Comment utiliser un HELOC pour acheter des immeubles d’investissement et créer de la richesse

Mark n’avait pas un salaire à six chiffres lorsqu’il a commencé à investir dans l’immobilier.

L’ancien policier basé en Floride, qui préfère ne pas divulguer son nom de famille pour des raisons de confidentialité, a déclaré qu’il n’avait jamais gagné plus de 52 000 dollars par an. Pourtant, il a constitué un portefeuille immobilier de 25 logements en moins de cinq ans et a pris sa retraite de son travail quotidien à 50 ans.

L’un des outils qui l’a aidé à démarrer était quelque chose qu’il possédait déjà : la valeur nette de sa maison.

Pour financer son premier immeuble de placement, une maison unifamiliale de 100 000 $ dans la vallée de Shenandoah en Virginie, Mark a ouvert une ligne de crédit sur valeur domiciliaire, ou HELOC, contre sa résidence principale remboursée.

Sa maison valait environ 200 000 dollars à l’époque, a-t-il déclaré à Trading Insider. Plutôt que d’emprunter près du montant maximum auquel il pensait pouvoir accéder, il a contracté une marge de crédit de 30 000 $, soit environ 15 % de la valeur de sa maison, pour l’aider à financer son investissement.

L’investisseur du Michigan, Scott Steenbergh, a également exploité la valeur nette de sa résidence principale lorsque lui et sa femme ont acheté leur première location sobre. L’immeuble de placement nécessitait un acompte plus important qu’une maison occupée par son propriétaire, a-t-il déclaré, le couple a donc utilisé un HELOC pour aider à réunir l’argent.

« Nous avons pu refinancer notre primaire, retirer une partie des capitaux propres et mettre cela à profit », a déclaré Steenbergh à BI.

Les deux investisseurs faisaient essentiellement la même chose : convertir une partie de la richesse enfermée dans une maison en capital qu’ils pourraient déployer ailleurs.

Comment un HÉLOC travaux

Un HELOC permet à un propriétaire d’emprunter sur la valeur nette de sa propriété – la différence entre la valeur de la maison et ce qu’il doit encore.

Contrairement à un prêt sur valeur domiciliaire, qui verse généralement une somme forfaitaire, un HELOC fonctionne davantage comme une carte de crédit. Un prêteur approuve une ligne de crédit maximale et le propriétaire peut en emprunter selon ses besoins pendant une « période de tirage » définie.

Pendant la période de tirage, les emprunteurs peuvent généralement accéder aux fonds via des chèques ou une carte de crédit liée au compte. Une fois que vous aurez commencé à emprunter, vous devrez des versements mensuels minimums en fonction de votre solde. Certains HELOC autorisent le paiement des intérêts uniquement pendant la période de tirage.

Le montant que vous pouvez emprunter dépend du prêteur, de la valeur de votre maison, du montant que vous devez déjà sur celle-ci et de votre profil financier. Mark, par exemple, aurait pu demander une ligne de crédit beaucoup plus importante pour sa maison entièrement remboursée. Au lieu de cela, il a choisi 30 000 $, ce qui était suffisant pour exécuter son plan d’investissement sans retirer beaucoup plus de valeur nette de sa maison que ce dont il avait besoin.

Pour être admissibles, les emprunteurs ont besoin d’une valeur nette suffisante dans leur maison et les prêteurs prennent généralement en compte des facteurs tels que le revenu, les dettes existantes et les antécédents de crédit.

Les fonds HELOC ne se limitent généralement pas aux dépenses liées à la maison. Techniquement, vous pouvez l’utiliser pour financer n’importe quoi, du démarrage d’une entreprise au départ en vacances ou en passant par la couverture de frais médicaux. Cette flexibilité s’accompagne d’une mise en garde importante : un HELOC est une dette garantie par votre maison. Si vous ne parvenez pas à le rembourser, vous pourriez éventuellement perdre la propriété.

Utiliser la valeur nette de votre propriété pour acheter un actif générateur de revenus

Mark a utilisé son HELOC pour aider à acheter un bien locatif qui pourrait générer des revenus pour compenser la nouvelle dette. Après avoir trouvé un locataire, il a déclaré que la propriété produisait environ 220 $ de bénéfice par mois. Il a utilisé une partie de ses flux de trésorerie pour rembourser le solde HELOC et en mettre une partie dans ses économies.

Steenbergh a utilisé son HELOC comme source de capital d’acompte. Lui et sa femme avaient constitué une valeur nette dans leur résidence principale, mais avaient besoin de beaucoup plus de liquidités pour acheter un immeuble de placement que ce dont ils avaient besoin pour leur propre maison.

Cela leur a permis de mettre à profit leurs capitaux propres existants, comme l’a décrit Steenbergh, sans vendre leur maison.

La stratégie peut fonctionner lorsque l’actif acheté avec l’argent emprunté génère suffisamment de revenus pour justifier le coût de la dette, mais elle augmente également le risque. Encore une fois, un HELOC est sécurisé par votre domicile. Si vous êtes en retard dans vos paiements, le prêteur peut restreindre les emprunts supplémentaires, et si vous n’êtes finalement pas en mesure de rembourser la dette, votre maison risque d’être saisie.

HELOC versus prêt sur valeur domiciliaire

Kent Il a utilisé une stratégie similaire pour exploiter la valeur nette de sa maison, mais avec un produit différent.

Lui et sa femme ont acheté leur résidence principale à San Diego en 2019. Au fur et à mesure que la maison s’est appréciée, ils ont constitué une valeur nette substantielle et ont finalement utilisé un prêt sur valeur domiciliaire pour en retirer une partie et investir dans une location à court terme.

« Si je n’avais jamais acheté ma résidence principale, je n’aurais probablement pas obtenu les capitaux nécessaires pour investir dans des locations à court terme », a-t-il déclaré à BI.

La distinction est importante : un prêt sur valeur domiciliaire fournit généralement un montant fixe à l’avance, tandis qu’un HELOC fournit une ligne de crédit renouvelable qui peut être exploitée au fil du temps.

Pour les propriétaires qui ont accumulé une valeur nette, comprendre leurs options peut leur donner une autre façon de la mettre à profit.

« Vous êtes maintenant équipé d’un autre outil dans votre ceinture à outils », a-t-il déclaré. « Avec tous ces capitaux propres, vous pouvez peut-être les retirer et les investir dans un investissement, à condition que l’investissement ait du sens et corresponde à votre appétit pour le risque. »