Les législateurs poussent à la stabilisation des loyers commerciaux pour les petites entreprises de New York

Le magasin de surplus militaires de 200 pieds carrés d’Henry Yao, situé dans le Lower East Side de New York, y est installé depuis plus de 20 ans. D’autres entreprises locales n’ont pas cette chance : il a déclaré qu’il connaissait beaucoup de ses pairs qui ont fermé leurs portes en raison de la hausse des loyers.

Dans le quartier chinois voisin, les propriétaires d’entreprises ont cité le loyer comme l’un de leurs plus grands défis, une étude d’impact sur les petites entreprises de Chinatown révélant que les loyers avaient augmenté de 39 % entre 2010 et 2019.

« Au moins, je survis », a déclaré Yao, un homme de 63 ans qui possède des sacs Army & Navy dans le quartier Lower East Side de New York depuis 22 ans. « Pas comme avant, mais je vais toujours bien. »

C’est une histoire familière à de nombreux New-Yorkais : leur bar préféré ou leur café local ferme ses portes de manière inattendue, remplacé par une devanture triste et vide. La raison ? Très souvent, une hausse du loyer.

Désormais, certains législateurs new-yorkais souhaitent intervenir et offrir à ces petites entreprises plus de stabilité et de protection en ce qui concerne leur loyer. La membre de l’Assemblée de l’État Emily Gallagher et la sénatrice de l’État Julia Salazar ont proposé une législation – la « Loi sur la stabilisation des loyers des petites entreprises de la ville de New York » – qui créerait un Conseil des directives sur les loyers commerciaux pour fixer les augmentations annuelles maximales des loyers pour tous les baux commerciaux dans la ville. La législation intervient alors que les taux d’inoccupation des magasins augmentent dans toute la ville.

« Les petites entreprises sont un élément essentiel de la prospérité de notre ville, mais il est de plus en plus impossible de gérer une entreprise locale prospère en raison des coûts imprévisibles et scandaleusement élevés de l’immobilier commercial », a déclaré Gallagher dans un communiqué.

L’économie de la Big Apple – comme celle du reste du pays – repose sur les petites entreprises. Un énorme 98 % des entreprises de la ville de New York comptent moins de 100 employés, et 89 % ont moins de 20 employés. Les petites entreprises de moins de 50 salariés représentent 25 % de l’emploi total de la ville. Étant donné que les petits employeurs constituent la majorité des entreprises de la ville, ce sont eux qui bénéficieront le plus de la législation sur la stabilisation des loyers.

Mais ces entreprises peuvent se heurter à de gros obstacles. Ce qu’on appelle le « fléau des loyers élevés », ou lorsque la hausse de la valeur de l’immobilier nuit aux commerçants locaux et à l’activité économique, n’a rien de nouveau, en particulier dans les quartiers en pleine gentrification de la ville de New York. Le loyer médian au pied carré des vitrines est passé de 4,51 dollars en 2019 à environ 5 dollars en 2024 – et les hausses sont encore plus prononcées dans les quartiers de plus en plus branchés et embourgeoisés des arrondissements périphériques. À Brooklyn, par exemple, le loyer mensuel moyen par pied carré a augmenté de 36 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie, selon les données du ministère des Finances de New York, tandis que dans le Queens, il a augmenté d’un peu plus de 9 % entre 2019 et 2024. Simultanément, le prix moyen du loyer à Manhattan a chuté de 17 %, bien qu’il reste bien supérieur aux coûts dans les arrondissements périphériques.

Malgré tout, les taux d’inoccupation dans tous les arrondissements ont augmenté depuis la pandémie, et les entreprises se retrouvent à payer davantage dans les quartiers les plus vides.

« Je pense que beaucoup de gens parlent de contrôle des loyers, mais pas pour les affaires », a déclaré Yao. L’homme de 63 ans est propriétaire de Army & Navy Bags dans le quartier Lower East Side de New York depuis 22 ans.

« C’est moi qui ai dit oui pour signer un nouveau contrat parce que je n’avais aucune option. Peu importe où je vais, c’est élevé comme ça », a déclaré Yao. « Ce n’est pas comme, oh, juste ce propriétaire ou autre. C’est global. »

Une ville abordable

Un autre obstacle majeur pour les petites entreprises de New York est le réseau complexe d’exigences municipales et de frais requis pour démarrer. Le maire Zohran Mamdani a fait de la rationalisation de la réglementation des petites entreprises une priorité essentielle. À la mi-janvier, il a signé un décret exigeant que plusieurs agences municipales dressent une liste de toutes les amendes et frais municipaux et trouvent des moyens de les éliminer.

« Vous ne pouvez pas raconter l’histoire de New York sans nos petites entreprises », a déclaré Mamdani dans un communiqué de presse. « Pourtant, notre ville a longtemps rendu trop difficile pour ces mêmes entreprises d’ouvrir leurs portes et de les maintenir ouvertes. »

Les hausses de loyer et les problèmes de bail figuraient parmi les défis les plus courants auxquels Julian Hill a été confronté au cours de ses années de conseil aux petites entreprises en tant qu’avocat au sein de l’organisation à but non lucratif TakeRoot Justice de New York.

Hill, aujourd’hui professeur de droit à la Georgia State University, a déclaré que les réglementations sur les augmentations de loyers commerciaux « attendaient depuis longtemps ». Il a ajouté que cette décision donnerait aux propriétaires de petites entreprises « un peu plus de levier et de protection » lors du renouvellement des baux.

« À l’heure actuelle, un propriétaire a toute latitude pour augmenter le loyer de 100 %, 300 %, 500 % s’il le souhaite, à la fin de la durée du bail », a déclaré Hill.

New York a expérimenté par le passé le contrôle des loyers commerciaux. De 1945 à 1963, l’État a réglementé les augmentations de loyer pour les entreprises de toutes tailles. Au cours des décennies qui ont suivi, le conseil municipal et les législateurs de l’État de New York ont ​​débattu d’une autre mesure de contrôle des loyers, mais n’ont jamais rien adopté dans la loi. La réglementation des loyers commerciaux est rare aux États-Unis. Berkeley et Seattle ont temporairement mis en œuvre des mesures de contrôle des loyers pour les entreprises, mais toutes deux ont depuis expiré ou ont été annulées.

Hill a déclaré que le contrôle des loyers commerciaux aiderait particulièrement les entreprises appartenant à des Noirs et à des immigrants, ce qui pourrait ralentir la vague de gentrification dans les quartiers de la ville.

« Il est difficile de parler de la manière d’endiguer la gentrification sans parler du maintien d’une partie de l’architecture commerciale et de certaines communautés commerciales en place », a-t-il déclaré.

Les groupes du secteur immobilier critiquent la proposition. Ils affirment que cela nuirait aux propriétaires déjà confrontés à la hausse des coûts d’entretien, des impôts fonciers et des primes d’assurance.

« La stabilisation des loyers dans le secteur multifamilial a créé un environnement dans lequel vous avez plafonné les loyers et les dépenses qui ne cessent d’augmenter, et la qualité des logements en souffre », a déclaré Ann Korchak, présidente du conseil d’administration de Small Property Owners of New York. « Si vous faites la même chose dans les transactions commerciales, vous pourriez voir la même chose se produire. »

Yao, le propriétaire de l’entreprise du Lower East Side, a déclaré qu’il prenait les choses un jour à la fois. Pour l’instant, il va bien.

« J’adore ça. C’est juste que l’amour est une chose », a déclaré Yao. « Vous survivez, c’est autre chose. C’est tout ce que je peux dire. »