2 règles immobilières ont aidé un couple à atteindre son indépendance financière

L’immobilier a joué un rôle majeur dans le cheminement de Cody Berman vers l’indépendance financière.

L’auteur de « Retire by 30 » a commencé par un hack de maison, une stratégie qui consiste à louer une partie de votre maison pour compenser ou éliminer vos frais de logement.

« Je pense que le piratage de maison est probablement, en termes de dépenses, le plus grand levier que vous puissiez tirer sans exception », a déclaré Berman à Trading Insider. « Un tiers du salaire de l’Américain moyen est consacré au logement. Si vous pouvez éliminer cela ou le réduire considérablement – ou, mieux encore, si vous pouvez transformer votre logement en revenu – tout d’un coup, vous récupérez un tiers ou plus de vos dépenses mensuelles pour investir dans d’autres choses et construire votre liberté financière. « 

À partir de là, il a commencé à acheter des propriétés en location longue durée.

Fin 2021, peu avant son 26e anniversaire, Berman se considérait financièrement indépendant. À l’époque, il a déclaré qu’il avait environ 500 000 $ investis en bourse et 13 logements locatifs générant environ 3 700 $ de flux de trésorerie par mois. Son entreprise de produits numériques décollait également, gagnant plus de 10 000 dollars par mois en revenus essentiellement passifs.

Berman et sa femme, Lauren, pratiquent encore aujourd’hui une version du piratage domestique.

Ils ont acheté une propriété comprenant une maison d’une chambre et une salle de bains, ainsi qu’un bâtiment séparé avec un appartement de quatre chambres et deux salles de bains et 600 pieds carrés d’espace de bureau. Ils vivent dans la petite maison et louent l’appartement et le bureau.

« Au lieu de payer 1 000, 1 500 ou 2 000 dollars de loyer par mois, nous gagnons en réalité 800 dollars par mois en vivant ici », a-t-il déclaré. « Et nous ne partageons pas de mur. »

Berman, qui a depuis vendu certaines de ses locations et a réorienté une plus grande partie de son exposition immobilière vers les syndications, a déclaré que deux règles l’avaient aidé, lui et Lauren, à constituer le portefeuille de locations qui a contribué à son indépendance financière précoce.

1. Utilisez la règle du 1 % comme point de référence de départ

Dans l’immobilier, la règle du 1 % suggère que le loyer mensuel d’une propriété doit être égal à au moins 1 % de son prix d’achat pour avoir une bonne chance de générer un flux de trésorerie positif. Par exemple, si un investisseur achète une propriété pour 300 000 $, la règle suggère que la propriété devrait pouvoir générer au moins 3 000 $ de loyer par mois.

Berman a utilisé la règle du 1 % comme filtre initial. Si un bien n’était pas à la hauteur, ils continuaient à chercher : « C’était notre critère de départ. Comment trouver un logement qui répond à la règle du 1 % ?

Cela signifiait étendre leurs recherches au-delà de la partie la plus chère du Massachusetts où ils vivaient à l’époque. Leur premier bien locatif s’est finalement retrouvé dans le Connecticut, où le rapport prix/loyer était plus logique.

« Nous avons dû simplement élargir notre vision, car aucune des maisons ne répondait à nos critères de nombre », a déclaré Berman.

Il a fallu du temps pour trouver un endroit qui respectait la règle – ils ont visité quelques dizaines de propriétés avant d’acheter la première – mais en fin de compte, cela en valait la peine.

2. N’achetez pas une propriété dans laquelle vous ne voudriez pas vivre vous-même

La deuxième règle, a déclaré Berman, est venue de l’expérience : « Nous ne voulons pas investir dans des propriétés ou acheter une propriété dans laquelle nous ne voudrions pas vivre nous-mêmes. »

L’une de leurs premières propriétés semblait solide sur le papier. Il s’agissait d’un duplex de 170 000 $ qui a immédiatement commencé à générer des liquidités, avec environ 2 250 $ de loyer mensuel et environ 1 350 $ de dépenses mensuelles.

« Sur la base des flux de trésorerie, c’était une affaire réussie », a déclaré Berman, mais la propriété est rapidement devenue un casse-tête. « Les locataires se disputaient. Nous avons eu un locataire qui a été arrêté sur le porche pour conduite en état d’ébriété. »

L’expérience a changé la façon dont ils évaluaient les futures transactions. Un rendement cash-on-cash et un ratio prix/loyer solides n’étaient pas toujours suffisants ; ils voulaient également des propriétés qui attireraient des locataires fiables et seraient plus faciles à gérer.

« Nous étions comme si nous payions le loyer à temps, nous ne causons pas de problèmes », a-t-il déclaré. « Nous voulons des gens comme nous dans nos immeubles, alors investissons simplement dans des endroits où nous aimerions vivre. »

Maintenant, le « vivrions-nous ici ? le test est l’un de leurs non-négociables.

« Cela semble idiot, mais c’est une règle d’or que nous respectons maintenant lorsque nous achetons un bien immobilier », a déclaré Berman.