Comment fonctionne un rachat de taux temporaire et peut réduire les versements hypothécaires

Les taux hypothécaires ont grimpé rapidement ces dernières semaines, ralentissant l’activité d’achat de logements sur les marchés américains.

« Tout le monde bouge ensemble. Et le marché est tellement cyclique. C’est comme une mentalité presque grégaire », a déclaré l’investisseur et agent immobilier Dana Bull à Trading Insider. La récente poussée, a-t-elle dit, a mis l’activité sur son marché de la région de Boston à « un arrêt brutal ».

Le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans oscillait autour de 7,4 % début octobre, selon Freddie Mac – son niveau le plus élevé depuis environ trois ans.

Le conseil de Bull : Ne laissez pas les taux élevés vous empêcher de faire une offre.

« Nous devons commencer à passer en mode résolution de problèmes », a-t-elle déclaré. « D’accord, quel est le problème ici ? Est-ce le prix de la propriété ? Est-ce le taux d’intérêt ? De quelles solutions disposons-nous pour surmonter ces obstacles ? »

L’un des outils de cette boîte à outils, a déclaré Bull, est un rachat de taux temporaire financé par le vendeur.

Comment fonctionne un rachat temporaire de taux

Un rachat de taux temporaire permet à un acheteur de payer un taux hypothécaire inférieur pendant les premières années suivant l’achat d’une maison. Le vendeur aide à couvrir la différence.

Voici comment cela fonctionne : Lors des négociations, l’acheteur demande un crédit au vendeur à la clôture. Au lieu d’utiliser ce crédit uniquement pour couvrir les frais de clôture habituels, l’acheteur l’utilise pour réduire ses versements hypothécaires pendant une période déterminée.

Par exemple, un vendeur pourrait accepter d’accorder un crédit de 15 000 $. Cet argent est mis de côté pour subventionner les paiements de l’acheteur pendant la période de rachat. Les économies mensuelles exactes dépendront du montant du prêt, du taux d’intérêt initial et du type de rachat, même si Bull a déclaré qu’elles pourraient être importantes.

Une option courante est appelée rachat 2-1. Si le taux hypothécaire initial de l’acheteur est de 7,5 %, il paiera un taux de 5,5 % la première année, soit deux points de pourcentage de moins que son taux initial. La deuxième année, ils paieraient 6,5 %. À partir de la troisième année, ils paieraient le taux plein de 7,5 % pour le reste du prêt, à moins qu’ils ne refinancent.

La stratégie peut donner aux nouveaux propriétaires une certaine marge de manœuvre pendant qu’ils reconstituent leurs réserves de trésorerie après la clôture ou s’ajustent aux autres coûts de propriété initiaux, a déclaré Bull : « Elles peuvent être très utiles pour les personnes qui ont juste besoin d’un peu d’amorti au cours de ces premières années. »

Elle et ses clients évoquent l’idée d’un rachat lorsqu’une inscription est moins compétitive, est restée sur le marché ou lorsque le vendeur est particulièrement motivé.

« Ce n’est pas toujours quelque chose que l’on peut négocier, et cela n’a pas toujours de sens », a déclaré Bull. « Mais il y a certainement des situations où nous le faisons parce que, pourquoi pas ? »

Un rachat peut réduire les paiements, mais il ne s’agit pas d’une réduction permanente des taux

L’hypothèque porte toujours son taux d’intérêt initial, qui entre en vigueur une fois l’escompte temporaire expiré. Les acheteurs devraient être en mesure de se permettre confortablement ce paiement intégral avant d’aller de l’avant.

Les acheteurs ne doivent pas non plus présumer qu’ils seront en mesure de refinancer avant la fin du rachat. Les taux pourraient baisser, rester élevés ou augmenter. Néanmoins, le refinancement à un taux inférieur constitue le résultat idéal pour certains acheteurs qui utilisent cette stratégie.

« Vous lancez un peu les dés et espérez qu’au cours des deux prochaines années, les taux d’intérêt baisseront à un moment donné et que vous pourrez refinancer », a déclaré Bull.