La montée du propriétaire réticent
Clay Spence n’a jamais vraiment voulu être propriétaire. Dernièrement, cependant, il a commencé à se sentir comme la seule option sensée.
Spence, un analyste financier de 27 ans, vit à l’est d’Orlando dans le comté de Brevard en Floride. En septembre 2021, il a payé 225 000 $ pour une maison de ville de trois chambres dans une subdivision bordé de palmiers et de pelouses bien rangées. Cela semblait être un avant-poste idyllique pour un travailleur éloigné comme Spence. Encore plus attractif était le taux hypothécaire – à un peu plus de 3%, c’est moins de la moitié du taux typique d’un prêt aujourd’hui.
« Nous ne reverrons probablement pas ces taux », me dit Spence.
Cet accord de prune a rendu les choses difficiles quand, au début de cette année, Spence et sa fiancée ont mis le détour d’une maison nouvellement construite à Winter Haven, en Floride, à mi-chemin entre Tampa et Orlando. C’est plus proche des amis, de la famille et, surtout, du bureau de Spence, où il a récemment assisté à plus de réunions. Le constructeur a provoqué des édulcorants comme une baisse de prix et un rachat de taux hypothécaire. Mais que faire de l’ancien endroit?
Bien sûr, ils pourraient vendre – probablement pour un gain bien rangé sinon spectaculaire – mais l’attrait de conserver la maison en ville a été impossible à ignorer. Spence dit qu’il s’attend à ce que son ancien endroit continue d’apprécier en valeur, et il n’est pas pressé de dire au revoir à ce taux hypothécaire. Il a donc décidé de lister la maison à louer. Il a pensé que trouver de bons locataires et la gestion de la demande de maintenance étrange valait la peine. Spence a rapidement obtenu des locataires prêts à payer 1 800 $ par mois, suffisamment pour qu’il puisse effacer environ 300 $ par mois après avoir payé des dépenses comme l’hypothèque, les impôts et l’assurance.
Spence est ce que vous pourriez appeler un « propriétaire accidentel »: le genre de personne qui se lance dans le secteur de la location par les circonstances, et non parce qu’ils se considèrent comme un magnat immobilier en herbe. Cette race de propriétaire est née des compromis et des calculs aux yeux clairs, loin des amateurs de caféine sur HGTV ou les gourous en investissement qui présentent leurs hacks immobiliers sur Tiktok. Bien qu’il y ait toujours eu des propriétaires accidentels, cette ère glaciaire du logement – une époque de ventes de maisons intermédiaires provoquées par une forte augmentation des taux d’emprunt – frappe une nouvelle vague de propriétaires de location réticents.
Leurs rangs pourraient croître avec la hausse des mandats de retour au bureau. Alors que les employeurs comme Amazon, AT&T et le troupeau du gouvernement fédéral reviennent à leur bureau, certains employés peuvent devoir abandonner les maisons éloignées qu’ils ont achetées pendant les travaux éloignés de pointe. Les directeurs immobiliers dans des endroits comme Dallas et Atlanta, certaines des principales destinations pour les déménageurs de l’ère pandémique, me disent récemment qu’ils ont récemment vu une augmentation des demandes de renseignements de la part des propriétaires qui cherchent à entrer sur le marché locatif. Pour ceux qui sont enclins à le faire eux-mêmes, Internet est inondé dans des guides pratiques récemment publiés pour les investisseurs par inadvertance. Vendre une maison est difficile en ce moment, tout comme trouver un emploi qui vous permet de travailler à plein temps dans le confort de votre canapé. Pour ceux qui ne peuvent pas – ou qui ne font pas – vendent leur ancienne place, l’entreprise de propriétaires peut être une alternative bienvenue.
Spence me dit que la location de son ancienne maison a été un processus encombrant à plusieurs étapes. « Mais les avantages l’emportaient sur les inconvénients dans cette situation », dit-il, « surtout en ce moment. »
Les propriétaires ont deux options au moment de déménager: vendre la maison ou la louer. Pendant les jours de haut vol de 2021, la réponse semblait être une évidence: prenez l’argent! Un flot d’acheteurs de footloose, soutenu par des taux hypothécaires record, a donné aux vendeurs la possibilité de chercher le meilleur dollar pour leurs maisons. Cette dynamique a changé au printemps 2022, lorsque la Réserve fédérale a commencé à augmenter les taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation. Les taux hypothécaires ont suivi, en mettant les freins sur le marché des fumées. Ces jours-ci, le taux moyen d’un prêt de 30 ans est d’environ 7%, contre un minimum d’environ 2,6% au début de 2021. .
Ainsi, le calcul Sell-Versus-Lent a changé: l’abandon des conditions de prêt bon marché d’antan pourrait être une erreur, surtout lorsque vous pouvez trouver des locataires pour aider à couvrir l’hypothèque. Les vendeurs potentiels, en particulier dans la moitié sud des États-Unis, sont également confrontés à une demande plus faible de maisons et à plus de concurrence de la part d’autres personnes qui cherchent à décharger leurs propriétés. Selon la société d’analyse du logement Altos Research, il y a environ 630 000 maisons unifamiliales sur le marché, contre seulement 270 000 au même moment en 2022. Pas étonnant que les vendeurs futurs se tournent plutôt vers le marché locatif.
C’est un marché si mince du côté des ventes en ce moment. Les gens veulent se déplacer, et c’est une autre sortie pour eux d’essayer de le faire.
Bien que tous les signes indiquent une augmentation du nombre de propriétaires accidentels, il n’y a pas de compte définitif de leurs rangs. Il existe cependant quelques façons d’obtenir une approximation. Une enquête en 2024 de l’Association nationale des agents immobiliers a révélé que 20% des acheteurs répétés ont conservé leur résidence antérieure en tant qu’investissement, location ou propriété de vacances. Parcl Labs, une société d’analyse immobilière, a également conçu un proxy utile. La société a identifié certains des marchés les plus populaires pour les maisons de location unifamiliale – Tampa, Floride; Dallas; Charlotte, Caroline du Nord; Et Phoenix, parmi quelques autres – puis a regardé combien de propriétaires avaient répertorié une maison à vendre, l’ont tiré sur le marché, puis l’ont remis en place comme location dans les 60 jours. PARCL a constaté que, selon le métro, de 3% à 8% des personnes qui ont inscrit leurs maisons à vendre en septembre étaient devenues des propriétaires accidentels d’ici novembre. Les pourcentages étaient encore plus élevés pour les vendeurs qui ont inscrit de mai à août.
À Atlanta, par exemple, une moyenne d’environ un vendeur bloqué sur 10 a échangé dans un panneau « à louer » au cours de la dernière année. À Houston, la part des propriétaires accidentels a culminé en juillet à près de 9% de tous les vendeurs. En juin, Phoenix a dépassé 15%. Les métros de l’analyse de ParCL ont quelque chose en commun: ils sont tous des marchés de ceinture solaire chauds qui ont accueilli une vague de nouveaux résidents au fur et à mesure que le travail à distance s’installait. Alors que moins de personnes se déplacent dans ces zones et que la construction de maisons neuves rattrape la demande, les vendeurs peuvent ne pas obtenir la manche souhaitée.
« C’est un marché si mince du côté des ventes en ce moment », me dit Jason Lewris, cofondatrice de Parcl Labs. « Les gens veulent bouger, et c’est une autre sortie pour qu’ils essaient de le faire. »
Certains propriétaires accidentels peuvent même ne pas prendre la peine d’essayer de vendre leur maison d’origine. En avril 2022, Ryan, qui travaille dans les soins de santé, a acheté une maison dans le sud-est d’Austin pour 615 000 $. Son timing n’aurait pas pu être pire. (Ryan a demandé que je n’utilisais que son prénom pour protéger à la fois sa vie privée et sa fierté, « Je me sens très stupide, et je n’aime pas ça », a-t-il dit.) ont depuis chuté précipitamment – de près de 16%, selon Freddie Mac – grâce à une baisse des nouveaux arrivants et à une vague de construction. Ryan estime que la valeur de sa maison est tombée à environ 450 000 $, sur la base d’autres transactions dans la région. Les constructeurs à proximité ont offert des incitations généreuses aux acheteurs, ce qui, selon lui, ne ferait que rendre plus difficile la vente de sa propriété. Il est également aigri sur Austin – trop de trafic, trop cher, trop chaud. Il a récemment obtenu un emploi en personne dans sa ville natale de Phoenix, où il déménagera bientôt. Et il dit qu’il n’est pas prêt à étayer une perte d’une vente de sa maison d’Austin pour l’instant.
« Je vais le louer », me dit Ryan. « Je vais voir ce qui se passe au cours de la prochaine année et je vais juste partir de là. »
Christopher Story, copropriétaire de Story Real Estate, une société de gestion des biens dans la région de Dallas, dit qu’environ la moitié des demandes qu’il reçoit des propriétaires proviennent de nos jours de propriétaires accidentels. « Ils se sont retrouvés dans une situation où ils ne peuvent pas vendre », me dit Story. Todd Ortscheid, qui dirige la gestion de la location de la révolution dans la région d’Atlanta, affirme de la même manière que sa région est « juste inondée de propriétaires accidentels ». Sur environ 15 propriétés que son entreprise s’inscrit pour gérer chaque mois, me dit Ortscheid, environ 12 ou 13 appartiennent à des personnes qui n’avaient pas l’intention de devenir propriétaire de la location.
Alors que les dirigeants enhardis ordonnent aux employés de retourner à leur bureau, les propriétaires accidentels peuvent devenir encore plus courants. Le travail à distance ne disparaît pas, mais il est devenu plus difficile de trouver des travaux hybrides ou entièrement éloignés, ce qui pourrait encore signifier plus de déménageurs sur toute la ligne. Les travailleurs qui ont acheté des maisons dans les boonies pourraient devoir revenir en arrière si les boss décident que les appels de zoom ne le coupent pas. Il est pratiquement inévitable que certaines de ces personnes décident de s’accrocher à leur domicile plutôt que de vendre.
« Nous pensons que cela va continuer, et c’est simplement une question de taux d’intérêt », me dit Ortscheid. « Jusqu’à ce que les taux d’intérêt baissent à moins de 5,5%, peut-être 5%, vous n’aurez pas beaucoup de gens qui vendent leur maison. »
Mais les métros avec certains des marchés à la vente les plus faibles – en d’autres termes, les endroits où quelqu’un pourrait être tenté de louer son ancien endroit à la place – ont également montré des signes d’adoucissement des marchés de location. Take Austin: Selon John Burns Research and Consulting, demander aux loyers des maisons unifamiliales de plus de 2% d’année en année en novembre, tandis que le nombre d’annonces de revente, sans compter les maisons nouvellement construites, était en hausse de plus de 60 ans % à partir des niveaux de 2019, la dernière année « normale » avant la pandémie. Dallas, Houston, Orlando et Phoenix sont quelques-uns des autres métros avec une croissance des loyers en sourdine et une surprenante surabondance de maisons à vendre.
Tout le monde dans le monde n’est pas coupé pour être propriétaire.
Être propriétaire n’est pas tout ce qu’il est craqué non plus. Les gestionnaires immobiliers avertissent que les propriétaires peuvent ne pas être préparés pour les coûts inattendus et les maux de tête de convertir leurs maisons en locations. Un mois ou deux vacant peut couler un an de projections de trésorerie, tandis que l’entretien surprise peut consacrer du temps et de l’argent. Enrôler un gestionnaire immobilier n’est pas bon marché; Une entreprise typique facturera un mois de loyer pour trouver un locataire et un pourcentage du loyer chaque mois après.
D’un autre côté, les petits propriétaires de location n’ont jamais eu plus d’outils à portée de main. S’ils veulent voir à quoi les maisons comparables louent, ils peuvent faire défiler Zillow ou visiter les sites Web de sociétés d’investissement à grande taille qui louent des dizaines de milliers de propriétés. Des entreprises nationales comme Buildium et Roofstock, principalement connues pour travailler avec les investisseurs de Wall Street, offrent également des services de gestion et des conseils sur les prix à des propriétaires plus petits. D’autres startups permettent aux propriétaires de location d’externaliser des tâches ennuyeuses comme la collecte de loyers et la comptabilité.
« Tout le monde dans le monde n’est pas coupé pour être propriétaire », me dit l’histoire. Cependant, il ajoute: « Être un propriétaire accidentel peut être l’une des plus grandes bénédictions ».
La route de location a été un sac mixte pour Casey Conner, un propriétaire à Nashville à qui j’ai parlé pour une histoire il y a quelques années. En janvier 2022, il a acheté une maison à un étage en banlieue et a verrouillé un taux d’intérêt de 3,2%. Quand je lui ai parlé cet automne, il venait de recevoir une offre d’emploi dans le Kentucky et était déchiré de vendre ou de louer sa propriété. D’autres maisons inscrites à vendre dans sa rue étaient assises sur le marché plus longtemps que prévu, mais il a également pensé qu’il ne ferait pas grand-chose en le louant et en embauchant un gestionnaire immobilier. Malgré ses hésitations, il a finalement choisi d’être propriétaire. Les 2 300 $ qu’il a facturés à louer était suffisant pour couvrir l’hypothèque de 2 100 $ et les 200 $ qu’il a payés chaque mois au gestionnaire, mais cela n’a laissé aucune place pour les autres coûts d’entretien qui ont apparu, ce qui a fini par lui coûter bien plus de 3 000 $.
Ensuite, Conner a été licencié, et lui et sa femme ont décidé de retourner dans la maison à Nashville, où il a pensé qu’il aurait plus de facilité à trouver un autre emploi. Lorsque je l’ai appelé pour rattraper son retard, il s’installe dans l’ancienne maison et venait d’accepter une offre en tant que coordinatrice des ventes dans une entreprise de construction. Les pertes de trésorerie de son bref passage en tant que propriétaire étaient « douloureuses », me dit-il, mais c’était une victoire financière à d’autres égards: au moins il n’a jamais eu à abandonner ce taux hypothécaire. Et il a été reconnaissant d’avoir un foyer pour retourner à Nashville.
« Pas que je sois riche », me fait un courriel plus tard par courriel, « mais je comprends quand ils disent: » Les riches ne gagnent pas. Ils possèdent. « »
James Rodriguez est un journaliste principal de l’équipe de discours de Trading Insider.
