Trump propose de nouvelles idées hypothécaires risquées pour réduire les coûts

Alors que les taux hypothécaires restent obstinément élevés, le président Donald Trump et son administration ont lancé quelques idées pour aider les acheteurs à payer un prêt hypothécaire.

Le président a notamment déclaré qu’il envisageait des prêts hypothécaires sur 50 ans. Bill Pulte, directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, a déclaré que son équipe étudiait également les moyens par lesquels les acheteurs pourraient bénéficier de taux d’intérêt bas sur les prêts hypothécaires plus anciens.

Il existe de nombreuses options de financement créatives qui pourraient rendre l’achat d’une maison moins cher. Mais ils peuvent être risqués. Certaines pourraient avoir l’effet inverse et entraîner une hausse des prix dans un contexte de pénurie persistante de logements.

Toutes les discussions sur des prêts hypothécaires plus abordables sont le fait de politiciens qui tentent de trouver des solutions à court terme à un problème complexe qui ne peut pas être résolu du jour au lendemain car « ils sont sous la pression de leurs électeurs qui n’ont pas les moyens d’acheter », a déclaré Lance Lambert, co-fondateur du média immobilier et du groupe de recherche ResiClub.

Le coût d’un prêt hypothécaire typique a plus que doublé entre décembre 2019 et décembre 2024 en raison de la montée en flèche des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt hypothécaires élevés.

Voici quatre approches alternatives de financement, ainsi que leurs forces et leurs faiblesses.

Prêts hypothécaires sur 50 ans

Trump et Pulte ont fait la une des journaux lorsqu’ils ont proposé leur plan inhabituel de prêts immobiliers sur un demi-siècle. L’idée d’allonger la dette serait de rendre les mensualités plus abordables pour les emprunteurs et de rendre l’accession à la propriété accessible à un plus grand nombre d’Américains.

Cependant, l’idée a été largement critiquée par les économistes du logement, qui soutiennent qu’un prêt sur 50 ans augmenterait considérablement le fardeau de la dette de l’acheteur, ce qui entraînerait un paiement d’intérêts total plus élevé sur la durée du prêt.

Par exemple, le paiement mensuel d’un prêt hypothécaire fixe sur 30 ans avec un taux d’intérêt de 6 % pour une maison typique serait d’environ 2 000 $, avait précédemment rapporté Trading Insider. Les mêmes conditions pour un prêt sur 50 ans ramèneraient ce paiement mensuel à environ 1 800 $. Mais sur la durée du prêt d’un demi-siècle, l’emprunteur paierait environ 750 000 $ d’intérêts, au lieu d’environ 400 000 $ d’intérêts pour le prêt de trois décennies.

En plus de l’augmentation des intérêts payés sur la durée de vie de l’hypothèque, les prêteurs considèrent généralement les prêts à long terme comme plus risqués, ils factureront donc probablement des taux plus élevés sur une hypothèque de 50 ans.

Il faudrait également beaucoup plus de temps à l’emprunteur pour constituer la valeur nette de sa maison, ce qui est essentiel à la création de richesse. Si le gouvernement fédéral devait soutenir ces prêts à plus long terme, cela pourrait également avoir l’effet inverse en stimulant la demande de logements, à mesure que davantage d’acheteurs y répondront, et ainsi en faisant monter les prix.

Fondamentalement, les prêts hypothécaires moins chers ne répondent pas à la raison fondamentale pour laquelle les Américains ont du mal à acheter un logement : une pénurie entre un et près de cinq millions de logements. « Le financement n’est pas la solution », a déclaré Kara Ng, économiste senior chez Zillow. « Nous sommes dans cette crise de l’accessibilité financière parce qu’il y a une pénurie de logements, donc changer les conditions de prêt, avoir différents produits de financement – cela ne change rien au fait qu’il n’y a pas assez de logements pour tout le monde. »

Hypothèques assumables et transférables

Au milieu des réactions négatives suscitées par l’idée d’un prêt hypothécaire sur 50 ans, Pulte a publié sur X que Fannie et Freddie « évaluaient comment contracter des prêts hypothécaires assumables ou transférables, de manière sûre et solide ». Quelques jours plus tard, il a de nouveau publié que l’administration « évaluait activement » les prêts hypothécaires transférables.

Les prêts hypothécaires transférables et assumables sont des choses différentes. Les deux impliquent de bloquer des prêts hypothécaires plus anciens à des taux inférieurs à ceux du marché. Les prêts hypothécaires transférables permettent aux propriétaires d’emporter avec eux leur taux d’intérêt hypothécaire dans une nouvelle propriété, et les prêts hypothécaires assumables permettent aux acheteurs de reprendre le prêt hypothécaire du vendeur, y compris son taux inférieur à celui du marché.

Les États-Unis disposent déjà de nombreux prêts hypothécaires assumables, même si les vendeurs et les acheteurs ne savent peut-être pas qu’ils ont cette option. Les prêts immobiliers garantis par la Federal Housing Administration, le ministère des Anciens Combattants et le ministère de l’Agriculture sont tous automatiquement assumables. Près d’un quart des prêts hypothécaires existants peuvent être transférés du vendeur à l’acheteur, et un peu moins de la moitié de ces prêts ont un taux d’intérêt de 4 % ou moins, a rapporté le journaliste de Trading Insider, James Rodriguez, plus tôt cette année.

Avez-vous eu recours à un financement créatif pour acheter une maison ? Partagez votre histoire avec ce journaliste à erelman@businessinsider.com ou remplissez ce formulaire.

Si vous pouvez en obtenir un, les prêts hypothécaires assumables peuvent être une excellente option pour les acheteurs. Ils économisent non seulement sur les intérêts, mais également sur les frais de clôture, car ils sont exemptés du paiement d’une évaluation ou d’une assurance titres, et ils n’ont pas à payer de frais de montage hypothécaire.

« La meilleure façon d’aider les gens à déménager quel que soit l’environnement macroéconomique est de leur donner accès à ces taux bas », a déclaré Raunaq Singh, fondateur et PDG de Roam, une société qui facilite les ventes avec des prêts hypothécaires assumables.

Mais les hypothèses présentent des inconvénients. L’acheteur doit être admissible au prêt et payer au gestionnaire de prêt la différence entre le prix de vente de la maison et le solde de l’hypothèque. Si la mise de fonds est supérieure à ce que l’acheteur peut se permettre, il se peut qu’il ait besoin d’une deuxième hypothèque, ce qui peut être difficile à obtenir et qui s’accompagnerait probablement d’un taux d’intérêt plus élevé.

En revanche, les prêts hypothécaires portables n’existent pas encore aux États-Unis. Les économistes du logement préviennent que la légalisation des prêts transférables pourrait donner aux propriétaires qui ont la chance d’avoir un prêt hypothécaire existant à faible taux un avantage encore plus important par rapport aux acheteurs d’une première maison et aux autres. Cette dynamique pourrait également faire grimper davantage les prix de l’immobilier en permettant aux acheteurs réguliers de dépenser davantage.

« Cela pourrait stimuler la demande et créer davantage de chiffre d’affaires sur le marché à un moment où nous essayons de nous recalibrer », a déclaré Lambert.

Réductions de taux pour les constructeurs

Outre les options que Pulte dit explorer, il existe d’autres moyens par lesquels les acheteurs trouvent des offres sur les prêts hypothécaires.

Il est de plus en plus courant de trouver un taux d’intérêt inférieur à celui du marché sur une maison nouvellement construite. Au cours des dernières années, les constructeurs d’habitations ont de plus en plus proposé des incitatifs aux acheteurs, notamment des rachats de taux hypothécaires et des prêts hypothécaires à taux variable. Cela réduit les paiements mensuels des acheteurs tout en permettant aux constructeurs d’éviter de baisser le prix de leurs maisons.

Mais ces baisses de taux pourraient gonfler les prix des logements, selon un récent rapport du Wall Street Journal, car elles offrent aux constructeurs un moyen d’offrir des incitations aux acheteurs tout en protégeant le prix autocollant sur une nouvelle maison. Les grands constructeurs, qui recourent plus souvent aux rachats de taux, ont vu les prix de la première vente de leurs maisons nouvellement construites augmenter de 6 % de plus que les maisons existantes et celles construites par de petites entreprises entre 2019 et 2024, a récemment constaté l’American Enterprise Institute.

Financement du vendeur

Une autre option de financement créative – le financement du vendeur – consiste à exclure complètement la banque de la transaction. Dans ces cas, le vendeur conserve l’acte de propriété tandis que l’acheteur paie la propriété en versements pluriannuels, en plus des intérêts convenus. L’option séduit les acheteurs qui souhaitent un taux d’intérêt inférieur à celui du marché ou qui ne sont pas admissibles à un prêt hypothécaire traditionnel, ainsi que les vendeurs qui sont prêts à être remboursés au fil du temps en échange de gains d’intérêts.

Mais la pratique peut être risquée. Le financement du vendeur fonctionne souvent comme un prêt relais à court terme accordé à l’acheteur. Ainsi, si les taux d’intérêt ne baissent pas pendant la durée du prêt, l’acheteur pourrait devoir payer un paiement beaucoup plus élevé s’il opte pour un prêt hypothécaire traditionnel après quelques années de paiements au vendeur.

Cette pratique a longtemps été plus courante dans les quartiers pauvres et a été critiquée par les régulateurs fédéraux pour exploiter les acheteurs à faible revenu avec des taux d’intérêt élevés sur des maisons de mauvaise qualité.

Bien que le financement des vendeurs ait gagné en popularité en raison des taux élevés ces dernières années, il s’agit toujours d’une pratique de niche. Selon Realtor.com, environ 1 % des annonces immobilières mentionnent un financement privé. Mais ces dernières années, cette pratique est devenue plus populaire dans les ventes de maisons haut de gamme.

« Auparavant, cela se produisait avec des propriétés vraiment bon marché et des acheteurs vraiment sous-qualifiés, et maintenant le prix médian est comparable à celui du marché dans son ensemble », a déclaré Joel Berner, économiste principal chez Realtor.com. « Cela monte donc en gamme, se généralise et se produit sur des propriétés à prix plus élevé. »

Ryan Leahy et Eric Bennett ont fondé une société basée à Austin, au Texas, appelée MORE, spécialisée dans la facilitation du financement des vendeurs. Ils s’occupent de maisons haut de gamme, généralement évaluées entre 800 000 et 3 millions de dollars, ont-ils déclaré. Leurs vendeurs disposent normalement d’une bonne somme d’argent et de capitaux propres dans leur propriété, tandis que leurs acheteurs sont souvent des travailleurs indépendants dont les revenus sont plus difficiles à justifier, ce qui rend plus difficile l’admissibilité à un prêt hypothécaire.

« Il y a tellement de gens qui travaillent à leur compte ou qui ont des revenus qui ne sont pas admissibles à une hypothèque traditionnelle, ce qui signifie que vous avez des revenus d’influence, des revenus de crypto-monnaie, des revenus secondaires », a déclaré Leahy.

Mel Dorman a acheté sa première maison – un immeuble de placement – ​​grâce au financement du vendeur. Depuis, elle a constitué un portefeuille immobilier à Portland, dans l’Oregon, et est devenue une défenseure de cette pratique, conseillant les autres sur la manière d’acheter et de vendre sans banque. Dorman soutient que cette pratique peut aider à conserver la richesse au sein d’une communauté, plutôt que de la faire extraire par une banque.

« Lorsque quelqu’un effectue une transaction de financement de vendeur, son paiement va littéralement à une personne qui habite à proximité, qui est probablement locale, et il finance sa capacité à réduire ses effectifs, à prendre sa retraite, à vendre son bien locatif, à cesser d’être propriétaire, quel que soit son besoin de vente », a-t-elle déclaré. « De même, cela crée une voie vers la propriété pour les Américains qui sont de plus en plus exclus en raison des critères bancaires et du coût du capital, des taux d’intérêt et des prix. »