Le krach imminent de l’immobilier de bureaux sera pire que le déclin de la crise financière mondiale, selon Fitch
- La baisse de la valeur des bureaux pourrait égaler ou dépasser la dépréciation de 2008, a déclaré Fitch Ratings.
- Si l’immobilier de bureaux devait se redresser, il s’agirait d’un rebond plus long.
- Le taux de délinquance des titres adossés à des créances hypothécaires adossés à des prêts de bureaux va plus que doubler cette année.
La chute de la valeur des bureaux aux États-Unis pourrait égaler ou dépasser les retombées de l'immobilier de 2008, dans la mesure où les prix n'ont pas encore atteint leur point bas, a écrit Fitch Ratings dans une note mercredi.
La valeur des bureaux a chuté d'environ 35 % jusqu'à présent ce cycle. Même si ce chiffre reste supérieur à la chute de 47 % observée lors de la Grande crise financière, la dernière situation n'offre aucune raison de s'attendre à un ralentissement de la baisse.
« En revanche, la valeur des propriétés a retrouvé environ 80 % de son pic d'avant la crise au cours de la même période qui a suivi la crise financière mondiale, après avoir regagné environ la moitié de sa baisse de valeur », a écrit l'agence de notation.
Au lieu de cela, les valeurs actuelles sont proches de leur plus bas niveau depuis quatre ans, et Fitch s’attend à ce que toute reprise future soit plus longue que celle qui a suivi le krach de 2008. L'allongement du calendrier est dû à la persistance des tendances du travail à distance, des conditions de refinancement sombres et des taux d'intérêt nettement plus élevés.
Selon les estimations de Goldman Sachs datant de fin 2023, la part des travailleurs américains travaillant encore à domicile se situe entre 20 et 25 %, réduisant considérablement les besoins en espaces de bureau.
Ces facteurs pourraient diminuer de façon permanente la valorisation des propriétés et provoquer des pertes plus élevées que prévu sur les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales adossés à des prêts sur des immeubles de bureaux.
Fitch s’attend à ce que le taux de délinquance des CMBS dépasse le pic post-GFC. Cette année, le taux passera de 3,6% en février à 8,1%, a indiqué l'agence, avant d'atteindre 9,9% en 2025.
« Les prêts de bureaux en défaut de paiement des CMBS ont augmenté depuis 2020, s'étendant sur plus de quatre ans en 2022, par rapport à la moyenne pré-pandémique d'environ 2,5 ans entre 2009 et 2019, ce qui indique que les liquidations immobilières et la réalisation des pertes sur les prêts de bureaux actuellement en défaut pourraient se produire. jusqu'en 2028 et au-delà », a déclaré Fitch.
Les défis du secteur des bureaux font partie d’une détresse plus large dans le secteur de l’immobilier commercial. Les prix sont confrontés à leur plus forte baisse depuis un demi-siècle, a prévenu le FMI en janvier, alors que la hausse des coûts d'emprunt érode la disponibilité du financement pour le secteur.
La baisse des valeurs et les coûts d’emprunt plus élevés ont amené de nombreux propriétaires à négocier des prolongations de leurs prêts au-delà de leur date d’échéance initiale. Mais cela ne ferait peut-être que retarder un éventuel krach, préviennent les analystes, avec une vague de 2 200 milliards de dollars de dette immobilière commerciale qui devrait arriver à échéance en 2027. Goldman Sachs a écrit cette semaine que la tendance à prolonger et à modifier les prêts hypothécaires commerciaux ne peut pas continuer beaucoup. plus long.
Pendant ce temps, les prêts en souffrance représentent déjà une part plus importante des obligations de prêts garantis, un produit d’investissement qui regroupe les dettes immobilières commerciales plus risquées. La détresse des CLO a grimpé de 440 % au cours des 12 mois précédant janvier.
