Boulder a annulé son interdiction d’Airbnb pour Sundance et les prix montent en flèche
Ross Bowdey essayait d’être raisonnable. Les habitants de sa ville natale de Boulder rêvaient en grand depuis des mois : le Festival du film de Sundance devait y faire ses débuts dans le Colorado en janvier, et de nombreux propriétaires pensaient qu’ils pourraient gagner leur vie en louant leur logement à la foule habituelle de célébrités et de cinéphiles. Mais Bowdey, un gestionnaire immobilier de longue date, a grincé des dents devant les chiffres élevés annoncés – dans certains cas, près de 10 000 $ la nuit pour des maisons qui n’avaient pas à demander autant.
Il a récemment rencontré des propriétaires intéressés à louer leur condo de trois chambres au centre-ville de Boulder pendant le festival. Ce qui manquait à la maison en taille était compensé par son emplacement, juste à côté de la rue principale de la ville. Bowdey pensait pouvoir leur rapporter environ 2 500 $ la nuit.
« Leur réponse a été : ‘Tu n’es même pas proche' », me dit Bowdey.
La décision de Sundance d’abandonner sa résidence de longue date de Park City, dans l’Utah, au profit de Boulder a marqué un coup d’État pour la ville – et une énigme. Parmi les plus grandes questions : où mettre tout le monde ? La ville voit de brèves vagues de visiteurs pour les célébrations liées à l’Université du Colorado, comme le week-end familial ou le jour de remise des diplômes, mais elle n’a jamais accueilli un événement à l’échelle de Sundance, qui tend à attirer environ 100 000 personnes sur 11 jours. La pénurie d’hôtels a été exacerbée par une interdiction de longue date des Airbnb appartenant à des investisseurs, laissant Boulder bien en deçà des locations nécessaires pour accueillir le festival.
La réponse des responsables de Boulder a été d’ouvrir les vannes, invitant pratiquement tout le monde à demander une licence spéciale pour inscrire sa maison comme location à court terme pendant Sundance. Les investisseurs, les Boulderites de longue date, les résidents à temps partiel et même les locataires sont tous les bienvenus pour contribuer à renforcer le stock d’Airbnb et de Vrbos de la ville. La ville a approuvé plus de 1 300 locations à court terme depuis l’ouverture du processus et reçoit environ 40 demandes supplémentaires chaque semaine. Des entreprises surgissent pour mettre en relation les propriétaires de luxe avec des studios, des sponsors et des stars ayant besoin d’un lieu de séjour, tandis que certains résidents orchestrent des rénovations pour attirer les clients les mieux payés.
Tout le monde n’est pas content. Certains festivaliers rechignent aux tarifs nocturnes élevés et attendent leur heure jusqu’à ce que les propriétaires réduisent leurs prix. Les nouveaux hôtes se rendent compte que leurs récoltes pourraient être inférieures à celles espérées initialement. Même l’organisation touristique de la ville demande aux hôtes heureux de faire preuve de retenue.
« Je pense que les gens doivent oublier l’idée qu’ils prendront leur retraite la première année de Sundance à Boulder », déclare Juli Kovats, agent immobilier de longue date. « Ça n’arrivera pas. »
Le festival de Sundance était autrefois synonyme de Park City. Depuis plus de 40 ans, les cinéphiles et les stars de cinéma se sont rendues dans la station balnéaire enneigée chaque mois de janvier dans leurs meilleures approximations du chic alpin. Il y a deux ans, cependant, l’Institut Sundance a invité d’autres villes à soumissionner pour l’hébergement alors que le contrat de Park City approchait de sa date d’expiration (2026). Les responsables de Boulder étaient impatients de se lancer dans le ring : la scène artistique locale, les montagnes voisines et l’ambiance d’une petite ville semblaient être un point d’atterrissage naturel pour ce festival légendaire. Les promoteurs de Boulder ont vanté les liens de la ville avec les communautés voisines, notamment Denver, et ont amélioré l’accord avec des incitations d’une valeur de plusieurs dizaines de millions de dollars.
Au moment où Sundance et Boulder ont conclu l’accord au printemps 2025, les responsables de la ville et les dirigeants de Visit Boulder, l’organisation touristique locale, avaient déjà passé des mois à évaluer la situation en matière d’hébergement. Ils pouvaient compter sur près de 3 000 chambres d’hôtel mais moins de 700 locations à court terme, grâce à une ordonnance municipale vieille de dix ans. À Boulder, il fallait en fait en direct dans une maison si vous vouliez la louer pour une durée inférieure à 30 jours – les investisseurs ou les propriétaires absents n’avaient pas le droit d’exploiter les types d’Airbnb ou de Vrbos à temps plein qui avaient proliféré sur d’autres marchés. Bien sûr, les participants à Sundance pouvaient se retirer chaque soir dans les nombreuses options de logement de Denver ou de ses autres banlieues voisines, mais les organisateurs de l’événement souhaitaient que le plus grand nombre de personnes possible reste à proximité des festivités. Ils ont estimé que la ville aurait besoin d’environ 1 500 nouvelles locations à court terme pour combler le déficit.
La solution de la ville a été de créer une exception aux règles strictes de location de Boulder. En octobre 2025, le conseil municipal a approuvé un type spécial de permis de location à court terme, connu sous le nom de permis de location d’hébergement pour festival, qui permettra à tout propriétaire ou locataire de louer sa maison du 11 janvier au 9 février 2027, offrant un coussin de 10 jours de chaque côté des dates de Sundance. Les Airbnbs autrefois interdits seraient accueillis à bras ouverts.
Depuis lors, les gains potentiels ont captivé les habitants de Boulder. « Le battage médiatique autour de ce projet a été fou », déclare Zori Levine, une agente immobilière locale. Janvier est généralement le mois touristique le plus calme de Boulder, puisque l’endroit n’est pas une destination de ski comme Aspen, Breckenridge ou Park City. Airbnb a déjà constaté une augmentation de 1 000 % d’une année sur l’autre des recherches de locations à Boulder pendant les dates du festival, et les zones voisines bénéficieront également d’un coup de pouce. Les recherches à Denver ont augmenté de près de 40 %, selon la société.
Les gens doivent oublier l’idée qu’ils prendront leur retraite la première année de Sundance à Boulder.Juli Kovats, agent immobilier à Boulder
Kovats, un autre agent immobilier local, a organisé cet été un happy hour pour les propriétaires curieux, invitant Bowdey et d’autres initiés de l’immobilier à partager des conseils sur la gestion des locations à court terme. Habituellement, elle reçoit une douzaine de personnes à ses événements, me dit-elle. Cette fois, près de 60 personnes se sont présentées.
« Je pense que tout le monde veut une part du gâteau », dit Kovats.
Airbnb, dans le but de susciter davantage d’intrigues, a offert 200 $ aux nouveaux hôtes pendant le festival. Ce montant est dérisoire en comparaison de certains des tarifs nocturnes annoncés par les nouveaux titulaires de permis qui tâtent le terrain. Charlene Hoffman, directrice générale de Visit Boulder, me dit qu’elle a vu des annonces allant de 50 000 $ à 70 000 $ pour la durée du festival, ce qu’elle qualifie largement d’« irréaliste ». Une recherche rapide sur Airbnb confirme qu’il existe de nombreuses options coûteuses : un appartement de cinq chambres avec « une vue imprenable sur les montagnes Rocheuses » peut être le vôtre pendant toute la durée du festival pour la somme énorme de 42 380 $ ; un quatre chambres près du populaire centre commercial Pearl Street pour 42 340 $ ; ou un six chambres avec un bain à remous privé au deuxième étage pour 60 540 $.
« Je veux dire, s’il s’agit d’une maison de six ou sept chambres dotée d’une salle de projection, d’un bain à remous et d’une cuisine complète, etc., certaines d’entre elles peuvent exiger un prix plus élevé », me dit Hoffman. « Je ne pense tout simplement pas que beaucoup de gens les loueront. »
La majorité des participants à Sundance l’année dernière – environ les deux tiers – étaient originaires de l’État de l’Utah, selon une analyse de Y² Analytics. D’une manière générale, ce ne sont pas des gros joueurs capables de supporter une facture d’hébergement à cinq chiffres. Hoffman me dit qu’elle s’attend à ce que le festival de l’année prochaine attire une foule similaire d’habitants du Colorado, et elle s’efforce de s’assurer qu’ils trouveront des endroits dans la ville qui correspondent à leur budget. L’initiative « Hôte avec cœur » de Visit Boulder comprenait des séances de formation avec des représentants et des propriétaires d’Airbnb, ainsi que des suggestions de prix : 250 $ à 300 $ par nuit pour un condo d’une chambre et 1 100 $ à 1 400 $ par nuit pour une maison de quatre chambres.
Un porte-parole d’Airbnb a déclaré dans un communiqué envoyé par courrier électronique que la société « s’engage à soutenir Boulder dans l’augmentation des logements disponibles ». Bien que les prix soient laissés à la discrétion de chaque hôte, le porte-parole a déclaré : « nous encourageons toujours des pratiques de tarification justes et transparentes ».
Certains résidents de Boulder tentent une approche plus modeste, visant l’hospitalité plutôt que le gros prix. Kovats envisage de louer le petit appartement au sous-sol de sa maison, mais n’a pas encore décidé du prix. Elle suppose qu’elle se situera quelque part dans la fourchette suggérée par Visit Boulder, peut-être 1 000 $ pour cinq nuits : ce n’est pas « scandaleux », me dit-elle, puisqu’elle considère toute personne disposée à voyager pour un festival de cinéma comme « mon genre de personnes ».
« Le marché est partout du point de vue des prix », me dit Bowdey.
La première année à Boulder allait toujours être un processus d’apprentissage, explique Paula DuPré Pesmen, productrice de films de longue date, résidente de Boulder et directrice générale des opérations des festivals et des instituts de Sundance. Elle s’efforce également de tempérer les attentes concernant les prix de location et la clientèle type. « Je l’ai souvent dit, George Clooney ne réservera probablement pas votre maison », me dit-elle. « La plupart des gens qui viendront seront des artistes indépendants et leurs communautés. »
George Clooney ne réservera probablement pas votre maison.Paula DuPré Pesmen, directrice générale des opérations des festivals et des instituts de Sundance
Bien que de nombreux prix exorbitants puissent être trouvés sur Airbnb et Vrbo, les véritables clichés lunaires pourraient même ne jamais atteindre les plateformes publiques. VelareLX, fondée en 2025, travaille avec plus de 100 propriétaires immobiliers cherchant à louer leurs lieux pour Sundance et d’autres événements de renom à Boulder. L’entreprise met en relation hôtes et invités en fonction de leurs besoins, nombre de ses clients étant issus de l’industrie cinématographique, explique Pete Dawson, directeur général de VelareLX. Certains attendent de réserver jusqu’à savoir si leurs films ont été sélectionnés au festival. (La programmation complète sera dévoilée dans la première quinzaine de décembre).
Cris Jones, le responsable de Boulder chargé de coordonner la logistique de Sundance, reconnaît que certains propriétaires demandent « des prix nettement plus élevés que ceux auxquels les gens de Sundance étaient habitués ». Mais il est encouragé par la tendance à la baisse des prix à mesure que davantage de places sont disponibles, et il considère la nouvelle licence comme un succès retentissant, étant donné qu’elle est en passe de proposer suffisamment de nouvelles locations pour dépasser l’objectif de la ville. La ville a reçu 1 421 demandes de licence de location d’hébergement de festival et près de 600 demandes de licence de location de courte durée traditionnelle depuis décembre 2025.
Le plus grand défi en matière d’hébergement, me dit Jones, a été de « faire correspondre les attentes à la réalité ».
Les Boulderites n’ont peut-être pas de précédent local pour ce type d’afflux, mais des frénésie de courte durée se produisent tout le temps. Des centaines de milliers de personnes descendent sur Austin pour South By Southwest chaque printemps. Certains propriétaires d’Augusta, en Géorgie, collectent l’équivalent d’un an de versements hypothécaires lors du pèlerinage des Maîtres en polo. Lorsque la Coupe du monde a amené l’événement phare du football dans près d’une douzaine de villes américaines cet été, de nouveaux hôtes de location à court terme se sont précipités pour transformer le jour du match en jour de paie.
Pourtant, la première année de Sundance à Boulder marque une expérience unique – pour le festival et sa nouvelle ville hôte, bien sûr, mais aussi pour les règles de location qui ont réprimé les Airbnb et autres dans tout le pays. Certains endroits, comme Boulder, ont adopté une position restrictive à l’égard des locations à court terme, limitant les licences aux résidents réels ou les interdisant dans certaines zones. D’autres ont adopté une approche plus souple, laissant le nombre de locations dépendre des lois de l’offre et de la demande. Beaucoup se situent quelque part au milieu du désordre. Cet hiver, en quelques semaines, Boulder exécutera des courses rapides aux deux extrémités du spectre.
Hoffman dit que ses contacts chez Airbnb l’ont rassurée sur le fait que les prix ambitieux baisseront à mesure que le festival approche, tout comme ils ont tendance à le faire lorsqu’un grand événement comme la Coupe du Monde ou le Super Bowl atterrit dans une nouvelle ville. « Au début, tout le monde teste le marché et ils visent toujours très haut », me dit Hoffman. Bonne nouvelle pour les festivaliers, peut-être pas tant pour les animateurs qui rêvent de leurs chèques à cinq chiffres.
Là encore, Sundance a accepté de s’installer à Boulder pour au moins la prochaine décennie. À Park City, de nombreux participants réguliers retournaient chaque année dans le même logement. Les hôtes du Colorado auraient peut-être intérêt à jouer sur le long terme.
« Si votre prix est trop élevé », me dit Bowdey, « cela ne démarre pas du bon pied ».
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