont confrontés à toutes sortes de lignes de faille. Les résidents plus âgés ayant un revenu fixe ont tendance à donner la priorité au maintien de frais mensuels plus bas, tandis que les familles plus jeunes ont tendance à augmenter les frais pour davantage de commodités et de projets de construction. Dans les situations où certains propriétaires vivent dans leur résidence et d’autres la louent, les conseils d’administration se retrouvent avec un triangle d’intérêts : les propriétaires veulent des coûts bas et des conditions de location faciles, les résidents à temps plein donnent la priorité à la qualité de vie au quotidien et les locataires traversent tout cela sans avoir leur mot à dire.

Ces décalages expliquent pourquoi la gouvernance de routine tourne si souvent à l’absurdité.

Andrew Simkovsky voulait juste un immeuble de placement lorsqu’il a acheté un condo dans le sud de la Floride en 2024, mais il a fini par orchestrer une « prise de contrôle hostile » du conseil d’administration au milieu d’inquiétudes quant à leur gestion dudit investissement. Depuis, il a travaillé à reconstruire les finances du condo et à rétablir un budget. Pourtant, la seule chose qui l’a surpris, c’est le brouhaha autour des animaux de compagnie. Les règlements originaux du bâtiment datant des années 1970 les interdisaient officiellement. Dans les années 80, il y a eu un amendement autorisant les animaux de compagnie pour les propriétaires mais pas pour les locataires, mais au fil des décennies, les deux groupes les ont introduits. L’avocat de l’association les a informés que l’application de l’interdiction des animaux de compagnie pour les locataires pourrait être juridiquement problématique. Simkovsky a donc décidé de faire entrer le bâtiment dans le 21e siècle en autorisant officiellement les chiens et les chats pesant jusqu’à 50 livres pour les propriétaires et en instituant des règles concernant les laisses et le nettoyage qui n’étaient pas en place auparavant. (Les locataires ne sont toujours pas autorisés techniquement à avoir des animaux de compagnie, mais le conseil ne l’impose pas.) Les résidents puristes se sont révoltés et voulaient que les animaux soient retirés. « Ma réponse a été : ils sont déjà là, dois-je les expulser ? » dit-il.

Alice Young, une retraitée de la banlieue de Chicago, dit qu’elle peut siéger à son conseil d’administration tant que cela ne réduit pas son temps de pickleball, même si « tout prend tellement de temps à résoudre ». Parmi les longs points à son ordre du jour figurent la recherche d’une nouvelle société de gestion immobilière et la conviction d’un autre membre du conseil d’administration de confirmer personnellement qu’une seule rallonge a été retirée du sous-sol afin de mettre un terme à la violation d’un autre membre du conseil d’administration.

La véritable crise à l’intérieur de la machine HOA est l’argent. De nombreux conseils d’administration ont maintenu les cotisations artificiellement basses pendant des décennies afin d’apaiser les résidents et de retarder les mises à jour coûteuses. Aujourd’hui, le vieillissement du parc immobilier se heurte à une hausse des primes d’assurance, à des lois sur les réserves plus strictes et à des réglementations de sécurité plus strictes, et la facture arrive à échéance.

La Floride en est un exemple particulièrement frappant. Il compte le deuxième plus grand nombre d’associations communautaires de tous les États, derrière la Californie, avec 50 600 groupes de ce type couvrant 4,5 millions de logements et 10,9 millions d’habitants. Les voisins qui vivent dans le cadre des HOA de Floride versent chaque année plus de 20 milliards de dollars à leurs associations. Une analyse du Sénat de Floride réalisée en 2023 a révélé que 912 000 des 1,5 million de logements en copropriété de l’État avaient au moins 30 ans. Après l’effondrement en 2021 des copropriétés de Surfside qui a fait 98 morts, l’État a exigé que les bâtiments éligibles soient soumis à des inspections structurelles « d’étape » après un certain âge et a modifié les règles afin que les propriétaires ne puissent pas simplement voter pour sous-financer les réserves pour des réparations structurelles majeures. En 2024, Redfin a constaté une augmentation annuelle à deux chiffres des cotisations de copropriété à Tampa, Orlando, Fort Lauderdale et West Palm Beach.

Cela crée un fardeau fiduciaire brutal. Lorsque Paul Vesely a rejoint le conseil d’administration de sa résidence secondaire en Floride en 2009, les gestionnaires du complexe sur place l’ont mis en garde contre la commande d’une inspection technique, car « ils pourraient trouver quelque chose ». L’association a depuis contracté plus de 2 millions de dollars en prêts pour financer diverses mises à jour et rénovations, ce qui se traduit par des milliers de dollars par an pour chaque unité. Une propriétaire, atteinte d’un cancer, est actuellement en retard dans ses paiements et la commission l’enverra aux collectes si elle ne paie pas. « Même si nous pouvons ressentir du mal à l’égard d’un certain individu, nous devons être cohérents », dit-il.

Tout le monde ne partage pas la même horloge économique. Bill Masterson se souvient d’avoir assisté à une réunion de copropriété à Chicago il y a des années au cours de laquelle un homme âgé s’est opposé à une évaluation de 225 000 $ pour aménager un parking. « Pourquoi ne peux-tu pas attendre que je meure ? » » demanda l’homme. Le conseil d’administration a quand même eu lieu et l’homme a vécu encore plusieurs années. « Les gens d’un certain âge, même s’ils ne souffrent pas d’insécurité financière, s’inquiètent de savoir si l’argent s’épuisera de mon vivant ? » dit-il.

Masterson a renoncé aux conseils d’administration des copropriétés lorsqu’il a déménagé de Chicago en Floride en 2016, puis s’est réinscrit immédiatement. Il admet qu’il est à cheval sur les règles, mais il est également conscient de la façon dont des disputes stupides peuvent détruire les relations. Un de ses voisins ne lui parle pas en raison d’un vieux désaccord à propos d’un dos d’âne.

« Ce n’est pas grave, car le travail est fait », dit-il. « On ne sait jamais à un moment donné quelle pression subissent les gens. »

Lana Martin, de retour à Los Angeles, dit que faire face à tout a été une « aventure folle ». Elle m’a parlé le jour où la construction du toit de son complexe avait enfin commencé. Elle est soulagée, mais il y a encore du travail à faire. Ensuite : rédiger une politique de remorquage. « Les gens ne seront pas volontairement d’accord en disant ‘Oh oui, je ne devrais pas bloquer les allées' », dit-elle.

Émilie Stewart est correspondant principal chez Trading Insider, écrivant sur les affaires et l’économie.