L’Amérique est sur le point de participer à une crise d’appartement
Les locataires ont discrètement apprécié une belle course au cours des deux dernières années. Une vague historique de construction d’appartements a rejeté les loyers de leur pic de l’époque de la pandémie – les développeurs de l’année dernière ont terminé le plus d’unités à l’échelle nationale depuis 1974. Avec tant de graines brillantes qui frappent le marché, les propriétaires se battent pour remplir leurs espaces, offrant des rabais majeurs et des avantages pour attirer les locataires. Un économiste du logement a même déclaré 2025 « l’année du résident ».
Mais à mesure que le coût de la construction a augmenté, le nombre de grues à l’horizon a diminué. Les développeurs anciennement impatients réduisent des plans de construction frais, jetant les bases pour une autre compression d’appartement. En d’autres termes, les bons moments pour les locataires s’épuisent.
Le temps n’est pas encore en place. Les développeurs devraient livrer un autre demi-million de nouveaux appartements cette année, légèrement en baisse par rapport à 2024, ce qui devrait forcer les gestionnaires immobiliers à se concentrer sur le maintien de leurs bâtiments au lieu de relever les loyers. Les perspectives des locataires, cependant, deviennent plus sombres une fois que vous regardez 2026 et au-delà. L’offre d’appartements a explosé au cours des dernières années, mais la demande a suivi le rythme – il n’y a pas de surabondance d’unités vides. Et le pipeline de construction a considérablement diminué depuis les jours de gloire de l’argent bon marché, alors qu’il était plus facile pour les développeurs de garantir des prêts pour de nouveaux projets. Alors que de nombreuses locations ont ouvert leurs portes en 2024, les constructeurs d’appartements ont inauguré le moins d’unités en plus d’une décennie.
« L’inventaire disponible des logements locatifs peut rapidement se resserrer », explique un récent rapport de RealPage, une société de logiciels qui aide les propriétaires à établir leurs loyers. La société d’analyse immobilière, Yardi Matrix, a caractérisé 2025 comme une «année chargée de changement».
Traduction: accrochez ces offres d’appartements pendant que vous le pouvez. Ils ne dureront probablement pas beaucoup plus longtemps.
Les dernières années ont été chaotiques pour les habitants des appartements. La demande d’appartements a grimpé en 2021 alors que les locataires se dirigeaient vers des endroits plus grands, ont quitté les maisons de leurs parents ou ont dit au revoir aux colocataires en faveur de la vie en solo. Cette augmentation de la «formation des ménages» a poussé les loyers alors même que les gens ont décampé des villes surpeuplées aux maisons unifamiliales en banlieue. Zillow a constaté que les loyers d’appartements ont augmenté de plus de 20% à l’échelle nationale de 2020 à 2022. En même temps, cependant, les développeurs préparaient le terrain pour un renversement. À un moment de 2022, plus d’un million de nouveaux appartements étaient en construction à travers le pays. La ruée des nouvelles constructions s’est concrétisée au cours des deux dernières années: selon RealPage, les développeurs ont ouvert un total de 440 000 unités en 2023 et un record de 588 900 l’an dernier, avec 500 000 autres devraient être disponibles en 2025.
Tous ces nouveaux bâtiments ont contrôlé les prix; Comme le dit l’économiste de location de location Jay Parsons, ils « ont fait ce que l’offre est censée faire ». Avec beaucoup de nouvelles unités sur le marché, les locataires ont plus de choix et sont moins susceptibles de tolérer des randonnées à loyer élevés. Les données de Yardi Matrix indiquent que la croissance des loyers d’une année à l’autre est restée inférieure à 1% au cours des 16 derniers mois, bien en dessous des sauts à deux chiffres de 2022. Concessions des propriétaires – Les mois de loyer gratuit, de stationnement gratuit et de cartes-cadeaux utilisées pour attirer pour attirer pour attirer et conserver les locataires – sont de retour à la mode. À la fin de 2024, près de 13% des unités du pays offraient des concessions, assez proches des sommets de tous les temps des premiers mois de la pandémie, alors que presque personne ne voulait déménager.
La construction d’appartements a tendance à être trop cyclique, et je ne pense pas que ce soit une bonne chose pour les locataires ou les investisseurs.
Toutes sortes de locataires – pas seulement les hauts salaires qui peuvent se permettre les plus récents et les plus grands de la construction d’appartements – ont bénéficié de ce boom de développement. Les propriétaires déploient généralement des concessions lorsqu’ils essaient de louer de nouveaux bâtiments, dont la plupart sont classés comme « luxe » de nos jours. Mais même des bâtiments de longue date avec des appartements moins chers ont offert des cadeaux pour empêcher les locataires de fuir pour des pâturages plus verts.
« C’est juste un simple jeu d’approvisionnement et de demande », me dit Carl Whitaker, l’économiste en chef de RealPage. « Comme plus d’approvisionnement le fournit, vous devez tirer plus de trafic vers votre propriété, et cela vient avec ces incitations. »
Le problème pour les locataires est que les directeurs immobiliers pourraient bientôt trouver ces efforts inutiles. Les développeurs comptent fortement sur la dette pour financer de nouveaux projets, et les hausses de taux d’intérêt de la Réserve fédérale ont rendu ces prêts beaucoup plus chers, ce qui a provoqué un ralentissement des plans de construction. Les constructeurs ont été dissuadés par la vague de nouvelles fournitures sur le marché et la perspective d’une croissance plus faible des loyers dans leurs propriétés. Ce faisant, ils ont jeté les bases pour une autre pénurie d’appartements – et pour que les loyers recommencent à grimper.
« Le pendule se balance considérablement », me dit Parsons. « Malheureusement, la construction d’appartements a tendance à être trop cyclique, et je ne pense pas que ce soit une bonne chose pour les locataires ou les investisseurs. »
Prédire les rebondissements de l’économie peut être difficile, mais la prévision de l’offre du nouvel apparition est assez simple. Si vous savez combien d’unités sont en construction aujourd’hui, vous pouvez raisonnablement estimer la nouvelle offre dans quelques années. Ces chiffres indiquent un changement sismique dans le paysage locatif. Les départs de construction d’appartements ont chuté l’année dernière au plus bas niveau depuis 2013, par RealPage. Ce ralentissement commencera bientôt à apparaître dans le nombre de nouveaux appartements à venir sur le marché. Yardi Matrix prévoit 524 000 livraisons en 2025, mais seulement 414 000 en 2026 et 341 000 l’année suivante. RealPage anticipe une baisse encore plus grave, de 470 000 nouvelles unités cette année à 265 000 en 2026, avec une autre baisse de l’année suivante. Christopher Bruen, économiste au National Multifamily Housing Council, a écrit l’année dernière que cette retraite était « susceptible d’exacerber la pénurie de logements de notre pays à plus long terme ».
Les villes américaines ne ressentiront pas les effets de ce recul. La plupart des appartements construits au cours de cette construction de la construction se trouvent dans la moitié inférieure du pays – Austin, Atlanta, Phoenix et Houston, entre autres. Certains métros de la région de la montagne, comme Denver et Salt Lake City, ont également accueilli de nombreux nouveaux appartements. Les loyers sur ces marchés peuvent être plus lents à augmenter, mais la demande de logement dans ces régions a également été plus élevée que dans d’autres endroits du pays, de sorte que le soulagement relatif peut être de courte durée. Quant aux principaux marchés côtiers comme New York, Boston, Seattle et San Francisco, où la disponibilité des terres et les obstacles permettent déjà à la construction d’appartements, cela pourrait être encore plus difficile pour les locataires. Dans un récent appel de résultats avec Investors, un cadre de Equity Residential, l’un des plus grands propriétaires d’appartements du pays, a décrit la réduction de l’offre comme « encore plus dramatique » sur ces marchés, où les départs ont été baissés de 30% en 2023 et de près de 60 ans % en 2024.
« Avec les départs en 2025 projetés pour être à nouveau en panne, nous prévoyons que l’un des meilleurs soldes de l’offre de nos marchés côtiers que nous avons vus depuis très longtemps », a déclaré Alexander Brackenridge, directeur des investissements de la société.
Un facteur compliquant est les retards de construction. Doug Ressler, le directeur de Business Intelligence de Yardi Matrix, affirme que les achèvements prévus pour 2025 peuvent saigner en 2026 et même 2027 en raison de problèmes de chaîne d’approvisionnement ou de pénuries de main-d’œuvre, allégeant la douleur pour les locataires. La société s’attend à ce que les loyers augmentent d’un modeste de 1,5% cette année, de 1,1% en 2026, puis de 3,3% en 2027. Parsons anticipe une croissance encore plus importante d’une année 2026. Ce genre d’augmentation est loin des randonnées de loyer de l’ère pandémique, mais cela signifierait toujours la fin de cette ère chargée de concession pour les locataires.
Il a fallu une parfaite tempête de facteurs pour générer ce boom de la construction massif. Et maintenant, beaucoup de ces facteurs viennent de disparaître.
Si la demande d’appartements reprend vraiment – si, disons, les gens se sentent mieux dans leurs perspectives économiques ou décident que la location les fera plus défaut pour leur argent que l’achat – la croissance des loyers pourrait grimper encore plus. Whitaker me dit qu’il est encore trop tôt dans l’année pour dire combien de locataires chercheront de nouvelles unités pendant les mois d’été de pointe, mais il y a déjà des signes que cette année pourrait être plus chaude que la dernière. En novembre et décembre, le trafic de location – le nombre de locataires potentiels vérifiant les nouveaux appartements – a augmenté par rapport à un an auparavant. Cela peut sembler ho-hum, mais c’était la première fois depuis le début de 2022 que le trafic de location a décroché deux mois consécutifs de croissance d’une année à l’autre.
« Mon interprétation est que nous allons voir pas mal de demande cet été », me dit Whitaker.
Sommes-nous condamnés à répéter ces cycles, en attendant que tout morceau de soulagement du logement soit révélé comme un mirage? Parsons ne le pense pas. Il souligne un fonds national de construction – qui pourrait fournir des dettes moins chères aux développeurs afin qu’ils soient moins susceptibles de reculer lorsque les taux d’intérêt augmentent – en tant que solution bipartite qui pourrait lisser ces montagnes russes de location. En l’absence, cependant, les locataires regardent encore une autre balade cahoteuse.
« Il a fallu une parfaite tempête de facteurs pour conduire ce boom de la construction massif », me dit Parsons. « Et maintenant, beaucoup de ces facteurs viennent de disparaître. »
James Rodriguez est un journaliste principal de l’équipe de discours de Trading Insider.
