La nouvelle startup Flow d’Adam Neumann rencontre des difficultés à Nashville
Flow, l’entreprise post-WeWork d’Adam Neuman, a été lancée avec un chèque de 350 millions de dollars et des participations dans six immeubles. Aujourd’hui, l’un de ces immeubles est en difficulté et les investisseurs en actions risquent d’être anéantis.
Présenté comme « un phare de vie de luxe au cœur du centre-ville de Nashville », le 2010 West End Street est un complexe d’appartements de 358 unités qui a perdu plus de 7 millions de dollars entre 2022 et 2023. La plateforme de financement participatif Yieldstreet, qui a contribué à lever des fonds pour la propriété, a récemment informé ses investisseurs en actions que leurs investissements pourraient être anéantis. YieldStreet, qui est copropriétaire de l’immeuble avec Flow, a déclaré que les propriétaires étaient en pourparlers avec le prêteur de l’immeuble pour sauver l’affaire, soit par une vente, une recapitalisation de l’immeuble ou une restructuration de la dette.
Flow a été lancé en 2022 avec des investissements dans six immeubles d’appartements, dont la propriété de Nashville, aujourd’hui en difficulté, et un chèque de 350 millions de dollars de la société de capital-risque Andreessen Horowitz. Il s’agissait du plus gros chèque jamais versé par la société de capital-risque et il s’agissait d’un deuxième acte pour Neumann, qui avait quitté WeWork, la société qu’il avait cofondée, en 2019 après une introduction en bourse ratée.
WeWork, qui vient de sortir de la faillite avec de nouveaux propriétaires, était connu pour louer des espaces de travail amusants et colorés. Flow cherche à apporter cette touche spéciale, comme des enseignes au néon ludiques avec des messages ambitieux, aux immeubles d’appartements qu’il gère.
Un porte-parole de Flow a cherché à éloigner la startup basée à Miami de la propriété du West End de 2010, affirmant que Flow n’a jamais géré le bâtiment et n’est que l’actionnaire minoritaire.
« L’achat du bâtiment est antérieur à l’existence de Flow et les plans d’affaires de Flow n’ont jamais inclus sa gestion », a indiqué le communiqué. « Flow est un actionnaire minoritaire, sans contrôle, et le bâtiment reste à jour de ses obligations », a-t-il ajouté.
En effet, 2010 est géré depuis un certain temps par RPM Living, un gestionnaire immobilier basé à Denver. Il est arrivé à Flow via un transfert plus large de six investissements immobiliers réalisés à l’origine par le family office de Neumann, Nazare Capital, qui ont été transférés à Flow avant son lancement.
Nazare, et maintenant Flow, a sponsorisé l’opération, ce qui signifie qu’ils ont trouvé l’opportunité d’investissement et se sont tournés vers Yieldstreet pour lever des fonds. Yieldstreet détient la plus grande participation au capital grâce à l’argent qu’elle a levé sur sa plateforme.
Mais la propriété a coûté des millions de dollars aux investisseurs en appels de fonds, et la participation restante de Flow en 2010 risque d’être anéantie, tout comme celle des investisseurs de Yieldstreet, comme le montrent les documents. En attendant, on ne sait pas exactement quel est le plan de Flow pour cette propriété. Flow, qui gère actuellement deux propriétés, l’une à Fort Lauderdale et l’autre à Miami, n’a pas répondu à une demande de clarification sur ce point.
C’est le dernier signe de stress pour les investisseurs immobiliers qui se sont rués sur le marché pendant le boom de la pandémie. Les augmentations massives des loyers à Nashville ont attiré les promoteurs immobiliers, qui ont inondé le marché de nouvelles offres, provoquant l’effondrement des loyers et un retournement de situation. Pendant ce temps, les investisseurs particuliers qui ont investi de l’argent dans le financement participatif immobilier sont désormais confrontés aux conséquences d’un investissement proche du sommet du marché.
C’est le dernier signe de stress pour les investisseurs immobiliers commerciaux qui se sont rués sur le marché pendant le boom de la pandémie. Les augmentations massives des loyers à Nashville ont attiré les promoteurs immobiliers, qui ont inondé le marché de nouvelles offres, provoquant l’effondrement des loyers et un retournement de situation. Pendant ce temps, les investisseurs particuliers qui ont investi de l’argent dans le financement participatif immobilier sont désormais confrontés aux conséquences d’un investissement proche du sommet du marché.
À l’intérieur de l’affaire
Le West End 2010 a été acheté par une entité liée à la fois à Nazare Capital et à Yieldstreet en décembre 2021 pour 158,7 millions de dollars.
L’immeuble était neuf au moment de l’acquisition et venait juste d’être loué à des locataires. Selon Yieldstreet Communications, il a perdu 3,6 millions de dollars en 2023 et 3,7 millions de dollars en 2022 en raison des concessions locatives et de la hausse des coûts d’investissement.
Désormais, des apports de capitaux supplémentaires sont nécessaires pour poursuivre l’exploitation, mais ni Yieldstreet ni Flow ne semblent disposés à investir davantage dans le bâtiment.
« La propriété a besoin d’apports de capitaux supplémentaires pour poursuivre ses opérations. Cependant, Yieldstreet et le sponsor ne trouvent pas prudent d’investir davantage de capitaux dans cette transaction compte tenu de la structure actuelle du capital et du contexte de marché susmentionné », peut-on lire dans la mise à jour.
Flow et Yieldstreet ont déjà injecté plus de 10 millions de dollars de prêts dans la propriété, y compris les 5 millions de dollars que Yieldstreet a levés sur sa plateforme plus tôt cette année pour payer les coûts opérationnels liés à l’achat d’un plafond de taux d’intérêt, selon les documents examinés par BI.
Les 32 millions de dollars de capitaux propres provenant des investisseurs du crowdfunding de Yieldstreet et les 16 millions de dollars de capitaux propres désormais détenus par Flow risquent d’être complètement anéantis alors que les deux « explorent toutes les options » avec leur prêteur pour tenter de sauver l’affaire, soit par une vente, une recapitalisation du bâtiment ou une restructuration de la dette.
« À l’heure actuelle, l’investissement en actions ordinaires est matériellement détérioré et le remboursement à quelque niveau que ce soit n’est pas clair », indique la mise à jour.
Pendant ce temps, de l’autre côté de la ville, un immeuble de 268 unités appelé Stacks on Main que Nazare a acheté en juillet 2021 pour 79 millions de dollars rencontre également des difficultés. Selon une communication de Yieldstreet aux investisseurs en mai, la propriété ne « générait pas suffisamment de flux de trésorerie pour assurer le service des paiements de la dette » et avait besoin d’appels de capitaux supplémentaires cette année. Yieldstreet a investi dans ces deux transactions via deux véhicules spéciaux distincts.
Flow n’a pas répondu à une demande de commentaires sur Stacks on Main, qui est également l’une des six propriétés transférées à la startup avant son lancement. Cependant, une personne connaissant les opérations de Yieldstreet a déclaré que cette deuxième propriété de Nashville n’avait plus besoin d’un appel de fonds.
Les crowdfunders attendent d’être éliminés
Lorsque les taux d’intérêt étaient bas, de nombreux investisseurs se sont tournés vers des plateformes de financement participatif comme YieldStreet pour accéder à un marché immobilier en plein essor. Alors que les taux limitent le potentiel de rendement de l’immobilier, certains de ces investisseurs éprouvent des remords d’acheteur.
Les investisseurs sur Yieldstreet doivent être des investisseurs accrédités, ce qui signifie que la SEC considère qu’ils disposent de suffisamment de revenus, d’actifs ou de formation professionnelle pour investir dans certains titres.
Trading Insider s’est entretenu avec un investisseur de YieldStreet qui a investi 300 000 $ dans l’opération West End de 2010 en février 2022. L’investisseur, qui travaille dans le secteur de l’immobilier multifamilial, a demandé l’anonymat en raison des conséquences professionnelles potentielles d’une conversation avec la presse.
« C’est embarrassant, pour être honnête avec vous », a-t-il déclaré. « Je travaille dans le secteur de l’immobilier multifamilial. J’aurais certainement dû voir quelques signaux d’alarme. »
À l’époque, il cherchait à se diversifier en dehors du marché boursier et le rendement annuel prévu de 17 à 19 % de l’opération « l’a attiré », a-t-il déclaré.
« J’ai l’impression d’être un fan de cette idée, mais quand j’ai vu ça, mes yeux se sont illuminés », a-t-il déclaré. « La plus grosse erreur que j’ai faite a été de ne pas vraiment creuser et de ne pas voir les risques réels qui y étaient associés. »
L’investisseur a déclaré qu’un outil de suivi sur le site Web de YieldStreet montrant à quel point l’accord était proche d’être finalisé l’a incité à investir rapidement, craignant de passer à côté.
Les loyers ont augmenté de 20,8 % à Nashville en 2023 et de 14,6 % en 2022, selon un rapport de Zumper, mais le double défi des taux d’intérêt élevés et d’un afflux soudain de nouvelles constructions a fait baisser les loyers de 10 % depuis juillet dernier, selon un rapport de Realtor.com.
L’investisseur a déclaré avoir vu des signaux d’alarme presque immédiatement après avoir investi. Tout d’abord, la propriété n’a pas atteint ses objectifs d’occupation, puis a commencé à distribuer des mois de loyer gratuit pour attirer les locataires. L’investisseur a perdu espoir lorsqu’il a appris qu’Adam Neumann était le directeur et le fondateur de Nazare, le sponsor initial de l’opération avant que la propriété ne soit transférée à Flow. Cette information a été divulguée dans la note d’investissement, mais il n’a vu l’information sur la page principale de l’offre que dans sa hâte d’investir.
« Si j’avais su qu’Adam Neumann avait quelque chose à voir avec ça, je n’aurais jamais investi mon argent là-dedans », a-t-il déclaré, citant le parcours de Neumann à la tête de WeWork.
Cet investisseur dit qu’il en a fini avec le crowdfunding immobilier.
« Pour moi, ces plateformes de financement participatif sont destinées aux transactions dans lesquelles les gros acteurs ne veulent pas s’impliquer, aux transactions de bas de gamme », a-t-il déclaré. « Elles savent qu’elles peuvent attirer des investisseurs particuliers grâce au volume, elles peuvent conclure certaines de ces transactions et ensuite percevoir leurs frais de gestion. Elles n’agissent pas en tant que fiduciaires ; elles essaient simplement de conclure ces transactions par tous les moyens possibles. »
