Boomer Couple veut vendre à la maison mais éviter 700 000 $

Joel et Kathryn Friedman, tous deux de 71 ans, comptent les jours jusqu’à ce qu’ils puissent vendre leur maison et emménager dans une communauté de plus de 55 ans.

Les nichoirs vides à la retraite sont prêts à réduire les effectifs depuis des années, mais hésitent à vendre leur maison de cinq chambres et de 5 000 pieds carrés en Californie en grande partie en raison d’au moins 700 000 $ en Taxes sur les gains en capital Ils estiment qu’ils devraient payer.

Depuis 1997, des bénéfices de vente de maison de plus de 500 000 $ (pour les couples mariés) et 250 000 $ (pour les déclarants célibataires) ont fait l’objet de une taxe sur les gains en capital de jusqu’à 20%. Ce seuil n’a pas changé depuis 1997, ce qui signifie que – entre l’inflation et la montée en puissance des prix des maisons poussant un nombre toujours plus élevé de maisons au-dessus de cette limite – beaucoup plus de vendeurs de maisons doivent payer la taxe maintenant que lors de sa mise en œuvre pour la première fois.

Les Friedmans font partie d’un nombre croissant de propriétaires plus âgés découragés par la taxe de vendre leurs précieuses propriétés. Les économistes du logement disent que la dynamique a exacerbé un pénurie de maisons familiales Sur le marché, en particulier dans des endroits chers comme la Californie.

La maison des Friedmans est trop grande pour eux et les coûts d’entretien ne font qu’augmenter, a déclaré Joel. « Il y a un million de raisons pour lesquelles nous aimerions déménager, mais nous ne sommes pas parce que la taxe est simplement lourde », a-t-il déclaré.

Mais cela pourrait changer – il y a un soutien bipartite au Congrès pour avoir augmenté le seuil d’impôt fédéral pour stimuler les ventes de maisons sur un marché stagnant. Le président Donald Trump a récemment déclaré qu’il pesait en éliminant complètement le prélèvement.

De plus en plus désespéré de déménager, les Friedmans ont finalement mis leur maison sur le marché en mai pour près de 4,5 millions de dollars. Mais les choses ont changé pour eux en juillet, lorsque le problème a attiré une nouvelle attention à Washington.

Quelques semaines seulement après que le représentant républicain Marjorie Taylor Greene ait présenté un projet de loi pour éliminer la taxe fédérale sur les gains en capital sur les ventes de maisons, Trump pourrait aider à aider les ventes du marché du logement au milieu des taux d’intérêt constamment élevés.

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Les Friedmans laissent donc leur liste expirer et espérer que les changements de loi au cours de la prochaine année.

« À l’heure actuelle, il est dissuasif de mettre ma maison sur le marché, et c’est une incitation, si vous l’avez déjà sur le marché et que vous pouvez vous permettre d’attendre, de le retirer du marché », a déclaré Joel.

Une facture fiscale de 700 000 $

Les Friedmans ont acheté leur lot et ont construit leur maison en 1990. Comme de nombreuses maisons de Californie, la propriété s’est considérablement appréciée.

Joel calcule que lui et Kathryn ont dépensé un total de 1,8 million de dollars pour acheter leurs terres et construire et améliorer leur propriété au cours des dernières décennies. Si le couple devait vendre sa maison pour 4,5 millions de dollars, il a estimé que les impôts fédéraux et des gains en capital s’appliqueraient à environ 2 millions de dollars de bénéfices après des exonérations existantes. Cela, en plus d’une taxe sur l’investissement net, mettrait sa facture fiscale à près de 700 000 $, dont plus de 400 000 $ en taxe fédérale sur les gains en capital et plus de 200 000 $ en taxes sur les gains en capital de l’État.

Evan Liddiard, directeur de la politique fiscale fédérale à la National Association of Realtors et un comptable public certifié, a estimé que la facture fiscale combinée et fédérale du couple pourrait dépasser 800 000 $.

Bien que les Friedmans aient bien fait financièrement, ils comptent sur les bénéfices de leur future vente de maisons à aider à financer leur retraite. Ils craignent que les contrôles de sécurité sociale de Joel et la pension de Kathryn ne soient pas suffisants pour couvrir les factures de santé et les soins de longue durée à mesure qu’ils vieillissent.

« C’est une partie importante de changement pour quiconque », a déclaré Joel. « Nous n’allons pas être dépourvus, mais cela aide à avoir l’argent supplémentaire. »

L’avenir de la taxe

Au cours des dernières années, l’effort de réforme de la taxe sur les ventes de maisons a été dirigé par un démocrate. Le représentant de Californie, Jimmy Panetta, a présenté une facture en 2022 pour la première fois qui doublerait l’exclusion fiscale à 500 000 $ pour les particuliers et 1 million de dollars pour les couples de dépôt conjoint et l’indexerait à l’inflation.

On ne sait pas si le Congrès examinera sérieusement le projet de loi de Greene ou va de l’avant avec la législation de Panetta, qui a un soutien bipartite. Liddiard est sceptique que les législateurs soutiennent entièrement l’élimination de la taxe, mais il a fait valoir que le projet de loi de Panetta « résoudrait la majeure partie du problème » en réduisant considérablement le nombre de vendeurs de maison qui seraient soumis à la taxe.

Liddiard a déclaré que l’élimination de l’impôt sur les gains en capital ou l’augmentation du seuil d’exclusion « n’est pas une guérison » pour les problèmes du marché du logement, mais aurait un impact positif significatif sur l’inventaire et l’abordabilité.

Il a fait valoir que la réduction de la charge fiscale signifierait que davantage de maisons arriveraient sur le marché, augmentant l’offre et réduisant les prix des maisons. Nar fait du lobbying pour réduire le fardeau de l’impôt sur les gains en capital sur les vendeurs à domicile depuis des années.

Mais les modifications proposées à la taxe bénéficieraient de manière disproportionnée aux propriétaires dans les États, comme la Californie, qui ont les marchés du logement les plus chers du pays. Ils auraient également tendance à aider les propriétaires plus riches qui ont la chance d’être assis sur des capitaux propres importants.