J’étais à l’événement « Rental Ripoff » de Mamdani ciblant les mauvais propriétaires
De nombreux événements civiques ont lieu dans les gymnases des écoles publiques. Rares sont ceux, voire aucun, qui sont annoncés avec la bravade d’un promoteur de boxe à la Don King. La première des « audiences sur les arnaques à la location » organisées par le maire de la ville de New York, Zohran Mamdani, qui s’est tenue jeudi soir au lycée George Westinghouse, dans le centre-ville de Brooklyn, était l’une de ces rares exceptions. L’événement, présenté en caractères gras, à la manière de Rumble-in-the-Jungle, comme « Les New-Yorkais contre les mauvais propriétaires », a attiré des centaines de locataires – ainsi qu’un groupe de médias digne d’un combat de renom – pour partager leurs frustrations croissantes face aux frais indésirables, à l’entretien de mauvaise qualité et aux loyers exorbitants qui affligent certains des plus de 2,3 millions de logements locatifs de la ville.
Dans des conversations en tête-à-tête avec des fonctionnaires de la ville et dans des messages griffonnés sur des panneaux d’affichage disséminés à travers le bois dur, les locataires ont décrit les demandes de réparation ignorées, les appels infructueux à la ville et le réseau byzantin d’obstacles juridiques qu’ils avaient été contraints de franchir à la recherche de meilleures conditions de vie.
« Nous payons déjà trop cher », a déclaré Hadassah, une habitante de Brooklyn venue à l’événement après avoir passé près d’un an à se battre contre son propriétaire à propos d’une poubelle qui dégageait des odeurs dans son appartement. « Les maisons pour lesquelles nous payons trop cher peuvent-elles être sûres ?
Il ne s’agissait pas d’une simple séance de libre arbitre : Mamdani a établi les audiences par décret peu après son entrée en fonction en janvier, dans l’espoir de recueillir des commentaires avant de lancer son propre plan de logement approfondi. Lors d’une conférence de presse quelques jours avant l’événement, qui a fait salle comble, il a décrit les audiences, qui auront lieu dans chacun des cinq arrondissements au cours du mois prochain, comme une opportunité pour les New-Yorkais de « informer sur ce à quoi ressemblera la politique de la ville à l’avenir ».
Malgré toute sa publicité comme un combat de prix, l’événement a eu un ton plus calme que ce à quoi je m’attendais : un combat plus décontracté qu’un match en cage. « Nous savons que tous les propriétaires ne sont pas de mauvais propriétaires », a déclaré Cea Weaver, directeur du bureau du maire pour la protection des locataires, s’exprimant depuis un podium à l’intérieur du gymnase, « mais nous voulons pouvoir trouver ceux qui le sont ». Et même si les réponses à l’événement se sont rapidement remplies, il y avait des moments où l’on avait l’impression qu’il y avait plus de journalistes dans les salles que de participants réels. Mamdani n’a pas fait d’apparition – il s’est avéré qu’il était occupé à rencontrer le président Donald Trump pour poursuivre une autre étape de sa stratégie en matière de logement – mais cela n’a pas semblé atténuer le cirque médiatique.
Néanmoins, l’audience a offert un aperçu révélateur de la façon dont le nouveau maire abordera les propriétaires au cours des quatre prochaines années – et un aperçu des batailles à venir dans les villes des États-Unis alors que le pays se dirige vers une crise des appartements.
Alors, à quoi pourraient ressembler exactement ces politiques du logement ? Le cri de ralliement le plus célèbre de Mamdani pendant la campagne électorale – et celui qui a le plus inquiété les propriétaires de la ville – était la promesse de « geler les loyers », ce qui signifierait l’arrêt des hausses annuelles des loyers sur environ un million de logements à loyer stabilisé de la ville, y compris de nombreux logements plus récents construits grâce à des allégements fiscaux. (Au cours des quatre années sous le mandat de l’ancien maire Eric Adams, le Conseil des directives sur les loyers a voté pour autoriser des augmentations totalisant 12 % pour les baux d’un an.) Des groupes de locataires tels que le New York State Tenant Bloc et Churches United For Fair Housing ont répété ce cri devant l’entrée du lycée jeudi soir, brandissant des pancartes indiquant « Gelez les loyers maintenant ! » et scandant « Combattez, combattez, le logement est un droit humain ! »
Nous savons que tous les propriétaires ne sont pas de mauvais propriétaires, mais nous voulons pouvoir trouver ceux qui le sont.Cea Weaver, directeur du bureau du maire pour la protection des locataires
Kenny Burgos, PDG de la New York Apartment Association, affirme que l’accent mis sur le gel des loyers détourne l’attention du problème plus vaste : les propriétaires n’investiront pas dans des logements s’ils n’ont pas l’argent nécessaire pour couvrir leurs coûts. Certains économistes ont également exprimé leurs inquiétudes quant au fait qu’un gel des loyers pourrait décourager la construction future de logements, même si la variable de l’offre reste un point d’interrogation.
« Personne ne nie que certains locataires soient confrontés à de graves problèmes », a déclaré Burgos dans un communiqué. « Mais lorsque les bâtiments ne rapportent pas suffisamment de revenus pour couvrir les impôts fonciers, les services publics, l’entretien et les coûts de fonctionnement de base, le déclin devient inévitable, quel que soit leur propriétaire. »
Alors que le gel des loyers s’annonce comme une bataille pour le titre, le programme de logement de Mamdani inclut d’autres idées que les groupes de propriétaires de New York pourraient trouver plus acceptables : à savoir construire beaucoup plus de logements. Sur ce front, il semble avoir déjà obtenu le soutien du magnat de l’immobilier le plus célèbre – et le plus puissant – du pays. Quelques heures avant l’événement de jeudi, Mamdani et Trump ont posé dans le bureau ovale avec une maquette du New York Daily News qui disait « Trump to City: Let’s Build », une pièce de théâtre sur la tristement célèbre première page « Ford to City: Drop Dead » des années 1970, lorsque le président de l’époque refusait d’accorder une aide fédérale supplémentaire à une ville de New York essentiellement en faillite. La séance photo, au cours de laquelle Trump a semblé positivement ravi de la diffusion de faux journaux, faisait partie d’une visite jusqu’alors non divulguée au cours de laquelle Mamdani a présenté au président un projet massif de 12 000 maisons à Sunnyside Yard dans le Queens. Le maire espérait obtenir plus de 21 milliards de dollars de subventions fédérales pour le projet. « Le président était très enthousiasmé par cette idée », a ensuite déclaré à la presse un porte-parole du maire, ajoutant qu’elle avait le potentiel de devenir « l’un des plus gros investissements fédéraux dans le logement des 50 dernières années ».
Dans le New York de Mamdani, les locataires étaient davantage préoccupés par les malheurs du parc immobilier existant de la ville. Il n’y a pas eu de discours enflammés sur un podium ; au lieu de cela, les participants se sont inscrits pour des entretiens de trois minutes avec un fonctionnaire de la ville et un preneur de notes, au cours desquels ils ont partagé leurs batailles de plusieurs mois, voire plusieurs années, contre des propriétaires intransigeants, une bureaucratie désordonnée et, bien sûr, des infestations de rats. Certains étaient accompagnés de déclarations dactylographiées ou manuscrites : une femme a levé la main pour célébrer lorsqu’un fonctionnaire de la ville l’a informée avec éclat qu’elle avait terminé avec 45 secondes à perdre.
J’ai rencontré Jean Folkes, une habitante de 84 ans du quartier Flatbush de Brooklyn, alors qu’elle sortait de la petite pièce remplie de pupitres d’école pour son témoignage. Elle m’a parlé des fissures dans son plafond et des fenêtres bon marché et qui fuyaient que son propriétaire avait installées après avoir acheté l’immeuble il y a quelques années. Lorsqu’elle a emménagé dans le bâtiment dans les années 1970, « il n’avait pas 20 ans », m’a-t-elle dit. « C’était tellement agréable. »
« Mais après sa vente, il a commencé à baisser », a déclaré Folkes. « Et maintenant, c’est devenu pire. »
Marcela Mitaynes, députée de l’État de New York représentant certaines parties du sud-ouest de Brooklyn, m’a dit que ses électeurs sont confrontés à toutes sortes de problèmes d’entretien alors que les propriétaires cherchent à réduire les coûts. Les locataires, dit-elle, hésitent également à faire des histoires.
« Tout le monde se sent très nerveux », m’a dit Mitaynes. « Ils ne veulent rien faire qui puisse faire bouger les choses et ils craignent de perdre leur maison, car ils savent que si vous perdez la maison que vous possédez et qui est abordable, bonne chance pour trouver quelque chose. »
Ces préoccupations ne se limitent pas au plus grand marché locatif du pays. Aux États-Unis, les locataires ont vécu des montagnes russes ces dernières années. Les loyers demandés ont grimpé en 2021 et 2022 alors que des hordes de colocataires mécontents se sont lancés dans la rue, créant de nouveaux ménages et une concurrence accrue pour un logement. Dans des villes comme Austin, Raleigh, Tucson et Las Vegas, les loyers ont grimpé de plus de 20 % en une seule année. Les promoteurs d’appartements ont réagi en commençant la construction de dizaines de milliers de nouveaux logements locatifs, permettant aux locataires de prendre un avantage en 2024 et 2025 lorsque ces nouveaux logements d’une ou deux chambres arriveront sur le marché. Alors que les livraisons de nouveaux appartements atteignaient un sommet en 50 ans, les propriétaires ont commencé à distribuer des incitations, offrant aux locataires potentiels des cartes-cadeaux ou quelques mois de loyer gratuit. Dans certains cas, ils ont même réduit les prix demandés dans l’espoir de faire franchir la porte aux locataires. En février, les prix des loyers à l’échelle nationale étaient en baisse de 1,5 % par rapport à l’année dernière, selon les dernières données de la liste des appartements.
Aujourd’hui, le mot du jour est « équilibre » : dans la majeure partie du pays, ni les propriétaires ni les locataires ne bénéficient d’un grand avantage. Les promoteurs livreront moins de nouveaux logements locatifs cette année, mais la demande est également plus faible, grâce à un marché du travail moyen et à moins de ruptures de colocataires (de nos jours, il est trop cher d’avoir son propre logement).
« Pour revenir à un marché très favorable aux propriétaires, je pense qu’il faudrait constater un changement significatif du côté de la demande », déclare Chris Nebenzahl, vice-président de la recherche locative chez John Burns Research and Consulting. « Nous ne le voyons tout simplement pas pour le moment. »
Pour revenir à un marché très favorable aux propriétaires, je pense qu’il faudrait constater un changement significatif du côté de la demande. Nous ne le voyons tout simplement pas pour le moment.Chris Nebenzahl, vice-président de la recherche locative chez John Burns Research and Consulting
Cela peut sembler encourageant pour les locataires, mais ce n’est probablement qu’un maigre réconfort pour ceux qui ont vu les loyers à l’échelle nationale augmenter de 35 % depuis le début de la pandémie, selon Zillow. Les loyers à New York ont augmenté d’environ 32 % au cours de la même période. Le loyer typique du métro est de 3 232 $, selon Zillow – parmi les 100 plus grandes métropoles du pays, seule San Jose, en Californie, arrive plus haut, à 3 406 $.
Les exploitants d’appartements ont depuis longtemps fait de bonnes affaires en achetant un immeuble, en ajoutant de nouveaux revêtements de sol, des armoires et peut-être quelques commodités, puis en facturant des loyers plus élevés pour obtenir un retour sur investissement. Cependant, avec la croissance des loyers à la traîne, Nebenzahl affirme que certains de ces opérateurs se tournent vers des frais accessoires pour gagner de l’argent – pensez aux frais mensuels pour les forfaits de commodités, Internet ou la possession d’animaux de compagnie. Les New-Yorkais présents jeudi n’étaient que trop familiers avec ce genre de nickel-and-diming. Les frais pour les animaux de compagnie ont suscité beaucoup de mépris. Un locataire a déploré des frais annuels de renouvellement de bail, tandis que d’autres ont dénoncé des frais de retard « excessifs » ou des frais supplémentaires pour le paiement du loyer en ligne.
Dans ses remarques préparées, Weaver, chef du bureau du maire pour la protection des locataires, a souligné l’intérêt de l’administration à encourager l’organisation des locataires, dans laquelle les locataires se regroupent pour exiger de meilleures conditions de la part de leurs propriétaires. Noelle Porter, directrice des affaires gouvernementales au National Housing Law Project, affirme que ce type d’accent n’est « absolument pas » courant parmi les dirigeants municipaux du pays. Mais elle a ajouté qu’il pourrait devenir encore plus nécessaire de réduire le bruit à mesure que les propriétaires se tournent vers des robots d’intelligence artificielle pour répondre aux demandes de maintenance ou à d’autres problèmes de construction.
« Quand cela touche les pauvres, il y a un petit groupe de défenseurs qui se concentrent sur ce sujet », m’a dit Porter. « Quand cela commence à comprimer la classe moyenne, nous constatons une prolifération de questions du type : « Qu’est-ce qui se passe ici ? » Et c’est dans cette phase que j’ai l’impression que nous nous trouvons vraiment. »
James Rodríguez est correspondant au sein de l’équipe Discourse de Trading Insider.
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