Comment je peux me permettre de vivre dans des villes à coûts élevés avec des revenus de propriété locative

Cet essai tel que raconté est basé sur une conversation avec Ilona Limonta-Volkova, une investisseuse en démarrage, fondatrice de L’ours et le taureauet le créateur du Podcast Souvenirs d’argent. Ce qui suit a été modifié pour plus de longueur et de clarté.

Je n’aurais jamais pensé que j’achèterais une maison en tant que femme célibataire de 32 ans – ou que je deviendrais propriétaire.

Lorsque je vivais dans des villes où les coûts étaient élevés comme San Francisco et New York, j’avais l’impression que l’accession à la propriété resterait hors de portée jusqu’à plus tard dans la vie, lorsque j’aurais fondé une famille. En tant qu’enfant d’immigrés, je n’ai pas vu beaucoup d’exemples de propriété d’immeubles de placement.

Tout a changé en 2020 lorsque j’ai déménagé à Louisville, Kentucky, pour surmonter la pandémie. C’était plus abordable que mon ancienne maison à Philadelphie, donc après avoir vécu avec mes parents pendant environ un an, j’ai commencé à chercher un condominium pour acheter et emménager – mais les propriétés les plus intéressantes étaient les maisons victoriennes historiques, qui me semblaient trop grandes pour moi.

Après avoir cherché pendant environ un an, quelqu’un m’a suggéré d’acheter une maison victorienne comme bien locatif. J’ai parlé de cette idée à davantage de personnes et il s’est avéré que je connaissais pas mal de propriétaires. Ce fut un véritable moment de « aha » : j’ai réalisé que devenir propriétaire pouvait être une voie réalisable pour moi.

J’ai acheté bas prix et j’ai demandé de l’aide chaque fois que je me sentais coincé

La première propriété que j’ai achetée ne correspondait pas à la vision que j’avais de l’accession à la propriété. Il y avait un trou dans le toit, le plâtre tombait et cela nécessitait de nouveaux travaux d’électricité et de plomberie.

Cependant, j’ai pu obtenir la propriété à prix réduit en raison de son état : la maison de 2 200 pieds carrés ne coûtait que 152 500 $. De plus, ma mère a vu le potentiel de la maison et m’a poussé à faire une offre, en disant qu’elle aiderait aux rénovations. L’avoir sur le terrain était particulièrement critique car peu de temps après avoir signé, j’ai trouvé un nouvel emploi qui m’a obligé à déménager à Los Angeles. J’ai dû gérer le gros des rénovations à distance.

Parfois, je me demandais si j’avais pris la bonne décision. Ce que j’ai appris, c’est que si vous posez suffisamment de questions, vous trouverez votre chemin.

Par exemple, après l’acceptation de mon offre en mars 2022, mon agent immobilier a déclaré que la maison n’était pas admissible au financement conventionnel en raison de son état. Avec son aide, j’ai trouvé un prêteur qui m’accorderait plutôt un prêt à la construction, qui financerait la totalité des 100 000 $ de rénovations. La propriété était alors dans un état où je pouvais obtenir une hypothèque traditionnelle.

J’ai aussi dû apprendre à trouver des locataires pour ma maison unifamiliale. Pendant que je travaillais sur les rénovations, j’ai commencé à parler à des voisins qui m’ont mentionné que de nombreuses infirmières de voyage avaient besoin d’un logement dans le quartier. Un ami qui exerce le métier m’a parlé de Furnished Finder, que j’ai utilisé pour trouver rapidement des locataires une fois les rénovations faites en octobre 2022.

Comment j’ai fait évoluer mon investissement immobilier

Tout au long de ma carrière, j’ai toujours été un épargnant. Alors que beaucoup de mes pairs vivaient dans des appartements avec des portiers ou des laveuses et sécheuses, je me suis concentré sur mes besoins afin de pouvoir maintenir mon loyer bas et investir davantage dans mes économies, que j’ai utilisées pour ma mise de fonds initiale.

Lorsque j’ai déménagé à Los Angeles en cours de rénovation, j’ai adopté une approche similaire : j’ai loué le moins cher possible et je me suis concentré sur l’épargne pour reconstituer mes réserves. Je n’ai pas pris de vacances cette année-là. Au lieu de cela, je suis allé à Louisville pour réparer ma maison.

Une fois que cette propriété était prête à emménager et que j’avais l’impression de savoir ce que je faisais en tant que propriétaire, j’ai commencé à chercher davantage d’investissements immobiliers. Au lieu d’utiliser les bénéfices de ma première maison pour compenser mon loyer ou vivre plus somptueusement en Californie, je l’ai économisé pour l’entretien et l’achat de futures propriétés. J’ai fait la même chose avec mes primes de travail.

Après avoir utilisé ces stratégies pendant deux ans, j’ai pu acheter ma deuxième propriété, un duplex dans le même quartier que la première, pour 202 000 $. Celles-ci ont également nécessité quelques rénovations (d’une valeur d’environ 40 000 $), mais j’ai pu profiter de crédits d’impôt historiques pour récupérer une partie des coûts de rénovation.

Je les loue à des locataires à l’année. Il a été utile de comparer différentes approches de location de propriété.

Un flux de trésorerie positif est une priorité absolue

Je m’assure que mes propriétés ont un flux de trésorerie positif.

En plus de prendre en compte le minimum hypothécaire, j’ai pensé à l’assurance et à la taxe foncière. J’ai également pensé aux coûts des services publics et à un tampon pour la maintenance en cas de problème inévitable. Je suis soigneusement toutes ces dépenses dans une feuille de calcul pour décider de mes frais de location.

Pour ma première propriété, j’avais initialement indiqué un loyer un peu bas par rapport à ce dont j’aurais besoin pour avoir un flux de trésorerie stable à long terme et obtenir les retours de mes premiers locataires. Comme il s’agissait de baux de trois à six mois, je n’avais pas l’impression de m’enfermer dans un loyer modique pendant une période prolongée. Cependant, les deux ou trois premiers locataires ont dit que mes tarifs étaient trop bas, ce qui m’a donné la confiance nécessaire pour augmenter le loyer.

Pour mes duplex, j’ai adopté l’approche inverse : j’ai recherché des propriétés comparables dans la région, j’ai fixé mon loyer à un prix élevé mais juste et j’avais toujours des locataires en une semaine.

Aujourd’hui, mes biens génèrent chacun des marges saines, allant d’environ 20 à 25 % sur la location moyenne durée et 25 à 30 % sur la location longue durée, après déduction des charges.

Mon projet est toujours de posséder une maison principale un jour, mais je suis heureux d’avoir commencé sur la voie de l’accession à la propriété en tant que propriétaire. Il a été satisfaisant de fournir des espaces de vie confortables aux gens tout en profitant de l’opportunité de transformation de la richesse qu’offre l’investissement dans l’immobilier.