Le marché immobilier américain penche en faveur des acheteurs, mais les taux hypothécaires élevés mordent

Les taux hypothécaires donnent un sentiment de déjà-vu malvenu.

Après un début d’année 2026 marqué par de grands espoirs de dégel du marché immobilier, les coûts d’emprunt sont revenus à leurs plus hauts niveaux de 2023. Le sursis promis en matière d’accessibilité financière s’est évaporé presque aussi rapidement qu’il était apparu. Les acheteurs potentiels sont de retour là où ils ont commencé.

Pendant un bref instant, il sembla que le soulagement allait se matérialiser. Les taux hypothécaires sont tombés en dessous de 6 % fin février pour la première fois depuis 2022.

Puis la guerre en Iran a commencé.

Le tableau ci-dessous parle de lui-même. La guerre est clairement un point d’inflexion. Cela a entraîné une hausse des prix du pétrole, une poussée de l’inflation et une hausse des rendements obligataires dans le monde entier. Il s’agit de la hausse la plus rapide sur quatre semaines du taux hypothécaire fixe à 30 ans depuis fin 2024. Il s’élève désormais à 7,49 %, le plus élevé depuis 2023.

Il n’est pas exagéré de dire que la guerre a gâché les plans les mieux conçus pour relancer le marché immobilier. Même s’il n’y a aucune garantie que cela se serait déroulé de manière parfaite, la guerre a fait en sorte qu’il n’y ait aucune chance d’y parvenir.

Mais en fin de compte, la flambée des prêts hypothécaires est l’un des symptômes d’un problème bien plus grave. Les perturbations provoquées par la guerre en Iran ont poussé les rendements obligataires à la hausse dans le monde entier, augmentant les coûts d’emprunt pour tout le monde, des acheteurs de maison aux gouvernements, et mettant encore plus en lumière les situations budgétaires désordonnées. (Je te regarde, France.)

Les vendeurs clignent enfin des yeux

Il y a cependant un nouveau développement sur le marché immobilier qui mérite d’être surveillé : les vendeurs clignent enfin des yeux.

Environ 21 % des vendeurs ont réduit leur prix demandé au cours des quatre semaines précédant le 20 septembre, la part la plus élevée pour cette période de l’année depuis que Redfin a commencé à suivre en 2022. Realtor.com a également récemment constaté des baisses de prix à un sommet en quatre ans.

Cela peut ressembler à une simple bonne nouvelle. Cela suggère que les vendeurs acceptent enfin la nouvelle réalité, ce qui signifie une plus grande marge de négociation pour les acheteurs.

Un marché d’acheteurs, en quelque sorte

Mais cela crée également le type de tension qui définit désormais le marché immobilier. Les acheteurs peuvent avoir plus de levier qu’ils n’en ont eu depuis des années – plus de baisses de prix, plus de concessions et moins de guerres d’enchères – tout comme le coût plus élevé de l’emprunt réduit le bassin de personnes capables d’en profiter.

Un prix demandé plus bas peut certainement atténuer le choc d’un taux hypothécaire plus élevé, mais il ne peut pas l’effacer complètement.

Les vendeurs qui doivent déménager – pour un emploi, un divorce ou une famille qui s’agrandit – doivent rencontrer les acheteurs là où ils se trouvent. Mais il y a encore une légion de propriétaires qui s’accrochent à leurs prêts hypothécaires ultra-faibles datant de l’époque de la pandémie.

Si les taux restent élevés, il faut s’attendre à ce que cet écart se creuse. Il y aura des vendeurs plus motivés qui réduiront les prix, mais suffisamment d’autres resteront sur place pour empêcher les stocks de s’envoler.

En fin de compte, le marché immobilier penche peut-être du côté des acheteurs, mais il est encore loin d’être abordable.