J’ai quitté mon emploi au Canada à 22 ans pour changer de maison aux États-Unis. Je ne le ferais plus.

Cet essai tel que raconté est basé sur une conversation avec Teagan Trapp, 24 ans, un Canadien basé à Kelowna, en Colombie-Britannique, qui achète et vend des biens immobiliers aux États-Unis par l’intermédiaire de sa société Blue Peak Ventures. Ce qui suit a été modifié pour plus de longueur et de clarté.

J’ai grandi à Regina, en Saskatchewan, toute ma vie jusqu’à il y a un an, lorsque j’ai déménagé à Kelowna, en Colombie-Britannique, en septembre 2025.

J’ai grandi en pensant que j’allais aller à l’université et trouver un emploi pour le gouvernement avec une bonne pension et un bon salaire.

Pendant trois ans, j’ai travaillé comme mécanicien en CVC et en réfrigération en tant que technicien de service commercial. Je travaillais sur les toits, je travaillais dans les hôpitaux sur des machines à glace ou sur leurs équipements de cuisine commerciale, des chambres froides et des congélateurs-chambres.

Je travaillerais dans les plafonds, sur les unités de traitement d’air et dans les vides sanitaires. Je travaillerais dans toutes sortes de domaines très difficiles où la plupart des gens ne travailleraient pas.

En grandissant, mon père avait des propriétés locatives – il les a toujours – et toute ma vie j’ai été avec elles. Il avait des locataires dans ses maisons et je l’aidais pour des choses comme les expulsions, faire des réparations avant l’emménagement, après le déménagement, faire des visites, jeter de gros matelas dans les poubelles et tout ce à quoi vous pouviez penser.

J’ai vu ce que c’était que d’avoir des propriétés locatives, mais je n’ai vu aucune sorte d’opportunité financière au Canada pour le résidentiel.

Je voulais travailler dans le domaine du CVC pendant probablement cinq à dix ans. Je pensais que j’économiserais suffisamment d’argent pour acheter quelques immeubles d’appartements contenant au moins 32 logements, puis je vivrais dans l’un de ces logements et louerais tous les autres.

C’était mon objectif. Je ne voulais pas avoir de maisons d’habitation et les louer au Canada, parce que je ne voyais pas cela rentable à cause des hypothèques — elles sont renouvelées tous les cinq ans au Canada.

Si je veux m’endetter sur une propriété, je ne veux pas que tant de choses changent au cours des trois ou quatre prochaines années. Les impôts et les assurances vont augmenter quoi qu’il arrive ; vous pouvez projeter cela. Mais pas le taux d’intérêt hypothécaire – et votre paiement pourrait augmenter considérablement.

Supposons que vous obteniez une maison et que celle-ci génère des liquidités, et que vous deviez ensuite renouveler votre hypothèque après cinq ans – vous êtes foutu. Je ne peux pas contrôler le taux d’intérêt de ma dette. Alors qu’aux États-Unis, vous pouvez obtenir un taux d’intérêt bloqué pendant 30 ans.

J’ai décidé que au lieu de créer des logements multifamiliaux au Canada, je peux simplement échanger des maisons aux États-Unis, et il est beaucoup plus facile de faire fonctionner les chiffres. Il y a bien plus de possibilités de marché qu’au Canada.

Il a fallu du temps pour décrocher ma première vente au Canada

Je n’ai jamais pensé à faire quoi que ce soit aux États-Unis.

Quelqu’un avec qui je travaillais dans le domaine du CVC a quitté le métier pour aller travailler pour l’entreprise de construction de son père et devenir associé dans l’entreprise. Il savait que j’étais intéressé par l’immobilier et m’a envoyé un webinaire qui se déroulait sur l’immobilier aux États-Unis en mars 2024. C’est ainsi que j’ai eu l’idée au départ.

Quand je ne travaillais pas, je passais beaucoup de temps à regarder des vidéos YouTube. J’ai acheté des livres sur les Canadiens qui sont des snowbirds en Amérique, essayant de comprendre la stratégie fiscale et la propriété. Je parlais avec des comptables et des avocats transfrontaliers aux États-Unis qui avaient travaillé avec des Canadiens.

En octobre 2024, j’ai quitté mon emploi en CVC.

Je travaillais chaque jour en essayant de comprendre comment le faire fonctionner.

À un moment donné en novembre 2024, je suis monté dans ma voiture et je me suis rendu au Minnesota – il m’a fallu deux jours pour y arriver – et je faisais du porte-à-porte à la recherche de maisons à acheter. On m’a claqué les portes au nez.

Mais c’est la seule fois où je suis allé aux États-Unis et que je cherchais des propriétés.

Je dirige une entreprise qui achète des biens immobiliers que la plupart des acheteurs abandonneraient : quelqu’un est décédé, il y a un problème entre la famille ou l’hypothèque n’a pas été payée. Parfois, la maison est vacante ou parfois quelqu’un y habite. Parfois, nous devons retrouver les gens.

Ce sont des transactions immobilières très complexes. Parfois, il y a un testament, et il est enfermé dans un coffre-fort, et il peut se trouver dans deux banques différentes, et la famille ne sait même pas dans quelle banque il se trouve, et personne n’a accès au coffre-fort, et il manque l’un des héritiers qui pourrait avoir la clé. Toutes sortes de situations comme ça.

Je suis donc propriétaire des propriétés, puis je leur trouve un acheteur.

Il m’a fallu attendre mars 2025 pour acheter ma première propriété.

Il s’agissait d’une vente aux enchères pour un condo pré-saisie juste à l’extérieur d’Atlanta. C’était une dame plus âgée ; elle ne vivait plus là-bas et se trouvait dans une résidence-services. Elle était en retard dans ses paiements, alors je lui ai acheté la maison et j’ai également remboursé l’hypothèque.

Il y avait des privilèges sur la propriété de la part des sociétés de services publics pour l’eau, les égouts et bien d’autres choses en suspens.

J’ai payé environ 70 000 $ en espèces.

J’ai trouvé quelqu’un en ligne pour y aller et prendre des photos, et ils ont découvert que c’était la maison d’un collectionneur. Il y avait un chat caca partout. Le courant a été coupé. C’était un désastre à l’intérieur.

Mais j’ai trouvé un acheteur et je l’ai vendu tel quel en trois semaines environ pour 130 000 $.

Entre mars 2025 et aujourd’hui, j’ai réalisé plus de 30 transactions. J’ai en moyenne environ deux transactions par mois.

Ce métier n’est pas pour tout le monde

Je pense que je vais faire cela pendant un bon bout de temps et éventuellement acheter des immeubles d’appartements, des aires de camping-car, du self-stockage et des types d’actifs plus importants aux États-Unis.

Mais si je devais recommencer et savoir à quel point cela allait être difficile et combien il faut consacrer pour en faire une entreprise, j’aurais fait autre chose, pour être tout à fait honnête.

Vous devez avoir une tolérance au risque incroyablement élevée et vous attendre à ce que cela prenne beaucoup plus de temps que vous ne l’auriez jamais pensé et coûte bien plus cher que vous ne l’auriez jamais pensé.

Je gagne environ 25 000 $ sur une transaction moyenne, c’est-à-dire avant de payer tous vos frais généraux, vos dépenses d’exploitation, votre masse salariale, les frais de maintenance de votre entité, et tout le reste.

J’en suis assez loin, j’ai tout cela en marche, les moteurs et les gens qui comptent sur moi.

À l’heure actuelle, nous avons une équipe de cinq personnes et j’embauche une assistante de direction. Je fais également appel à un responsable des opérations commerciales pour me retirer de mon rôle d’opérateur afin que nous puissions faire plus. Ma capacité est au maximum.

Je me suis consacré à ce métier. J’y suis maintenant, mais si j’avais su à quel point cela allait être difficile – et combien de temps cela allait prendre – je ne l’aurais pas fait.

L’année dernière, nous avons conclu des accords dans 13 États différents, et c’était le chaos. J’avais la tête en feu chaque jour avec tous les problèmes et le stress. D’ici la fin de l’année, l’objectif est d’opérer dans seulement quatre États différents : Caroline du Sud, Floride, Texas et Caroline du Nord.

Très peu de gens accepteront ce genre de stress, de risque et de complexité dans leur vie. C’est tellement plus facile d’échouer et de gâcher.

Il faut avoir la peau très épaisse pour pouvoir gérer une entreprise.