La réévaluation du marché obligataire entraînera une baisse de 40 % du prix des immeubles de bureaux américains d’ici la fin de l’année prochaine, selon un cabinet d’études.

• La hausse des rendements obligataires pourrait déclencher un effondrement des prix dans le secteur des bureaux, selon Capital Economics.
• En effet, la hausse des rendements du Trésor pourrait avoir un impact sur les taux de capitalisation des immeubles de bureaux, ce qui ferait baisser les prix.
• Les prix des bureaux pourraient connaître une baisse de 40 % entre le sommet et le creux d’ici la fin de l’année prochaine, a prédit la société.

La flambée des rendements obligataires contribuera à faire baisser le prix des immeubles de bureaux américains jusqu’à 40 % d’ici la fin de l’année prochaine, selon Capital Economics.

Le cabinet de recherche a souligné la récente hausse des rendements des bons du Trésor, le rendement des obligations à 10 ans ayant récemment atteint 5 % pour la première fois depuis 2007.

Le rendement à 10 ans pourrait baisser autour de 3,75 % en 2024 avant de remonter à 4 % en 2025, prédit la société dans une note mardi.

Cela est probablement dû au fait que le taux d’intérêt réel neutre – le taux d’intérêt qui n’augmente ni ne contracte l’économie – est probablement plus élevé qu’avant, ce qui signifie que les rendements obligataires dans leur ensemble resteront plus élevés à long terme.

Des rendements obligataires plus élevés influencent des taux plus élevés dans l’ensemble de l’économie. Dans le domaine de l’immobilier commercial, cela pourrait signifier des taux de capitalisation plus élevés ou le rendement attendu des revenus générés par une propriété.

Comme les rendements obligataires, les taux de capitalisation sont inversement liés aux prix de l’immobilier, ce qui signifie que des taux de capitalisation plus élevés feront baisser les prix.

« A la suite des ajustements à la hausse de nos prévisions de rendement du Trésor à 10 ans, nous nous attendons désormais à une augmentation plus importante des taux de capitalisation », a déclaré Kiran Raichura, économiste en chef adjoint de Capital Economics. « Au niveau de l’ensemble de l’immobilier, cela signifiera que les taux de capitalisation augmenteront de près de 100 points de base supplémentaires pour culminer à environ 5,2%, entraînant une baisse de la valeur totale de plus de 20% », a-t-il ajouté à propos du secteur immobilier dans son ensemble.

Les taux plafonds des bureaux pourraient grimper à 6,5 % d’ici la fin de 2024, ce qui pourrait faire baisser les prix des bureaux d’au moins 40 % du sommet au creux, a prédit Raichura. Cela reflète une baisse plus prononcée que ses prévisions précédentes, selon lesquelles il voyait les prix s’effondrer de 35 % d’ici la fin de 2025.

Les experts ont mis en garde contre des difficultés pour le secteur de l’immobilier commercial depuis la crise bancaire du début de 2023, qui a entraîné un resserrement des conditions de crédit. Les banques sont moins disposées à prêter sur des actifs immobiliers commerciaux risqués et illiquides, et les propriétaires immobiliers capables de refinancer leurs prêts hypothécaires doivent le faire à des taux d’intérêt beaucoup plus élevés.

Cette dynamique, préviennent les experts, pourrait déclencher une vague de détresse alors qu’environ 1 500 milliards de dollars de dette devraient arriver à échéance dans le secteur au cours des prochaines années.