Les investisseurs immobiliers expliquent les moyens abordables d’acheter une propriété multifamiliale

Une propriété multifamiliale est un bâtiment unique divisé pour abriter plus d’une famille vivant séparément – ​​un duplex, par exemple, ou un triplex ou un quadruplex.

Plusieurs investisseurs immobiliers avec lesquels Trading Insider s’est entretenu donnent la priorité à ce type de propriété, notamment en 2025.

« Les prix et les taux d’intérêt ont pratiquement doublé sur de nombreux marchés au cours des quatre ou cinq dernières années », a déclaré Josh Lupo, qui investit dans des propriétés multifamiliales dans le nord de l’État de New York avec sa femme Ali.

Le couple a atteint l’indépendance financière après avoir remboursé des prêts étudiants à six chiffres, en partie grâce à leur portefeuille immobilier. « Les chiffres ne fonctionnent plus vraiment pour les propriétés qui avaient du sens comme locations à long terme, en particulier les maisons unifamiliales. »

Connor Swofford et Pieter Louw, amis d’enfance qui ont commencé à acheter un bien immobilier ensemble en 2024, ont acquis plus de 20 unités en achetant, rénovant et louant des propriétés multifamiliales à Buffalo.

Alors qu’ils avaient initialement acheté quelques duplex, ils évitent désormais les doubles et se concentrent sur des propriétés multifamiliales plus grandes comprenant au moins trois logements.

« Les flux de trésorerie et les taux de capitalisation sont bien meilleurs », a déclaré Louw, du moins sur leur marché. « Il suffit de regarder les chiffres de l’année dernière pour constater que c’est un investissement plus lucratif et plus sûr. »

L’investisseur, agent et coach immobilier basé dans le Massachusetts, Dana Bull, qualifie les propriétés multifamiliales de « monstres à trois têtes » en raison des trois principaux avantages financiers qui accompagnent cet investissement, notamment la remise d’acquisition et les économies d’échelle.

Pensez à l’entretien requis pour une maison multifamiliale par rapport à une maison unifamiliale, a-t-elle déclaré : « Si vous achetez un immeuble à trois familles, lorsque le toit s’effondre, vous n’avez qu’un seul toit à remplacer.

Comment acheter votre premier multifamilial : utilisez le financement occupé par le propriétaire et le piratage de la maison pour réduire votre hypothèque

L’achat de propriétés multifamiliales n’est pas réservé aux investisseurs chevronnés.

Bull considère qu’il s’agit d’une « fantastique approche d’investissement d’entrée de gamme ». Étant donné que les duplex, les triplex et les quadruplex relèvent de la catégorie de l’immobilier résidentiel, « vous pouvez utiliser des prêts résidentiels, y compris des programmes de faible mise de fonds, si vous avez l’intention d’occuper la propriété, ce qui est incroyablement puissant ».

C’est ce qu’a fait Mike Newton pour acquérir sa première propriété : un duplex de 450 000 $ à l’extérieur de Seattle. Il n’avait pas les économies nécessaires pour l’acheter comme un véritable immeuble de placement, ce qui nécessiterait un acompte d’au moins 20 %. Cependant, comme il prévoyait vivre dans la moitié du duplex, il a obtenu un financement pour propriétaire-occupant et n’a mis que 5 %.

Après la fermeture, il a emménagé dans l’une des unités. L’autre logement était déjà occupé par un locataire, ce qui signifie qu’il a immédiatement commencé à générer des flux de trésorerie. De plus, il a trouvé un colocataire pour son unité. Le loyer de ses deux locataires couvrait la majorité de son versement hypothécaire mensuel, ce qui lui permettait d’économiser davantage pour sa prochaine propriété.

Newton, qui s’est étendu à plus de 10 unités, considère cette stratégie, connue sous le nom de « piratage de maison », comme l’un des « moyens les plus sûrs de commencer à investir dans l’immobilier ».

En louant une partie de votre résidence principale, vous pouvez compenser, voire supprimer complètement, votre crédit immobilier. C’est une façon relativement peu risquée de voir si vous aimez être propriétaire et gérer des locataires.

Il convient de noter que tous les marchés ne disposent pas d’une abondance de propriétés multifamiliales. Le marché de la Nouvelle-Angleterre dispose d’un large inventaire de ces propriétés, explique Bull : « Ces bâtiments ont été créés à la fin des années 1800 et au début des années 1900 pour loger économiquement les gens dans des zones proches ou autour de villes comme Boston. »

S’il n’y a pas de propriétés multifamiliales dans votre région, vous pouvez toujours pirater une maison unifamiliale en ajoutant un ADU ou en transformant un sous-sol inachevé en espace louable – ou, comme Newton, en trouvant un colocataire. Le but du jeu est de faire preuve de créativité avec votre espace afin qu’en fin de compte, d’autres personnes remboursent votre hypothèque.