Les baby-boomers pèsent sur l’élimination de la taxe sur les gains en capital sur les ventes de maisons

Joel Friedman, 71 ans, ne veut rien de plus que de vendre la maison qu’il a appelée à la maison pendant plus de 30 ans.

La maison du sud de la Californie de cinq chambres et de 5 000 pieds carrés est trop grande pour Friedman et sa femme, Kathryn, qui sont des nicheurs vides à la retraite. Ils sont impatients de réduire la taille d’une maison plus petite et à un étage dans une communauté de plus de 55 ans où ils n’auront pas à se soucier des travaux de jardin sans fin et des coûts de maintenance à domicile.

Mais le couple a retardé cette décision. C’est parce qu’ils ne veulent pas payer l’impôt important sur les gains en capital qu’ils engageaient s’ils vendaient leur maison. Depuis 1997, les vendeurs de maisons ont été confrontés à une taxe sur les gains en capital – jusqu’à 20% sur la base des revenus – sur les ventes de maisons avec des bénéfices de plus de 500 000 $ pour les couples mariés et 250 000 $ pour les déclarants célibataires.

« Il y a un million de raisons pour lesquelles nous aimerions déménager, mais nous ne sommes pas parce que la taxe est simplement lourde », a déclaré Friedman.

Le couple s’appuie sur les bénéfices de sa future vente de maisons pour aider à financer leur retraite. Friedman craint que ses contrôles de sécurité sociale et sa pension de sa femme ne soient pas suffisants pour couvrir les factures de soins de santé et les soins de longue durée à mesure qu’ils vieillissent.

Ils font partie d’un nombre croissant de vendeurs de maisons potentiels confrontés à une forte taxe qui les décourage de se séparer de leurs précieuses propriétés. Cela a probablement contribué à exacerber une pénurie de maisons familiales sur le marché. Beaucoup des personnes touchées sont des personnes âgées qui cherchent à réduire les effectifs mais qui comptent sur leur maison pour être leurs œufs de nid de retraite.

Il peut y avoir un soulagement à l’horizon – et c’est un effort bipartite.

Le président Donald Trump a récemment déclaré qu’il envisageait d’éliminer entièrement la taxe sur les gains en capital sur les ventes de maisons pour aider à justifier le marché du logement au milieu des taux d’intérêt constamment élevés.

« Si la Fed réduisait les tarifs, nous n’aurions même pas à le faire », a déclaré Trump aux journalistes dans le bureau ovale le 22 juillet. « Mais nous pensons à aucune taxe sur les gains en capital sur les maisons. »

De plus en plus désespéré de déménager, les Friedmans ont finalement mis leur maison sur le marché en mai pour près de 4,5 millions de dollars. Mais maintenant que Trump et les membres du Congrès parlent de l’élimination de la taxe, ils laissent leur inscription expirer et en espérant que la loi modifie avant de la remettre en vente.

Garantissant leur œuf de nid

En partie parce que les prix des maisons ont grimpé en flèche ces dernières années, la part des ventes de maisons soumise à la taxe a plus que doublé au cours des dernières années.

Environ 34% des propriétaires américains – 29 millions de personnes – pourraient dépasser le plafond de 250 000 $ pour les déclarants célibataires de vendre, et 10% pourraient dépasser le seuil de 500 000 $, l’Association nationale des agents immobiliers trouvés dans un rapport en 2025. En 2023, 8% des vendeurs américains ont réalisé plus de 500 000 $ de bénéfices sur la vente de leurs maisons, la société de données immobilières Corelogic trouvé. Cela augmente par rapport à 1,3% en 2003 et 3% en 2019.

Si le seuil avait été ajusté pour l’inflation Lors de sa mise en œuvre, le seuil de 250 000 $ pour les vendeurs de maisons individuels en dollars de 1997 serait environ deux fois plus élevé – 496 000 $ – en 2024 dollars.

Certains économistes du logement estiment que l’augmentation du seuil de taxe ou l’élimination complètement de la taxe pourrait stimuler l’inventaire crucial du logement en incitant les propriétaires à vendre. Mais d’autres sont sceptiques quant à ce que cela fasse beaucoup de différence.

« Cela n’entraîne pas nécessairement une augmentation de l’inventaire; cela conduit simplement à un chiffre d’affaires sur le marché du logement, plus d’activités de vente de maisons », en particulier dans des marchés coûteux dans des endroits comme la Californie et New York, a déclaré Selma Hepp, économiste en chef de Corelogic.

La société immobilière Redfin a rapporté qu’en 2022, des baby-boomers vides possédaient deux fois plus de maisons avec trois chambres ou plus comme milléniaux avec des enfants.

Mary Ellen Taylor, 75 ans, est l’un de ces propriétaires. Elle et son mari aimeraient réduire leurs effectifs de leur domicile de six chambres à Washington, DC, mais ils restent en partie en raison de l’impôt sur les gains en capital. Taylor, qui a travaillé pendant des décennies dans la réglementation des finances sur le logement, a fait valoir que la politique incite les baby-boomers comme elle à conserver leurs grandes maisons, alors qu’ils devraient les vendre à des familles.

« Avec toute la traction qui est faite, à juste titre, sur l’offre de logements, avoir des incitations fiscales qui conduisent complètement à ce que vos objectifs de politique publique d’augmenter l’offre de logements sont idiots », a déclaré Taylor. « Je ne pense pas que vous vouliez un tas de 75 ans qui occupent des maisons de six chambres. »

Un problème bipartite avec des impacts compliqués

Deux semaines avant que le président ne se lance en éliminant la taxe sur les ventes de maisons, le représentant républicain Marjorie Taylor Greene a présenté une législation visant à faire exactement cela. Greene a célébré les commentaires de Trump comme une approbation de sa loi sur les ventes de maisons sans taxe.

Il y a aussi un soutien démocrate à la réforme de la taxe.

Le représentant Jimmy Panetta, un démocrate californien dont district Comprend plusieurs régions côtières coûteuses, a d’abord présenté une facture en 2022 qui doublerait l’exclusion fiscale à 500 000 $ pour les particuliers et 1 million de dollars pour les couples de dépôt conjoint et l’indexer à l’inflation. Le Plus de maisons sur la loi sur le marché, qui a des coparrainés à travers l’allée, vise à inciter davantage de propriétaires à vendre et à stimuler l’inventaire du logement.

Panetta a déclaré qu’il était prêt à travailler avec Trump et les républicains sur « une façon rapide et enrichissante d’inciter les gens à vendre leurs maisons et à garder intact leur œuf de nid ».

« J’espère juste que le président est sérieux de faire quelque chose, et pas seulement de le dire, en ce qui concerne une solution pour le problème de logement abordable », a-t-il déclaré dans un communiqué à Trading Insider.

Comme pour tout changement de politique majeur, il pourrait y avoir de grandes conséquences involontaires sur la route.

Hepp a averti que les vendeurs qui repartent avec de l’argent supplémentaire à la main auraient alors plus d’argent à dépenser pour leur prochaine maison, ce qui pourrait exercer une pression à la hausse sur les prix des maisons. Dans une interview CNBC, l’économiste en chef de Redfin, Daryl Fairweather, a fait valoir que le changement de l’impôt pourrait inciter perversement à certains propriétaires qui avaient prévu de vendre avant d’atteindre le seuil fiscal actuel pour conserver leur domicile depuis plus longtemps.

Même si l’allégement fiscal stimule les ventes de maisons, elle ne répondra pas à la pénurie fondamentale de logements à travers le pays. Les propriétaires plus âgés qui vendent enfin leurs maisons et déménagement doivent encore vivre quelque part.

« Nous sommes toujours coincés avec ce problème de manque de logements aux États-Unis et je pense que c’est le problème qui devrait être résolu. Comment construisons-nous plus, moins intensivement et plus rapidement? » Dit Hepp.

La réduction du fardeau des gains en capital profiterait également de manière disproportionnée aux Américains à revenu élevé, même si bon nombre de ces mêmes ménages reçoivent d’autres formes d’allégement fiscal dans le cadre de « One Big Beautiful Bill » de Trump. Dans le cadre de cette loi, de nombreux propriétaires riches dans les États à impôts élevés bénéficieront d’une augmentation du plafond sur l’État et de la déduction fiscale locale.

L’élimination de la taxe sur les ventes de maisons coûterait également au gouvernement fédéral en perte de revenus à un moment où les républicains ajoutent au moins 3,4 billions de dollars à la dette nationale au cours de la prochaine décennie.

Malgré son soutien à la réforme, Taylor estime que le code des impôts est « sauvage au profit de personnes plus aisées » et s’inquiète que l’élimination de la taxe sur les gains en capital pourrait biaiser davantage le code de l’impôt américain en faveur de personnes plus riches.

David Levin, 71 ans, convient que la réforme de la taxe bénéficierait aux propriétaires chanceux comme lui qui ont vu leurs capitaux propres monter en flèche sur des décennies d’appréciation. Le couple a acheté sa maison de plage de Manhattan de quatre chambres pour 632 000 $ en 1991, et cela vaut maintenant environ 2,8 millions de dollars, selon un agent immobilier local Levin.

Bien qu’ils soient prêts à vendre et à réduire la taille, avec l’impôt sur les gains en capital qu’ils seraient confrontés en vertu de la loi actuelle, Levin dit qu’ils ne feraient pas suffisamment de profit sur leur vente de maisons pour acheter un nouvel endroit. Même une maison beaucoup plus petite dans la ville côtière de Californie serait hors de budget, a-t-il déclaré.

« La façon dont la loi est aujourd’hui, nous restons dans une maison plus grande que nous avons besoin », a déclaré Levin.