6 façons de gagner de l’argent dans l’immobilier: investisseurs financièrement indépendants
Letizia Alto et Kenji Asakura ont construit un portefeuille de propriétés locatives qui coulent en espèces pour racheter du temps.
Le couple de médecins avait passé ses premières carrières à travailler jusqu’à 80 heures de travail de travail à l’hôpital et voulait que leur style de vie futur soit différent.
En 2015, peu de temps après le mariage, ils ont fixé un objectif spécifique des flux de trésorerie.
« Nous avons dit: » Nous allons remplacer à la fois nos revenus cliniques en sept ans « », a déclaré Alto à Trading Insider. « C’est ce que nous travaillions toujours: pour nous rendre dans l’espace où nous avions le temps de la liberté. Nous voulions du temps les uns avec les autres et nous voulions du temps avec nos enfants en grandissant, donc nous n’avons pas manqué tout ce que nous avons vu tous les médecins qui nous entourent manquer. »
Ils se sont immédiatement mis au travail, redirigeant l’argent qu’ils avaient économisé pour acheter leur première maison principale dans leurs deux premières propriétés d’investissement. Alors qu’ils s’étendent à plus de 100 unités, ils sont restés eux-mêmes des locataires jusqu’en 2022, lorsqu’ils ont déménagé à Porto Rico et ont acheté une maison. Le couple a réduit la médecine et passe la plupart de leur temps à gérer leur portefeuille, à construire leur communauté de MD semi-retraitée et à voyager avec leurs trois enfants.
« Je pense qu’un grand différenciateur est que nous appliquons de nombreux principes commerciaux à notre entreprise de location », a déclaré Asakura. « Beaucoup de gens ne considèrent pas les propriétés locatives comme une entreprise – ils le considèrent comme fournissant un logement – mais en fin de compte, chaque propriété est une mini-entreprise. »
Il existe six façons principales de gagner de l’argent dans le secteur de l’immobilier, a ajouté Alto, « et notre objectif est de les exploiter. »
1. Flux de trésorerie
Si vous achetez et louez un immeuble de placement, vous avez la possibilité de générer des flux de trésorerie, ce qui est votre revenu de location moins toutes vos dépenses. Les flux de trésorerie positifs sont un objectif et une exigence pour Alto et Asakura.
Ils ont confiance en leur capacité à sélectionner de solides propriétés de flux de trésorerie, grâce à une calculatrice de trésorerie sur le cash qu’ils ont créée qui leur permet de saisir des mesures telles que le prix d’achat, les dépenses et les loyers projetés.
Avant d’acheter quoi que ce soit, ils exécutent les chiffres deux fois – d’abord pour voir si cela vaut même la peine de soumettre une offre. Ensuite, une fois qu’ils auront une propriété sous contrat, ils feront une course avec leur inspecteur, gestionnaire immobilier, agent immobilier, entrepreneur et courtier d’assurance. Chaque membre de l’équipe peut peser sur divers coûts.
Leur entrepreneur, par exemple, peut confirmer si leur estimation des coûts de rénovation est exacte, tandis que leur gestionnaire immobilier peut confirmer le montant du loyer que la propriété générera probablement. Ensuite, ils entreront dans les nouveaux nombres plus précis dans leur calculatrice et auront plus de certitude sur la façon dont la propriété fonctionnera.
« Disons que nous pensions que cela allait fonctionner d’une certaine manière, nous avons fait notre diligence raisonnable, et il y avait tous ces problèmes que nous allons devoir réparer, et que le cash-on-tash n’en vaut pas la peine », a déclaré Alto. « Eh bien, nous négocions et essayons de baisser le prix. Ou, nous essayons d’obtenir des crédits pour le faire fonctionner là où l’accord fonctionne toujours pour le rendement en espèces sur le cas. »
Si l’accord ne fonctionne pas, « nous n’achetons pas la propriété », a déclaré Alto. « Nous n’achèterons pas quelque chose qui va être un flux de trésorerie ou un flux de trésorerie neutre. Nous voulons vraiment un rendement de trésorerie en espèces parce que c’est finalement le revenu qui nous libère. »
2. Pays de la dette
Les versements hypothécaires renforcent les capitaux propres, donc chaque fois que vous effectuez un paiement, vous créez une plus grande participation dans la propriété jusqu’à ce que vous possédiez carrément l’actif. La grande chose d’avoir des locataires est que leur loyer vous aide à construire des capitaux propres.
« Si vous fluide, vos locataires remboursent votre hypothèque », a déclaré Alto.
3. Appréciation forcée
L’appréciation forcée, c’est lorsque l’investisseur augmente la valeur de la propriété. Pour ce faire, Alto et Asakura se concentrent sur l’augmentation du revenu d’exploitation net (NOI) en augmentant les revenus ou en diminuant les dépenses.
L’augmentation des revenus peut être aussi simple que l’augmentation du loyer si elle est inférieure à la valeur marchande. Ou, avec un peu de créativité, vous pouvez louer des espaces inutilisés de votre terrain ou de votre propriété.
« Vous cherchez des moyens d’augmenter encore plus les revenus de votre propriété en expliquant ce que nous appelons la valeur cachée », a déclaré Asakura. « Cela pourrait signifier louer une unité de stockage, transformer un garage en espace de travail ou ajouter une chambre. »
Quant à la diminution des dépenses, une stratégie qu’ils ont utilisée consiste à faciliter les services publics. Par exemple, sur une propriété avec un garage détaché, ils ont décidé de le configurer afin qu’il puisse être utilisé comme atelier. Ils ont dirigé l’électricité séparée du garage, ont loué l’espace pour quelques centaines de dollars par mois et ont facturé les services publics.
« Si vous augmentez les revenus et réduisez les dépenses, la propriété crée plus de flux de trésorerie – et ensuite cela vaut plus pour le prochain investisseur parce que le prochain investisseur l’achète pour faire des flux de trésorerie », a déclaré Alto, ajoutant que le forçage a fait « la plus grande différence pour la croissance de notre valeur nette ».
4. Appréciation immédiate
L’appréciation immédiate est exactement comme cela semble: « Jour 1, vous gagnez de l’argent », a déclaré Alto. « Vous le faites évaluer et cela vaut plus que ce que vous l’avez acheté. »
Vous pouvez tirer parti de ce type d’appréciation en reconnaissant les bonnes affaires et en agissant rapidement, en négociant avec le vendeur et en tirant parti de votre réseau pour trouver des offres hors marché.
5. Appréciation du marché
Vous ne pouvez pas contrôler l’appréciation du marché. C’est une leçon que Asakura a apprise en investissant au début des années 2000. Il achetait essentiellement des terres, attendant qu’il augmente de valeur – ce qui, à cette époque, la plupart des biens immobiliers étaient – et le vendaient à des fins lucratives. Cela a fonctionné jusqu’au krach de marché du logement de 2008, qui l’a laissé exposé et « collé avec beaucoup de prêts hypothécaires, de paiements d’assurance et d’impôts fonciers ».
La principale leçon était de ne jamais dépendre de l’appréciation du marché.
Cela dit: « Vous pouvez vous mettre en place pour que les choses se produisent plus susceptibles de se produire en achetant sur le chemin du progrès d’un quartier particulier », a déclaré Alto. « Vous aurez un peu plus de chances d’appréciation du marché, mais encore une fois, vous ne pouvez pas le contrôler. »
6. Avantages fiscaux
Une clé de la stratégie du couple consiste à exploiter des avantages fiscaux spécifiquement pour les investisseurs immobiliers. Surtout lorsqu’ils ont commencé dans l’immobilier, ils ont utilisé de gros remboursements fiscaux pour acheter plus de propriétés.
« Le code des impôts est essentiellement une série d’incitations pour encourager certains comportements que le gouvernement souhaite », a déclaré Asakura. L’astuce consiste à comprendre comment l’utiliser à votre avantage.
La principale stratégie fiscale qu’ils utilisent consiste à abriter leurs revenus en utilisant un statut appelé «statut professionnel immobilier» ou représentants. Pour être admissible, l’immobilier doit être votre travail principal. Il y a des stipulations fixées par l’IRS, notamment en passant plus de 750 heures en activités immobilières.
Si vous répondez aux critères, vos pertes passives de l’immobilier locatif sont considérées comme non passives, et vous pouvez compenser votre revenu W2 ou 1099, ce qui pourrait réduire considérablement votre revenu imposable et vous placer dans une tranche d’imposition plus faible.
Asakura est passé à un hospitaliste à temps partiel en 2015 afin qu’il puisse se qualifier pour le statut. Un seul conjoint doit être admissible, ce qui signifie qu’Alto pourrait continuer à travailler et à déduire les pertes immobilières de son revenu clinique.
En 2015, la première année qu’Asakura s’est qualifiée pour les représentants, « nous avons fait beaucoup de réhabilitation pour créer nos pertes », a expliqué Alto. « Lorsque nous nous sommes réhabilités, nous augmentons la valeur de la propriété et augmenterions les flux de trésorerie de la propriété, mais la réadaptation était une radiation, ce qui était fou. J’espère que les gens comprennent que la réhabilitation est une chose tellement incroyable à faire car elle est bénéfique, mais vous pourrez en garder toute la hausse. »
Cette histoire a été initialement publiée en juin 2025.
