Les immeubles de bureaux vides ne seront pas la solution à la pénurie de logements aux États-Unis

• Le marché immobilier américain est confronté à une pénurie de stocks, mais les bureaux vides ne constituent pas une solution.
• Les stratèges de Goldman Sachs affirment que les bureaux ne peuvent pas être convertis facilement ou à moindre coût en unités résidentielles.
• La banque s’attend à ce que le taux d’inoccupation des bureaux passe de 13,5 % cette année à 18 % au cours de la prochaine décennie.

Un cocktail de vents contraires a rendu le logement inabordable pour de nombreux Américains, mais il est peu probable que le nombre croissant de bureaux vides apporte un soulagement significatif à un marché en manque d’offre.

La pandémie a inauguré une nouvelle ère de travail à distance et a provoqué une baisse structurelle de la demande de bureaux qui devrait s’aggraver dans les années à venir, a déclaré Goldman Sachs. Les experts immobiliers ont émis l’hypothèse que la conversion de bureaux en logements pourrait être une solution prometteuse au problème de l’offre, mais les stratèges de la banque mettent en garde contre une telle solution qui ne serait ni simple ni bon marché.

Les taux d’inoccupation des bureaux ont grimpé de quatre points de pourcentage au cours des trois dernières années pour atteindre 13,5 % – le plus élevé depuis 2000 – et Goldman s’attend à ce que ce chiffre atteigne 18 % au cours de la prochaine décennie, à mesure que les bâtiments deviennent plus vieux et que les lieux de travail sont moins viables.

Dans le même temps, la combinaison de taux hypothécaires élevés et de prix immobiliers associés à un stock limité de logements a gelé le marché immobilier américain. Les propriétaires actuels sont réticents à déménager et à renoncer aux taux inférieurs qu’ils ont obtenus pendant la pandémie, ce qui entraîne une diminution du nombre d’acheteurs et de vendeurs sur le marché. C’est ce que l’on appelle l’effet de « verrouillage ».

« Le déséquilibre entre ces deux marchés a conduit de nombreux investisseurs et décideurs politiques à se demander si les espaces de bureaux sous-utilisés pouvaient être réutilisés pour répondre à la demande de logements résidentiels », ont écrit les stratèges de Goldman Sachs dirigés par Jan Hatzius dans une note publiée lundi.

L’abordabilité des logements résidentiels a diminué au cours des 15 dernières années et a atteint un creux historique en 2022. Même si les conditions se sont légèrement assouplies l’année dernière, le resserrement des stocks a néanmoins entraîné l’accessibilité à des niveaux historiquement bas.

Les stratèges ont souligné que dans les zones métropolitaines comptant une proportion élevée de travailleurs pouvant travailler à distance, bon nombre de ces immeubles de bureaux semblent « économiquement non viables à exploiter ».

Combiné au manque d’abordabilité dans le secteur résidentiel, le ratio loyer multifamilial/bureau se rapproche des sommets observés pour la dernière fois en 2000. Ce chiffre se rapproche du retour sur investissement résidentiel par rapport à celui d’un investissement bureau.

« Nous nous attendons à ce que ce ratio augmente encore davantage au cours des prochaines années si le taux d’inoccupation des bureaux continue d’augmenter et si l’offre de logements résidentiels reste faible », ont déclaré les stratèges de Goldman.

Certes, un rapport de février du site immobilier ResiClub a révélé que les conversions de bureaux en logements ont bondi de 357 % depuis 2021. Pourtant, selon Goldman Sachs, seuls 4 % environ des immeubles de bureaux semblent viables pour la conversion, sur la base du taux d’occupation et du taux d’occupation. si la propriété fonctionne à perte.

Notamment, seulement 0,4 % environ des espaces de bureaux ont été convertis en unités multifamiliales au cours de l’année précédant la pandémie. Cela a atteint 0,5 % en 2023, ce qui indique à la fois une traction minimale et des obstacles importants à davantage de conversions.

« Le taux de conversion d’un bureau en multifamilial est assez faible, ce qui suggère qu’il pourrait y avoir des obstacles financiers et physiques importants à la conversion », a déclaré l’équipe Goldman. « Si la conversion se poursuit au rythme actuel, il faudra encore 8 ans pour convertir les 4 % de bureaux qui ne sont actuellement pas viables selon notre définition. »

Sur la base du paysage actuel du marché et de la baisse de la demande de bureaux, Goldman prévoit que les conversions seront « non rentables » pour les promoteurs dans la plupart des cas.

« Notre analyse implique que seulement 0,8% du stock de bureaux aux États-Unis est actuellement évalué à un niveau qui rend la conversion en logements multifamiliaux financièrement réalisable », a soutenu la banque. « Ce chiffre est légèrement plus élevé à San Francisco (1%), Los Angeles (1%) et Seattle (1,2%), mais il est presque négligeable dans les autres zones métropolitaines. »