Le statut de professionnel de l’immobilier aide un couple à réduire sa facture fiscale
Jennifer et Paul Tessmer-Tuck devaient autrefois beaucoup d’impôts.
« Notre plus grosse dépense chaque année était bien sûr nos impôts d’État et fédéraux », a déclaré Jennifer, médecin dans un grand hôpital de Minneapolis, à Trading Insider.
Cela a changé lorsqu’ils ont commencé à acheter un bien immobilier. Une désignation unique de l’IRS appelée statut de professionnel de l’immobilier, ou REPS, peut permettre aux pertes locatives qui sont généralement considérées comme passives de compenser les revenus actifs, tels que les salaires W-2.
Pour les couples mariés, un seul conjoint doit être admissible, et ces pertes peuvent être utilisées pour compenser les revenus des deux conjoints. C’est pourquoi certains fiscalistes et investisseurs qualifient cette stratégie de « lacune conjugale ».
« Pour un couple marié, si une personne a le statut de professionnel de l’immobilier, alors en tant que couple, nous pouvons imputer nos pertes immobilières sur mon revenu W-2, ce qui est un gros avantage pour nous en tant que salariés à revenus élevés », a déclaré Jennifer. Dans leur cas, Paul est le conjoint admissible au REPS.
Comment fonctionne le REPS
En règle générale, les pertes immobilières locatives sont considérées comme passives et ne peuvent compenser que les revenus passifs. Par exemple, si vous travaillez comme comptable et investissez en parallèle dans des immeubles locatifs, les pertes liées à votre activité immobilière peuvent compenser les revenus locatifs, mais pas votre salaire comptable. Aux yeux de l’IRS, il s’agit de catégories de revenus distinctes.
REPS peut changer cela. Si l’un des conjoints est qualifié de professionnel de l’immobilier et participe matériellement à l’activité de location, les pertes locatives peuvent être utilisées pour compenser les revenus actifs, y compris les revenus W-2 ou 1099.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les investisseurs doivent encore justifier d’une perte. Dans l’immobilier, il est possible de générer un flux de trésorerie positif tout en déclarant une perte fiscale, grâce à des déductions telles que les amortissements et les dépenses liées aux réparations, rénovations et autres coûts immobiliers.
Pour les Tessmer-Tuck, qui ont constitué un portefeuille de 16 propriétés entre 2020 et 2026, les avantages fiscaux liés au REPS ont été importants.
« Si nous pouvons réduire le montant que nous payons en impôts d’État et fédéraux et générer des flux de trésorerie grâce à nos locations, cela nous donne vraiment un avantage financier », a déclaré Jennifer.
Qui est admissible au REPS ?
Vous êtes admissible au REPS en fonction de la façon dont vous passez votre temps. Deux exigences principales doivent être remplies :
- Vous devez consacrer plus de 750 heures par an aux activités immobilières.
- Plus de la moitié de votre temps de travail total doit être consacré à l’immobilier.
Pour les Tessmer-Tuck, l’admissibilité a nécessité un ajustement majeur de leur mode de vie : Paul, un enseignant au primaire, a dû se tourner vers le travail à temps partiel.
« Et puis il a consacré l’autre moitié de son temps à faire des rénovations immobilières », a déclaré Jennifer. Cela a façonné leur stratégie d’acquisition : ils recherchaient des maisons unifamiliales nécessitant une légère rénovation afin que Paul puisse enregistrer suffisamment d’heures immobilières. Il fait tout, de l’installation de vanités et d’armoires de salle de bain à la rénovation de cuisines.
Letizia Alto et Kenji Asakura, tous deux médecins qui ont ensuite réduit leur travail hospitalier après avoir constitué un important portefeuille de locations, ont déclaré avoir utilisé REPS pour « réduire à zéro » leurs impôts sur le revenu pendant sept ans et accélérer leur chemin vers l’indépendance financière.
Asakura est passé au travail hospitalier à temps partiel en 2015 afin de pouvoir prétendre à ce statut. Encore une fois, un seul conjoint doit être admissible, ce qui signifie qu’Alto pourrait continuer à travailler et déduire les pertes immobilières de son revenu clinique.
Il est essentiel de documenter ces heures. Le CPA Kristel Espinosa a déclaré à BI que le REPS pouvait être examiné de près par l’IRS.
« Vous pouvez avoir d’autres emplois, mais vous devez simplement être en mesure de prouver à l’IRS, si jamais audité, que le secteur immobilier est vraiment votre activité principale », a-t-elle déclaré.
