Le marché immobilier désarticulé d'Amérique fait baisser le taux de natalité

Ayanna Gay était dans la trentaine et était mariée depuis trois ans avant qu’elle et son mari, Nakhaz, aient commencé à penser sérieusement à avoir un bébé. Une multitude de considérations les ont maintenus sur la clôture, notamment non seulement le coût astronomique de la garde des enfants et les craintes d’amener un enfant dans un monde en troubles politiques et économiques, mais aussi une hypothèque prohibitive.

Enfin, ils ont décidé de faire le saut. Gay devrait avoir son premier enfant à la mi-août. « Nous sommes arrivés à un point où nous étions, nous pouvons nous le permettre plus que nous aurions pu nous le permettre auparavant », me dit Gay. « Mais ce n’était jamais, comme » Oh, ouais, nous allons être en douceur. « »

Les gays sont loin d’être seuls. Bien qu’il y ait une myriade de raisons pour lesquelles le taux de natalité en Amérique est en baisse depuis 2008, les enquêtes ont constaté que la hausse du coût d’avoir un enfant est en tête de liste. La garde d’enfants coûte souvent plus qu’une hypothèque typique, près des trois quarts des travailleurs du secteur privé n’ont toujours pas de congé parental payé, et le prix gonflé de tout, des œufs aux mini-fourgonnettes, met une pression supplémentaire sur les budgets familiaux.

La hausse des coûts de logement est une partie importante de ces préoccupations. Un nombre record d’Américains a du mal à se permettre leur loyer ou leur hypothèque. Les réglementations restrictives de construction et d’utilisation des terres et les normes des développeurs ont rendu les maisons de démarrage et les appartements familiaux rares. Les taux de natalité ont chuté le plus dans certaines parties du pays où les coûts de logement ont augmenté le plus rapidement. Et les familles constituent désormais le groupe d’Américains à la croissance la plus rapide qui tombe dans le sans-abrisme.

Le boom de l’accession à la propriété à partir des années 1930 a contribué à créer le baby-boom.

Ce n’est pas un nouveau problème. Il y a depuis longtemps une relation étroite entre les coûts du logement et les taux de natalité en Amérique. Alors que certaines parties des États-Unis avec les logements les moins chers ont tendance à avoir des taux de natalité plus élevés (un rapport de Zillow 2018 a révélé que la fertilité a augmenté dans certains endroits avec le moins d’inflation des coûts), les zones avec des lois sur l’utilisation des terres plus strictes empêchent les logements moins chers et moins chers d’être construits sont étroitement corrélés avec des taux de fertilité plus bas. Une augmentation de 10% des prix des maisons a entraîné une baisse de 1% des naissances chez les non-propriétaires dans les années 1990 et au début des années 2000, les économistes Lisa Dettling et Melissa Schettini Kearney ont découvert dans un article de 2012 publié au Bureau national de la recherche économique. Dans un article en 2025, Dettling et Kearney ont également constaté que l’avènement de l’hypothèque moderne et à faible paiement dans les années 1930 rendait l’accession à la propriété beaucoup plus accessible aux jeunes et était responsable de plus de trois millions de naissances supplémentaires – ce qui signifie que le boom de l’accession à la propriété a aidé à créer le baby-boom.

De nos jours, les loyers sont inabordables pour la moitié des locataires américains, et l’accession à la propriété est hors de portée pour une part croissante de 20 et 30 ans. L’acheteur typique de la première fois en 2024 avait 38 ans, un record. Soixante pour cent de la génération Z craint de ne jamais posséder une maison, a révélé une récente enquête. Et ce manque de logements abordables et stables – comme les futurs parents, les nouveaux parents et les experts en logements à qui j’ai parlé pour cette histoire m’ont raconté à plusieurs reprises – approfondit les préoccupations financières que beaucoup de plus jeunes ont d’avoir des enfants.

Alors que Gay et son mari ont acheté leur maison à Orlando, en Floride, en 2022, leurs coûts de logement ont contrecarré leur budget, en particulier avec les dépenses supplémentaires d’un enfant. Et avec les deux travaillant à domicile, elle pense qu’ils auront besoin d’une plus grande maison s’ils veulent avoir un deuxième enfant. Sans options de logement moins chères, ils ne feront pas grandir leur famille.

« S’il y a un monde où un seul est durable, alors nous n’en aurons qu’un », dit-elle.

La baisse du taux de natalité du pays n’est pas une mauvaise nouvelle. Moins d’adolescents deviennent des parents. Les femmes américaines reçoivent plus d’éducation, gagnent plus d’argent et ne retardnt pas ou n’ayent pas d’enfants de leur propre gré.

Mais c’est aussi un symptôme de tendances plus sombres. Les femmes américaines n’ont pas autant d’enfants qu’ils le disent. Les jeunes ont moins de relations sexuelles et moins d’entre eux, en particulier ceux qui ont des revenus inférieurs, se marient ou vivent avec des partenaires romantiques. Alors que les hommes luttent économiquement, moins de femmes sont aussi intéressées à se marier ou à avoir des enfants avec eux. Un tiers d’entre nous adultes de plus de 50 ans se disent sans enfant parce qu’ils n’ont jamais trouvé le bon partenaire.

Les conversations que les Américains ont de fonder une famille ou d’avoir un autre enfant sont « très superposées », me dit Paige Connell, mère de quatre enfants et influenceuse parentale. Elle entend des mères qui se sentent épuisées en travaillant et en prenant soin de leurs enfants, et craignent que le fait d’avoir un autre les submerger ou le blesser leur carrière. Elle entend également des gens sans enfant qui ne savent pas comment ils pourraient se permettre la garde d’enfants ou une plus grande maison. L’abordabilité est la plus grande préoccupation qu’elle entend des parents et des personnes qui envisagent d’avoir des enfants.

Les coûts de logement sont le plus grand facteur empêchant les Américains d’avoir autant d’enfants qu’ils le souhaitent, selon un récent rapport publié par l’Institute for Family Studies, un groupe de réflexion conservateur. Dans la récente enquête de l’IFS auprès de plus de 8 000 Américains âgés de 18 à 54 ans, un quart des répondants ont indiqué les coûts de logement comme préoccupation, tandis que 30% ont cité le coût des services de garde, et 26% ont déclaré qu’ils voulaient plus de temps de loisirs. Mais parmi ces facteurs, les coûts du logement ont eu le plus grand effet total sur la taille de la famille.

« Le logement est le plus grand obligation des familles à l’objet », dit-moi Lyman Stone, co-auteur du rapport et directeur de l’initiative du pronatalisme de l’IFS. « C’est la chose à laquelle tout le monde pense d’abord, dès qu’ils pensent à la fertilité. »

Il est vraiment vrai que si vous donnez aux gens plus de chambres dans leurs appartements, ils sont plus intéressés à avoir des enfants.Stone Lyman

Dans le cas de Connell, pouvoir se permettre sa maison de trois chambres lui a permis d’avoir le nombre d’enfants qu’elle voulait, dit-elle. Elle fait partie des propriétaires de maison chanceux qui ont décroché un taux d’intérêt hypothécaire de 3% sur sa maison de banlieue de Boston en 2020. Si les frais de logement avaient été aussi élevés qu’aujourd’hui, elle ne pense pas qu’elle et son mari auraient eu un quatrième.

« Il y a une conversation croissante sur le fait de ne pas avoir d’enfants à moins que vous ne citez unquote, avez suffisamment d’espace pour eux », dit-elle. « Comme, si vous ne pouvez pas vous permettre de leur donner leur propre chambre, alors vous devriez ne pas avoir cet enfant. »

Les recherches de Stone ont révélé que le problème n’est pas seulement le coût du logement, c’est la pénurie des types de maisons les plus attrayantes pour les familles: celles avec deux chambres ou plus dans des communautés qui sont sûres, accessibles à pied et ont des écoles décentes. Les gens qui ont des enfants ou qui veulent des familles ont tendance à préférer les maisons unifamiliales par rapport aux appartements. Surtout, ils veulent juste de la place pour grandir. « Il est vraiment vrai que si vous donnez aux gens plus de chambres dans leurs appartements, ils sont plus intéressés à avoir des enfants », me dit Stone.

Le moteur fondamental de la propagation des prix du loyer et de l’hypothèque est une forte pénurie de logements. Le logement familial est particulièrement rare.

Lorsque les loyers augmentent, les adultes célibataires peuvent vivre avec des colocataires pour diviser les coûts, explique Emily Hamilton, chercheuse en logement au Mercatus Center libertaire à l’Université George Mason. Les personnes avec enfants ne sont pas susceptibles de faire de même, ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas aussi facilement défrayer la hausse des coûts de logement. Un groupe de colocataires « peut généralement payer plus pour un logement qu’un ou deux parents qui travaillent avec des enfants », explique Hamilton.

Les développeurs ne sont pas non plus incités à construire des logements familiaux abordables, en particulier dans les villes chères. Ils ont tendance à construire deux types de maisons plus rentables: des maisons unifamiliales détachées avec beaucoup de pelouse et une superficie en pieds carrés à la périphérie des villes, et de grands immeubles d’appartements avec des unités de chambre et de studio exiguës dans le noyau urbain. Aucun des maisons abordables pour les familles.

Cela est en grande partie parce que les réglementations d’utilisation des terres, les codes du bâtiment et les modèles de financement ont rendu très difficile ou impossible de construire quoi que ce soit entre les deux, me dit Michael Eliason, architecte basé à Seattle et fondateur de Larch Lab. Des logements abordables conçus pour les familles sont de plus en plus relégués aux exurbes et aux zones rurales éloignés. « Nous avons atteint les limites de l’étalement », explique Eliason. Dans le même temps, nous « ne sommes pas bons pour construire des logements urbains et multifamiliaux qui est d’une qualité similaire à vivre dans une maison détachée ou une maison de ville ».

Bobby Fijan, un promoteur immobilier qui a fait pression pour plus de logements denses familiaux, me dit qu’il y a beaucoup de développeurs sous les contraintes actuelles pour rendre leurs bâtiments plus familiaux. Cela pourrait inclure la conception d’appartements de deux chambres pour un couple et un enfant, plutôt que deux colocataires, en présentant une seule salle de bain et en réalcolaçant la superficie carrée dans une chambre supplémentaire. Ou les immeubles à appartements pourraient inclure une salle de jeux pour enfants dans leur espace commun au lieu d’une station de lavage de chiens.

Le président Donald Trump et le vice-président JD Vance parlent ouvertement de leurs préoccupations concernant la baisse du taux de natalité. Vance a blâmé les maux de la société aux «dames sans chat», tandis que Trump a promis d’inaugurer un baby-boom. Leurs politiques pro-natalistes sont axées sur l’élargissement des avantages fédéraux en espèces pour les parents, y compris la proposition de Trump pour un bonus de 5 000 $. Mais ils ont également parlé d’ouvrir des terrains fédéraux pour la construction du logement. Certains démocrates ont également pris l’idée.

Brad Wilcox, cofondateur de l’IFS, a précédemment déclaré à BI que le groupe avait eu des conversations avec le Conseil de politique nationale de l’administration Trump sur les politiques pronatalistes. Il a souligné les efforts de l’administration pour vendre des terres fédérales pour le logement de la construction comme voie prometteuse.

Dans le cadre de leur «Big Beautiful Bill», les législateurs républicains ont passé le crédit d’impôt pour enfants de 2 000 $ par enfant à 2 200 $. La proposition exclut les familles les plus nécessaires qui ne gagnent pas assez d’argent pour être admissibles à toute la prestation. Le package de réconciliation comprend également un bonus pour bébé sous forme de comptes d’investissement avec 1 000 $ de fonds de semences pour chaque bébé américain né de 2025 à 2028.

Bien que certains chercheurs, dont Stone, aient constaté qu’un crédit d’impôt pour enfants élargi augmenterait les taux de natalité, cela ne serait pas suffisant pour de nombreux Américains.

Catherine, un médecin de 43 ans dans la région de la baie de San Francisco, et son mari, un neuroscientifique, gagnent environ 500 000 $ par an. Mais le couple et leurs deux jeunes filles vivent dans l’un des marchés du logement les plus chers du pays et ont acheté leur maison de trois chambres à Carmel pour près de 1,7 million de dollars en 2023.

Alors que leur maison de 1700 pieds carrés a suffisamment d’espace pour un troisième bébé, Catherine s’inquiète que l’expansion de leur famille épuise leur filet de sécurité financière et ferait leurs coûts fixes – principalement leur hypothèque – inabordable. Si elle ou son mari prend du recul au travail pour aider à prendre soin d’un troisième bébé, ils auraient probablement du mal avec leurs versements hypothécaires. Elle a demandé que son nom de famille soit exclu de l’histoire parce qu’elle craignait que son employeur ne discriminait à elle s’ils savaient qu’elle envisageait d’avoir un troisième enfant.

« Pour nous, ce ne sont pas tant des garanties de maternité et de paternité qui nous amèneraient à avoir un troisième enfant, il s’agit vraiment de réduire ce coût fixe à long terme », explique Catherine. « Nous allons bien maintenant, mais si nous ajoutons ce troisième élément et que quelque chose d’autre se passe, comment allons-nous payer nos factures? »

Déménager n’a pas de sens pour eux. Une maison de trois chambres moins chère est presque impossible à trouver dans leur district scolaire. Et le travail de Catherine, qui l’oblige à être au bureau cinq jours par semaine, signifie qu’ils ne peuvent pas décamper dans un état moins cher. Si elle ou son mari devaient perdre leur emploi ou vouloir trouver d’autres travaux, les opportunités dans leurs champs de niche sont beaucoup plus abondantes dans la région de la baie qu’elles ne le sont ailleurs.

Sans oublier, ils aiment vivre à Carmel. Il y a une robotique et des camps de surf, une pléthore de musées et l’accès à l’extérieur – tout idéal pour élever des enfants.

« Nous payons pour le quartier, pour les options de l’école, pour la sécurité, pour nos emplois », explique Catherine. « La région de la baie est vraiment, vraiment, vraiment chère. »

Eliza Relman est un correspondant politique axé sur le logement, le transport et les infrastructures sur l’équipe de l’économie d’initié.