Pourquoi le boom immobilier des laboratoires s’essouffle

Le promoteur IQHQ a fait l’un des paris immobiliers les plus intéressants de l’ère de la pandémie en acquérant l’immeuble de bureaux de forme triangulaire à Redwood City, en Californie, pour 164 millions de dollars fin 2021.

Le propriétaire basé à San Diego prévoyait de raser la propriété située au 10 Twin Dolphin Drive et d’ériger trois bâtiments de laboratoire sur le site de 15 acres destinés au secteur des sciences de la vie. À l’époque, l’industrie était en plein essor car elle jouait un rôle de premier plan dans la lutte contre le COVID.

IQHQ a mis la propriété en vente ce mois-ci, a confirmé la société à Trading Insider.

Cette offre est le dernier signe de retrait dans un segment autrefois en plein essor du marché immobilier, alors que les propriétés des sciences de la vie à travers le pays sont confrontées à des taux d’inoccupation records et que les locataires du secteur sont aux prises avec des problèmes de financement qui pourraient durer des années.

« Nous évaluons régulièrement notre portefeuille pour détecter les opportunités de recyclage du capital en vendant des actifs fonciers qui ne sont peut-être pas stratégiques pour IQHQ à ce stade », a déclaré une porte-parole d’IQHQ dans un communiqué.

Les problèmes du secteur se sont également reflétés sur le marché boursier, où les actions d’Alexandria Real Estate Equities, une grande société immobilière publique des sciences de la vie, ont chuté d’un niveau record d’environ 220 dollars par action fin 2021 à environ 80 dollars aujourd’hui.

La principale perturbation en cours est le retrait du financement fédéral de la recherche, qui est essentiel aux écosystèmes de startups qui finissent par remplir les espaces des laboratoires commerciaux. Les National Institutes of Health, qui distribuent la majorité de l’argent fédéral au secteur des sciences de la vie, accusent cette année un retard d’environ 5 milliards de dollars en matière d’octroi de subventions par rapport à 2024, selon l’Association of American Medical Colleges.

Le capital-risque, une autre source clé de financement pour l’industrie, a également reculé. Les entreprises des sciences de la vie ont levé 24,9 milliards de dollars d’investissements en capital-risque jusqu’en septembre, plaçant 2025 sur la voie du plus faible volume de capital-risque depuis avant la pandémie, selon PitchBook.

À cette situation s’ajoute le boom de la construction ces dernières années qui a laissé le marché en surabondance alors même que l’activité de location a ralenti.

« Au cours des cycles passés, vous pourriez constater des baisses du financement à risque, mais le financement fédéral reste stable – ou il pourrait y avoir des licenciements records, mais le financement à risque et le financement de la recherche restent élevés », a déclaré Travis McCready, président de la pratique mondiale de conseil en sciences de la vie de la société de services immobiliers JLL. « C’est le premier cycle auquel je peux penser dans mon histoire professionnelle où tous les événements liés à l’écureuil noir se produisent en même temps. »

De la croissance alimentée par la COVID aux taux d’inoccupation record

Le taux d’inoccupation moyen des places en sciences de la vie sur les principaux marchés du pays est passé de 6,6 % en 2022 à 27 % aujourd’hui, selon JLL – un niveau record. Ce nombre dépasse la moyenne de 22,5 % d’espaces de bureaux vacants à l’échelle nationale, selon JLL, un secteur du marché de l’immobilier commercial qui a attiré l’attention en raison de ses vents contraires.

Contrairement au marché des bureaux, où les nouveaux bâtiments obtiennent de meilleurs résultats, les laboratoires flambant neufs sont au cœur des problèmes qui se préparent. Les projets achevés entre 2022 et 2024 ont un taux d’inoccupation de 48 %, selon JLL, démontrant comment les biens immobiliers nouvellement livrés au secteur ont été satisfaits avec une demande moribonde.

Boston, la Bay Area et San Diego, qui sont les trois principaux marchés des sciences de la vie, ont été confrontés à des postes vacants autrefois impensables, en partie parce qu’ils attiraient de nouvelles constructions dans le secteur. Environ 51,7 millions de pieds carrés sur les quelque 70,8 millions de pieds carrés d’espace dédié aux sciences de la vie construits au cours des cinq dernières années aux États-Unis ont été construits sur ces trois marchés.

Selon JLL, Boston et San Diego ont désormais un taux de disponibilité de 33 %, une statistique qui mesure la quantité totale d’espaces que les propriétaires commercialisent auprès des preneurs potentiels, et le taux de disponibilité de la Bay Area est de 35 %.

Les incubateurs qui alimentaient autrefois le secteur des sciences de la vie en ressentent désormais les effets.

Même les incubateurs, les espaces collaboratifs et multi-locataires qui résistent généralement aux ralentissements parce qu’ils s’adressent à de plus grandes constellations de petits utilisateurs, ont commencé à ressentir la pression.

Louis Kassa, PDG de l’Institut Baruch S. Blumberg, qui gère des incubateurs à Doylestown, en Pennsylvanie et à Philadelphie, a déclaré que l’organisation à but non lucratif avait retardé les projets d’agrandissement des deux installations en raison de postes vacants.

L’espace de Doylestown, appelé Pennsylvania Biotechnology Center, s’est développé régulièrement depuis son ouverture il y a plus de dix ans pour atteindre aujourd’hui environ 150 000 pieds carrés et n’a jamais eu de postes vacants appréciables, a déclaré Kassa.

Aujourd’hui, environ 16 % de l’espace de son laboratoire est vide, a déclaré Kassa, et l’entreprise a retardé son projet d’agrandir l’installation d’environ 38 000 pieds carrés. À Philadelphie, elle loue près de 100 000 pieds carrés au grand propriétaire Brandywine Realty Trust dans un immeuble de bureaux connu sous le nom de Cira Center. Cet espace, appelé B+labs, est également devenu vacant et Kassa a déclaré que l’Institut Blumberg avait également reporté son projet d’occuper un autre étage.

À Doylestown, Kassa a déclaré que quatre locataires s’étaient récemment vu refuser des subventions pour la recherche sur l’innovation dans les petites entreprises, ou SBIR, du NIH, qui est une division du ministère américain de la Santé et des Services sociaux.

« Ce qui est vraiment ironique, c’est que le programme MAGA – et je ne veux pas devenir trop politique – vise à redonner sa grandeur à l’Amérique », a déclaré Kassa. « Eh bien, nous sommes excellents en science. Et ce qui s’est passé l’année dernière a essentiellement été de couper les jambes à la science. C’est décourageant. »

Mike Carnes, vice-président du développement des entreprises émergentes chez NCBiotech, une initiative de soutien aux sciences de la vie parrainée par l’État en Caroline du Nord, a déclaré que 10 startups de l’État avaient récemment été rejetées pour environ 15 millions de dollars en fonds SBIR. En 2024, un total de 124,5 millions de dollars de financement du NIH a été accordé à l’État.

Le budget exécutif du président Trump, quant à lui, propose de réduire le financement des NIH de 40 %.

« Le partenariat stable et stable qui dure depuis plusieurs décennies entre le gouvernement fédéral et le monde universitaire pour faire progresser la science et le progrès scientifique de manière fiable et continue a vraiment été interrompu d’une manière que nous n’avons jamais vue auparavant », a déclaré Heather Pierce, directrice principale de la politique scientifique et conseillère en réglementation à l’Association of American Medical Colleges.

Elle a ajouté que le financement de la recherche joue un rôle important dans la santé du secteur des sciences de la vie.

Les « graines de la recherche exploratoire qui pourraient éventuellement aboutir à un produit commercial » proviennent souvent de recherches universitaires financées par des fonds fédéraux, a-t-elle déclaré.

Au milieu du boom de l’IA, les sciences de la vie ont vu moins de capital-risque

Le capital-risque s’est également éloigné des sciences de la vie.

Kassa, directeur de l’Institut Blumberg, a déclaré qu’une grande partie du capital-risque affluant vers les sciences de la vie favorisait les entreprises plus grandes et mieux établies par rapport aux startups spéculatives – un signe inquiétant pour la future demande spatiale dans les sciences de la vie.

« Certains investissements sont en cours, mais il s’agit principalement d’investissements plus importants destinés à des entreprises et des technologies plus avancées », a déclaré Kassa.

En 2020, Spear Street Capital, un investisseur immobilier basé à San Francisco, a acheté un bâtiment de 500 000 pieds carrés au 705 Mt. Auburn Street à Watertown, Massachusetts – l’un des principaux pôles biotechnologiques du pays – pour environ 300 millions de dollars. Depuis, l’espace du laboratoire est resté largement vacant.

John Grassi, PDG de Spear Street, a déclaré que l’écosystème des petites entreprises des sciences de la vie était un « petit moteur qui faisait avancer les choses » en prenant de l’espace et en incitant les grandes entreprises du secteur à emboîter le pas.

Il espère désormais que l’espace pourra être « converti à des usages alternatifs », notamment l’application croissante de l’IA aux fonctions des sciences de la vie ou même à la fabrication de médicaments, a-t-il déclaré.

Il n’a pas voulu préciser exactement comment il envisageait d’orienter sa stratégie pour la propriété, mais s’est dit optimiste.

« L’espoir est éternel, n’est-ce pas ? » dit Grassi.