Les baisses de taux pourraient rendre l’achat d’une maison moins cher, mais elles ne résoudront pas le plus gros problème du marché immobilier américain
La baisse des taux de la Réserve fédérale aura certainement un impact sur le marché immobilier, mais son effet n’affectera probablement pas la partie la plus importante de l’équation : maintenir un niveau d’accessibilité financière élevé.
Certes, les coûts d’emprunt élevés sont en partie responsables de la crise d’accessibilité qui frappe les acheteurs de logements aux États-Unis, et les réduire offrirait un soulagement.
Les taux ont atteint des sommets sur plusieurs décennies il y a un an, et de nouvelles réductions du taux de référence de la Fed devraient contribuer à faire baisser les coûts d’emprunt au fil du temps.
Mais cela va aussi accentuer le déséquilibre entre l’offre et la demande, car de plus en plus d’acheteurs seront attirés par des prêts hypothécaires moins chers. Les pressions vont s’accroître pour que la construction de nouveaux logements réponde à la demande, mais le financement reste serré pour les constructeurs de maisons, ce qui freine la dynamique de mise en ligne de nouveaux logements.
Selon l’Association nationale des constructeurs d’habitations, les prêts au secteur manufacturier sont passés d’un minimum de 5 % à 13 % depuis mars 2022.
« L’effet le plus immédiat de la baisse des taux sur le logement sera visible dans les conditions de prêt des constructeurs et des promoteurs fonciers », a déclaré à Trading Insider Danushka Nanayakkara-Skillington, vice-présidente associée des prévisions de la NAHB.
Mais la manière dont cela se traduira par une augmentation de l’offre bien nécessaire est une autre histoire, et il y a des facteurs que la baisse des taux de la Fed ne résoudra pas.
Des incertitudes persistantes
Par exemple, Nanayakkara-Skillington a noté que le prix des matériaux, des cloisons sèches aux produits d’aciérie, pèse lourdement sur les constructeurs de maisons depuis la pandémie.
Bien que les coûts du bois d’œuvre se soient normalisés, elle s’attend à ce qu’une récente hausse des tarifs sur le bois canadien entraîne une hausse des prix dans les mois à venir.
Les tarifs sur les transformateurs chinois — que la NAHB considère comme un composant « cruellement » nécessaire retardant les projets de logement — ont fait grimper les prix de 73 % au cours des quatre dernières années, a-t-elle déclaré.
Il faut également tenir compte des pénuries. Nanayakkara-Skillington a indiqué que 57 % des constructeurs de maisons interrogés affirment qu’il n’y a pas suffisamment de terrains sur lesquels construire, ce qui ajoute une pression sur les prix de l’offre disponible.
Michael Neal, chercheur principal à l’Urban Institute, a déclaré à BI qu’une réglementation locale était nécessaire pour remédier à ce problème. Il a déclaré que les problèmes de zonage devraient être résolus pour libérer la disponibilité des terrains, tandis que les coûts et les délais d’inspection devraient être réduits.
Mais le plus gros problème est le manque de travailleurs qualifiés, a déclaré Nanayakkara-Skillington.
« Comme nous avons perdu environ un million de travailleurs du bâtiment pendant la Grande Récession, nous manquons toujours de main-d’œuvre. Nous avons donc désespérément besoin de gens pour se lancer dans les métiers », a-t-elle déclaré, précisant qu’il y a environ 250 000 emplois ouverts en ce moment.
Néanmoins, les réductions de taux de la Fed devraient améliorer le sentiment des constructeurs de logements dans les mois à venir après une période de baisse dans un contexte de coûts d’emprunt élevés, ont déclaré les deux analystes.
Vues sombres sur les maisons existantes
Bien qu’il soit difficile de prévoir quand le marché immobilier retrouvera son équilibre, cela dépend en grande partie de la capacité des taux plus bas à inciter les propriétaires à commencer à vendre.
Selon Fitch Ratings, cela semble peu probable pour l’instant.
Étant donné que la plupart des propriétaires maintiennent un taux hypothécaire bien inférieur au niveau actuel de 6 %, les taux hypothécaires devront baisser considérablement pour stimuler l’offre, ce qui n’arrivera que si la Fed continue de réduire ses taux.
L’agence de notation a noté qu’environ 24 % des prêts hypothécaires en cours sont cotés à un taux supérieur à 5 %, ce qui signifie que les propriétaires resteront sur leur propriété jusqu’à ce que les taux atteignent ce niveau. Cela n’arrivera pas avant 2027, a déclaré Fitch.
« Alors que l’inventaire de logements neufs a augmenté de 29 % depuis le début de la pandémie, l’amélioration de l’offre de logements existants, qui représentent environ 80 % des ventes de logements, est nécessaire pour améliorer les prix et l’activité du marché immobilier », a déclaré l’agence.
Dans le même temps, l’assouplissement de la politique de la Fed pourrait ne pas stimuler l’activité immobilière pour une autre raison, a déclaré Neal.
« La décision de la Fed reflète en partie, je pense, les inquiétudes quant à la possibilité pour les gens de conserver un emploi », a-t-il noté. « En même temps, si vous pensez que les taux vont baisser aujourd’hui, pensez-vous qu’ils vont baisser demain ? »
Cette façon de penser pourrait amener les gens à retarder davantage leur décision, a-t-il déclaré.
Quel que soit l’endroit où l’offre se présente, un effet domino des taux plus bas et du sentiment plus positif des constructeurs pourrait se faire sentir sur le marché boursier.
Au cours des trois derniers cycles de réduction des taux sur cinq, la banque a noté que les actions des constructeurs de logements ont surperformé le S&P 500 dans les trois mois suivant la première réduction.
