Découvrez l’intérieur des bureaux de JPMorgan transformés en appartements
2025-10-15T20:52:45Z
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- Un immeuble de Manhattan qui abritait autrefois les bureaux de JPMorgan a été transformé en 1.320 appartements.
- Le bâtiment offre des équipements tels que des studios d’enregistrement, des piscines et une vaste salle de sport.
- New York est le leader du pays en matière de conversion de bureaux en logements, stimulée par les incitations gouvernementales.
En regardant le port de New York depuis une chaise longue au bord de la piscine sur une terrasse du 25e étage du centre-ville de Manhattan, vous ne croirez peut-être pas que l’espace était autrefois occupé principalement par des ordinateurs de JPMorgan Chase.
Jusqu’en 2022, le 25 Water Street abritait les back-offices de la banque et, jusqu’en 2020, la salle de rédaction du New York Daily News. Aujourd’hui, environ la moitié de ses 1 320 appartements locatifs sont loués. La tour de 32 étages, située à la frontière du quartier financier et du port maritime de South Street, est le plus grand projet de conversion de bureaux en logements achevé dans le pays.
La combinaison du passage au travail à distance induit par la pandémie et de l’aggravation de la pénurie de logements a poussé certains promoteurs à s’appuyer sur un effort vieux de plusieurs décennies visant à réaménager des espaces commerciaux languissants en de nouvelles maisons. La ville de New York est à la tête du pays dans ce projet complexe sur les plans financier et architectural, stimulé par les incitations fiscales gouvernementales. Cette année, 8 310 logements devraient être mis en service dans des bâtiments reconvertis.
Le 25 Water Street, rebaptisé SoMA pour South Manhattan, regorge de plus de 100 000 pieds carrés d’équipements.
Il y a des studios d’enregistrement de musique et de podcasts, des espaces de coworking, deux pistes de bowling, des piscines intérieure et extérieure, une salle de sport avec terrains de pickleball et de basket-ball et un spa avec sauna infrarouge.
Un quart des logements de l’immeuble bénéficient d’un loyer permanent et abordable pour des locataires gagnant entre 40 % et 90 % du revenu médian de la région.
Les revenus admissibles pour les 330 appartements abordables de l’immeuble varient de 37 612 $ à 180 810 $, selon la taille de la famille.
Le bâtiment a été le premier à bénéficier d’un nouveau programme d’allègement fiscal de 35 ans géré par l’État pour les projets de conversion de commerces en logements.
Sans l’incitation fiscale, tous les appartements du bâtiment auraient été au prix du marché, a déclaré Brian Steinwurtzel, co-PDG de GFP Real Estate, qui a acheté et développé le bâtiment avec Metro Loft Management et Rockwood Capital.
Steinwurtzel a déclaré que le programme, appelé 467 m, défendu par GFP et adopté par la législature de l’État de New York en 2024, « est en fait bien conçu dans sa structure », mais que la loterie de logements abordables de la ville est d’une lenteur frustrante.
La concurrence pour les logements abordables est féroce et le processus de candidature de la ville est lent.
La ville reçoit environ 450 candidatures par loterie pour chaque unité disponible, dans toute la ville.
« Nous pouvons générer un bail très rapidement, et le résident pourrait vraiment signer un bail très rapidement, mais le processus de tirage au sort et toutes les vérifications qui doivent être effectuées et toutes les approbations de la ville sont vraiment compliqués et prennent beaucoup de temps », a déclaré Steinwurtzel.
Il aimerait voir la ville simplifier et raccourcir le processus de demande afin que les locataires puissent emménager beaucoup plus rapidement, ce qui permettrait aux résidents et aux propriétaires d’immeubles d’économiser du temps, de l’argent et un stress inutile.
Les conversions sont notoirement complexes sur le plan architectural et souvent irréalisables financièrement.
Lorsque GFP et ses co-développeurs ont acheté 25 Water en 2022, « la plupart des gens pensaient que nous étions fous », a déclaré Steinwurtzel.
Mais GFP et ses co-développeurs ont bien planifié le projet.
Les promoteurs ont acheté le bâtiment pour environ 250 millions de dollars alors que le marché immobilier commercial de New York touchait le fond et ont depuis bénéficié de la résurgence de la ville après la pandémie.
Steinwurtzel s’attend néanmoins à ce que le flux des conversions ralentisse à moins que la ville ou l’État ne prolonge les incitations fiscales ou que le marché de l’immobilier commercial ne replonge dans la crise.
La clé pour convertir des bureaux en espace de vie est de maximiser la quantité de murs extérieurs par unité afin de remplir chaque appartement d’autant de lumière et d’air que possible.
Au 25 Water, cela signifiait creuser deux puits de lumière au centre du bâtiment et ajouter 10 étages au sommet. La façade a été conçue à l’origine pour ressembler à une carte perforée IBM, avec de petites fenêtres clairsemées, de sorte que de nombreuses nouvelles fenêtres ont dû être ajoutées.
« Nous avons créé le trou dans le beignet pour amener la lumière et l’air au milieu de l’espace », a déclaré précédemment à Trading Insider John Cetra, l’architecte de Manhattan et cofondateur de CetraRuddy, qui a dirigé la conception de 25 Water.
Il y a certains avantages à vivre dans un immeuble converti, notamment des plafonds plus hauts et une grande variété de configurations d’appartements.
« Les hauteurs de plafond que vous obtenez dans les unités sont beaucoup plus élevées que celles d’un produit résidentiel neuf », a déclaré Steinwurtzel.
Un récent rezonage à Midtown Manhattan devrait dynamiser l’engouement pour les conversions commerciales.
La transformation de l’ancien siège social de Pfizer en 1 602 appartements devrait dépasser 25 Water en tant que plus grande conversion jamais réalisée dans la ville lorsqu’elle sera terminée l’année prochaine.
