Règles à suivre pour les investisseurs immobiliers pour créer des flux de trésorerie provenant des locations
Produire des flux de trésorerie à partir d’un bien locatif semble simple : percevoir plus de loyers que ce que vous dépensez pour la propriété.
En pratique, il peut être beaucoup plus difficile de faire fonctionner les chiffres. Les investisseurs doivent trouver une propriété au juste prix, la financer, tenir compte des dépenses courantes et la maintenir occupée.
Trading Insider a discuté avec des investisseurs immobiliers à travers le pays des règles qu’ils utilisent pour trouver – et maintenir – des locations rentables. En voici quatre sur lesquels ils ne jurent que.
Utilisez la règle des 1 % comme écran rapide
Ted Garber a des objectifs spécifiques de trésorerie et de rendement pour chaque propriété qu’il achète.
« Chaque location doit générer des flux de trésorerie immédiatement et, en moyenne, rembourser notre investissement initial dans un délai de trois à six ans », a déclaré l’investisseur basé en Floride.
Un outil qu’il utilise pour évaluer rapidement une transaction potentielle est la « règle du 1 % », qui suggère que le loyer mensuel d’une propriété doit être égal à au moins 1 % de son prix d’achat. Par exemple, une propriété de 120 000 $ serait idéalement louée pour au moins 1 200 $ par mois.
Garber préfère une marge encore plus large. Par exemple, pour un condo de 120 000 $, il préférerait récolter près de 1 500 $ par mois pour se créer une réserve pour ses dépenses.
Brannon Potts utilise la même règle différemment car il construit ses locations plutôt que d’acheter des propriétés existantes. Il commence par le loyer prévu, puis travaille à rebours pour déterminer combien il peut se permettre de dépenser pour la construction.
« Je connais mes loyers et je peux procéder à une ingénierie inverse en utilisant la règle du 1 % », a-t-il déclaré. « Si je sais que les loyers s’élèveront à 2 100 $, puis-je le construire pour 210 000 $ ou moins ? »
Il applique la même logique aux propriétés multifamiliales. Si un triplex peut se louer à 1 750 $ par logement, par exemple, le loyer mensuel total serait de 5 250 $, ce qui lui donnerait un coût de construction cible d’environ 525 000 $.
Faire en sorte que la terre produise plus de revenus
Potts possède des locations unifamiliales et multifamiliales à Fort Worth, au Texas, et a développé une autre règle empirique : « Plus il y a de portes sur le terrain, plus il rapporte d’argent ».
Cela pourrait impliquer d’acheter une propriété multifamiliale au lieu d’une maison unifamiliale ou de trouver d’autres moyens de générer des revenus avec la même parcelle. Sur un projet, Potts espérait construire un quadruplex, mais la réglementation locale le limitait à un triplex. Il lui restait encore de l’espace inutilisé sur la propriété, alors il a ajouté quatre unités de stockage pour ses locataires.
« J’ai fini par construire ces quatre unités de stockage pour moins de 20 000 dollars au total, et je les loue à 55 dollars par unité de stockage de 10 x 10 », a-t-il déclaré. Cela génère 220 $ supplémentaires par mois pour la même propriété.
Son conseil plus large : « Soyez créatif ».
Pensez à louer à la chambre
Une autre façon pour les investisseurs d’augmenter les revenus d’une propriété consiste à louer des chambres individuelles plutôt que la maison entière à un seul ménage.
Peter Keane-Rivera, propriétaire de propriétés unifamiliales dans la grande région de Seattle, résume ainsi sa stratégie : « Achetez la plus grande maison possible et remplissez toutes les pièces de locataires payants. »
Il a converti ou ajouté des chambres pour augmenter le montant du loyer que ses propriétés peuvent générer et a déclaré qu’il vise au moins 1 000 $ par mois en flux de trésorerie positif.
La location à la pièce peut également répartir le risque d’inoccupation entre plusieurs locataires, a-t-il déclaré : « Vous diversifiez votre trésorerie en ayant quatre locataires sous un même toit au lieu d’un. »
Jeff White et Suleyka Bolaños, un couple qui investit à Denver, ont utilisé une stratégie similaire.
« Plus de chambres équivaut à plus de flux de trésorerie », a déclaré White. Lors de l’évaluation d’une propriété, ils recherchent des opportunités d’ajouter des chambres sans travaux structurels majeurs. Transformer une maison de cinq chambres en une maison de sept chambres, par exemple, pourrait ajouter 1 600 à 2 000 dollars par mois en loyer brut, a déclaré White.
Le compromis est plus de gestion. Plusieurs locataires non liés sous un même toit peuvent créer des problèmes de compatibilité, c’est pourquoi White et Bolaños commencent parfois par des baux plus courts avant de proposer des renouvellements plus longs.
Regardez au-delà des baux traditionnels à long terme
Certains investisseurs ont également trouvé un juste milieu entre les locations traditionnelles à long terme et les locations de vacances à la nuit.
Les locations moyenne durée sont généralement des biens meublés loués pour plus de 30 jours mais moins d’un an. Ils peuvent séduire les professionnels itinérants, les personnes qui déménagent ou les locataires ayant besoin d’un logement temporaire.
La stratégie peut générer plus de revenus qu’un bail traditionnel à l’année tout en évitant une partie du chiffre d’affaires et de la gestion requis par les locations à court terme.
L’investisseur immobilier basé au Colorado, Zeona McIntyre, a décrit les locations à moyen terme comme le « point idéal » entre les deux stratégies : des revenus potentiellement plus élevés qu’une location à long terme sans les réservations constantes associées à une propriété de style Airbnb.
La leçon plus générale est que les flux de trésorerie ne dépendent pas d’une seule formule. Les investisseurs peuvent améliorer les chiffres en achetant au juste prix, en augmentant le montant des revenus générés par une propriété ou en choisissant une stratégie de location qui correspond mieux à leur marché.
