Les défis de la possession d’un bien immobilier : vacance, expulsions, réparations

Jeff White et Suleyka Bolaños ont acheté leur premier immeuble de placement en 2017 pour créer une source de revenus supplémentaire et accélérer leur objectif de retraite anticipée.

Avant que leur première propriété locative, un quadruplex à Denver, ne génère un seul dollar de revenu, cela générait une série de problèmes, des cafards et des souris à la moisissure, en passant par les squatteurs et l’expulsion.

« Il nous a fallu trois mois avant de pouvoir emménager pleinement », a déclaré White. « Il y avait environ huit personnes dont nous n’avions aucune idée. Ces personnes avaient payé comptant le propriétaire précédent, et elles ne savaient même pas que l’endroit avait été vendu. C’était toute une situation. C’était notre première expulsion. »

Le couple avait utilisé le financement du propriétaire-occupant pour acheter la propriété avec une mise de fonds peu élevée et prévoyait de « pirater une maison », c’est-à-dire de vivre dans un logement tout en louant les autres. Au lieu de cela, ils ont passé des mois à rénover, vivant dans le sous-sol de la sœur de Bolaños tout en vidant les logements et en faisant face aux parasites et aux locataires inattendus.

« En fin de compte, cela a fini par fonctionner pour nous, mais ce fut définitivement un début très difficile », a déclaré Bolaños.

Près d’une décennie plus tard, le couple a atteint l’indépendance financière en réitérant sa stratégie de piratage de maison : acheter une résidence principale, en louer une partie pendant un an, puis la convertir en location complète avant de passer à la propriété suivante. Ils ont ajouté environ une propriété par an à leur portefeuille depuis 2017.

Leurs débuts difficiles soulignent une réalité à laquelle de nombreux investisseurs sont confrontés : les revenus locatifs sont rarement passifs, surtout au début.

Les postes vacants peuvent drainer les liquidités

Même les investisseurs qui évitent les locataires cauchemardesques sont confrontés à un autre défi commun : l’inoccupation.

Carolyn Yu, une comptable de 27 ans, construit un portefeuille de locations dans le but de quitter son emploi actuel. Elle a acheté son premier condo fin 2024 – « probablement la pire période pour louer en raison de l’inoccupation hivernale », a-t-elle déclaré. Il est resté vide pendant six mois.

Pour trouver un locataire, elle a réduit le loyer demandé d’environ 100 $ par mois. L’inoccupation prolongée était stressante, bien que gérable, car elle a payé la propriété en espèces et n’avait pas d’hypothèque. Pourtant, elle était responsable d’environ 600 $ par mois en cotisations HOA. De plus, pendant la vacance, des moisissures se sont développées, nécessitant des mesures correctives professionnelles.

Son point à retenir : attendez-vous à l’inattendu et constituez un coussin de trésorerie.

« Vous devez connaître vos chiffres de fond en comble, pour ne pas deviner, et vous devez vous attendre à des réparations surprises car elles se produiront », a déclaré Yu. Elle recommande de prévoir au moins six mois de dépenses et de prendre le temps de constituer une équipe digne de confiance. « Une fois que vous avez compris les risques, vous pouvez agir. »

Ce n’est pas aussi passif qu’il y paraît

Pour Stephen Yin, qui possède plusieurs propriétés locatives à l’extérieur de l’État, la charge de travail se présente par vagues.

« Je ne consacre en aucun cas un temps constant à mon portefeuille chaque semaine », a déclaré Yin. C’est plutôt plus épisodique. Par exemple, lorsqu’il achète une propriété, les semaines précédant la clôture peuvent être intenses – examen des documents, coordination des inspections et virement des fonds – mais entre les acquisitions, la charge de travail peut s’alléger.

Des problèmes surviennent encore, parfois à des moments inopportuns. Un jour, alors que j’étais en vacances, « j’ai reçu un avis de mes locataires concernant un problème de pic », a déclaré Yin. Il a appelé les services antiparasitaires, coordonné une inspection et examiné le rapport, le tout depuis l’étranger.

Il utilise la règle des 80-20 pour décrire l’effort requis pour entretenir son portefeuille : « 20 % de mes maisons occupent 80 % de mon temps ». Certaines propriétés fonctionnent bien, tandis que d’autres nécessitent de l’attention.

Être propriétaire peut être imprévisible et parfois stressant. Les logements vacants grugent les bénéfices, tandis que les réparations peuvent anéantir des mois de trésorerie et que les locataires ne paient pas toujours à temps. Mais pour des investisseurs comme White, Bolaños, Yu et Yin, les avantages à long terme l’emportent sur les tensions à court terme.

White et Bolaños affirment maintenant que le difficile quadruplex qui ressemblait autrefois à une erreur est devenu le fondement de leur indépendance financière. Yu considère les premiers revers comme faisant partie du processus d’apprentissage. Et Yin, dont l’objectif est de créer une richesse générationnelle, considère les défis comme faisant partie de l’entreprise.

« Le stress en vaut vraiment la peine », a-t-il déclaré.