Devriez-vous acheter une maison saisie ? les avantages et les inconvénients

Billy Pritchard adore les bonnes affaires.

Le courtier immobilier de 46 ans basé à Lafayette, en Louisiane, a trouvé sa niche en achetant et en revendant des maisons saisies après avoir acheté sa première maison saisie un an après le début de sa carrière immobilière.

« C’était dans une très bonne fourchette de prix et je n’aurais probablement pas à y investir beaucoup d’argent », a déclaré Pritchard à Trading Insider. « Mais c’était un genre de maison à laquelle beaucoup de gens n’aiment pas toucher parce qu’elle est sur des piliers, et il y avait des poutres et des solives pourries en dessous, et il fallait les niveler et remplacer tout le sous-plancher. »

Prendre ces risques a porté ses fruits pour Pritchard, qui a déclaré qu’il achète et revend désormais quelques maisons saisies chaque année.

Une propriété saisie est une propriété qui est reprise par le prêteur ou la banque après que le propriétaire n’a pas effectué ses versements hypothécaires. Un rapport de juillet de Realtor.com a révélé que le prix médian d’une maison saisie inscrite sur le MLS se vend 27,2 % de moins que sa valeur estimée.

Il existe plusieurs façons d’acheter une maison saisie ; Pritchard se concentre principalement sur les ventes par le shérif ou attend que le prêteur ou la banque mette la propriété sur le MLS. Une vente par le shérif est essentiellement une vente aux enchères après que le shérif a saisi une propriété.

Pritchard a déclaré qu’il visait à réaliser un profit d’au moins 30 % après avoir acheté et rénové une propriété saisie – et c’est parfois plus facile à dire qu’à faire.

Voici les avantages, les inconvénients et les idées fausses concernant l’achat de propriétés saisies, selon Pritchard.

Ce n’est pas toujours autant de travail qu’on le pense

Lorsque les gens pensent aux propriétés saisies, ils pensent peut-être aux maisons en détresse, mais Pritchard a déclaré que ce n’est pas toujours le cas.

« Une idée fausse très répandue est que les maisons saisies vont toutes être détruites et dans un état horrible, et qu’il va falloir tout vider », a-t-il déclaré.

Pritchard a déclaré que, d’après son expérience, environ 50 % des maisons saisies qu’il rencontre ont besoin d’une refonte complète. Il a ajouté qu’il est rare qu’il tombe sur une propriété qui a été négligée et irréparable.

« Les gens pensent que si une maison est saisie, c’est que les gens qui y vivent n’en ont pas pris soin – ce n’est pas toujours vrai », a-t-il déclaré. « Ou peut-être que les services publics n’étaient pas allumés depuis longtemps et que les gens s’y accroupissaient, des choses comme ça. Ce n’est pas vrai la plupart du temps – cela arrive, mais ce n’est pas la plupart du temps. »

Vous pouvez généralement trouver beaucoup de choses dans une maison saisie

L’avantage évident de l’achat d’une propriété saisie est que vous économisez souvent beaucoup d’argent sur l’achat initial.

Pour les ventes du shérif en particulier, vous ne pouvez généralement pas entrer dans la maison avant l’achat, vous espérez donc une belle surprise à l’intérieur.

« Lorsque vous ne pouvez voir que l’extérieur de la maison, vous pourriez avoir de la chance et la maison pourrait être belle à l’intérieur », a déclaré Pritchard. « J’ai vu cela se produire lorsque des gens n’avaient qu’à investir 5 000 $ et qu’ils obtenaient quelque chose qui était probablement plus de 30 % inférieur à la valeur marchande. »

Pritchard a ajouté que pour ceux qui cherchent à retourner la maison plutôt que d’y vivre, il y a beaucoup de valeur potentielle.

En avril, les maisons saisies sur le MLS représentaient 1,3 % des inscriptions actives, mais sur certains marchés, cette part est nettement plus élevée. La part des saisies immobilières à Lake Charles, en Louisiane, à environ 75 miles à l’ouest de Lafayette, est de 10,2 %, la plus élevée du pays, selon Realtor.

Vous devez pouvoir voler à l’aveugle lorsque vous achetez une maison saisie

Pritchard a déclaré que l’un des plus grands inconvénients de l’achat d’une propriété saisie est le manque d’informations qui vous sont fournies à ce sujet.

En Louisiane, les vendeurs sont tenus de signer un accord de divulgation de propriété dans lequel ils répertorient les défauts d’une maison, tels que l’âge du toit ou les problèmes liés au système CVC.

En cas de saisies immobilières, les banques ne sont pas tenues de remplir un accord de divulgation de propriété car elles n’ont jamais vécu dans la maison.

« En cas de saisie, la banque est exemptée de l’obligation de le déclarer, donc vous tirez en quelque sorte dans le noir », a déclaré Pritchard. Il a ajouté que si la maison est inscrite sur la MLS, vous pouvez faire effectuer une inspection pendant que vous êtes sous contrat.

Un autre inconvénient lié à l’histoire d’une maison concerne les problèmes de titre, a déclaré Pritchard.

« Vous voulez toujours, toujours, toujours souscrire une assurance titres en cas de forclusion », a-t-il déclaré. « J’ai eu des problèmes de titre où il y avait des privilèges sur le titre qui n’étaient pas réglés lorsque j’achetais la maison. »

L’achat d’une maison saisie n’est généralement pas le meilleur moyen de percer sur le marché immobilier.

Alors que l’accession à la propriété échappe à de nombreux Américains – principalement en raison de son prix abordable – l’achat d’une maison saisie peut sembler une option viable. Pritchard a déclaré que même s’il y a des économies certaines, ce n’est probablement pas la meilleure option pour un acheteur d’une première maison.

Outre les travaux qui devront probablement être effectués sur une maison saisie, un obstacle majeur pour les acheteurs est que les propriétés vendues lors des ventes du shérif doivent être achetées au comptant sans financement traditionnel.

« Vous devez avoir les fonds prêts dans les 48 ou 72 heures après la clôture », a déclaré Pritchard.

Si vous avez de l’expérience en rénovation, une propriété saisie pourrait en valoir la peine, mais si vous n’êtes pas bricoleur, le risque n’en vaut certainement pas la peine.

« Vous pouvez avoir de la chance », a déclaré Pritchard. « Mais il faut espérer le meilleur, mais se préparer au pire. »